核心提要：

时隔一年两个月再推地 新湾有了新站位

大江东纳入主城区发展框架 将带来哪些影响？

新湾土地将升值多少？

文/好地网 卢丹

在刚刚过去的10多天前，大江东一宗面积达249亩的商住用地引发了激烈的竞拍，融创与绿地拼抢至第366轮，最终成交楼面价8732元/㎡，溢价率32.31%

而据好地研究院了解，距离融创地块西约4.8公里，大江东新湾新城有一宗商住用地即将在3月份挂牌，地块出让面积为6.02公顷，含35.5%的商业（需建设25000㎡酒店）。

地块位于新湾新城内，东至新湾大道、南至复兴路、西至抢险湾绿化带、北至横一路，距离地铁8号线新湾路站约900米，距离规划大江东站约2公里。

地块指标（以最终公告为准）

地块位置图

地块四至和周边配套情况（注：即将推出的是图中标注为1的地块）

时隔一年两个月再推地 新湾有了新站位

据好地数据库，这是时隔一年多新湾新城再次出让土地，上一次出让为2018年1月29日，由滨江集团以楼面价10190元/平米竞得一宗宅地，即为当前在售的未来海岸项目，目前在售价格为1.7万元/平米。

滨江新希望新城未来海岸鸟瞰图

2018年1月，正值杭州土地牛市高潮阶段，新湾的土地价值也得到了充分的体现，突破了万元的高点。

今时今日，新湾再次推地，从大的市场背景来看，已经有所下行，因此，热度将有所减退。但是不同的是，新湾的城市站位已经不可同日而语：

2019年1月10日，杭州市委十二届六次全体（扩大）会议上，省委常委、市委书记周江勇提出2019年杭州主城区做好“西优”、“北建”、“东整”、“南启”和“中塑”五篇文中。

其中东整，即完成大江东产业集聚区和杭州经济技术开发区的整合，条件成熟后争创国家级新区，成为展示我国先进制造业发展水平的重要窗口。

“东整”示意图

解读会议的表述，我们可以发现，杭州十区已经全面纳入主城区的范畴，而东部则将扛起杭州制造业的大旗，成为杭州先进制造业发展的集聚区。

其次，大江东产业集聚区和杭州经济技术开发区的整合，合并后的名称为“杭州大江东产业集聚区（杭州经济技术开发区）”，意味着在未来的发展中，大江东将起到引领的作用。

从由杭州市托管的“特区”到“东整”的主战场，大江东的城市站位发生了质的变化。

而作为“东整”的主战场，大江东有诸多的利好作为支撑：

首先，在与下沙一体化方向，地铁一号线将东延，直接连接萧山机场。8号线向东深入大江东腹地，直达新湾新城；并与7号线换乘于青六路站。高铁江东站目前选址在新湾单元西部，与8号线紧密相连。

其次，目前的产业基础方面已经较为夯实，大江东产业集聚区主打高端制造业，目前已经形成了以长安福特、吉利为代表的汽车整车与零部件产业，以恒逸、正泰为代表的新能源新材料产业，以西子航空、新松机器人、格力电器为代表的先进装备制造，以及以华东医药为代表的生命健康等产业集群。

新湾新城交通利好图

半个月前，融创豪掷约35亿抢下核心区249亩的地块，也是凸显了对大江东发展前景的信心。

而新湾新城，位于大江东核心区与产业园区的衔接地带，将承担大江东产业和居住服务的双重功能，城市站位也将随之提升。

大江东纳入主城区发展框架 将带来哪些影响？

好地研究院分析，大江东的这一城市站位变化，将对区域发展带来影响：

1.从大的方面来架构，构筑了新的产业发展平台，有助于更多重大产业项目的引进，从而提升区域的人气；

2.从区域联动来看，将加快下沙与大江东的融合，有效引导下沙与大江东之间的产业联动；同时，大江东基础配套设施的建设有望提速，特别是在与下沙和市区的同城交通建设方面；

3.从下沙和大江东发展趋势来看，如果将城西科创大走廊上的西湖区与下沙相对应，那么大江东的地位就等同与未来科技城，未来将形成内部职住平衡、配套服务完善的新格局。

4.高铁大江东站的枢纽功能也将得到提升，将打开大江东与外部，特别是上海的联系通道，同时也将进一步拉动外来投资的注入。

5.对房地产市场来讲，则将是购买力的提升，无论是购买人群的基数，还是购房的消费水平，都将迎来新的台阶。

新湾土地将升值多少？

好地研究院认为，大江东城市站位的提升最后体现在新湾土地将升值多少，将取决于两个方面：

1.城市面：大江东的产业发展速度和城市基础设施建设速度；

2.市场面：开发商对于板块价值的全新判断与评估。

而最新融创拍的核心区地块，已经为大江东的土地价值作出了一次全新的评估，可以作为新湾未来的行情参照。

融创地块成交楼面价为8732元/㎡，若商业部分地块按照5000元/㎡计算（参考大江东2017年成交的宏立前进街道商地，楼面价4663元/㎡，因地段原因可以上浮10%左右），配建幼儿园、绿地、道路部分总成本计2000万元，则住宅部分的楼面价为10351元/㎡，算上车位利润10万/个后，对应保本房价约1.74万元/㎡（精装高层，装修成本1200元、建安成本3800元）。

这一价格与龙湖于2017年10月30日竞得的商住地块比，高出了625元/平米，涨幅为7.15%。而龙湖江与城在售价格为1.8万元/平米（精装报价4000元/平米）。

两宗地块指标对比

融创与龙湖地块不同之处在于：

1.龙湖地块的容积率要高于融创地块，其中住宅部分，龙湖地块为2.32，融创地块为2.08，因此融创地块通过产品来提升溢价的空间更大一些；

2.龙湖地块的商业比重（35.4%）要高于融创地块（29.3%）；

3.融创地块的幼儿园配建要求（12班，6000平米）要高于龙湖地块（9班，4664平米）。

基于此，我们可以得出，住宅部分价格，融创地块要比龙湖高出462元/㎡，由此也可以得出结论，半个月前大江东核心区再推地，与处于高位的2017年10月30日相比，价格涨了4.7%。

融创与龙湖地块住宅部分地价测算

结合当下的行情，我们认为涨幅来自于：

1.大江东与下沙合并之后的利好驱动；

2.板块发展对于商住综合体的价值提升驱动；

以上两者的正向效应与当前行情的反向效应综合，最终实现了4.7%的价格涨幅。