核心提要：

文/好地网 卢丹

今天（11月26日）上午，杭州石祥路北，运河西岸两宗宅地成功觅得了买家，两宗地块均由融创包揽，成交总价48.6亿元，平均溢价10.5%，平均楼面价为22742元/平米。具体成交结果如下：

地块航拍图（南面为石祥路、东面为京杭大运河）

运河新城42号地块，经过14轮竞价，成交楼面价21614元/平米，溢价率5.07%；

运河新城43号地块，经过33轮竞价，成交楼价24321元/平米，溢价率17.97%。

据好地网测算，融创此举将增加90多亿的在杭货值，为2019年市场份额战储备弹药。

11.26出让地块成交情况表

地块位置分布

好地研究院分析此次出让会，认为有四大看点值得关注。

1、主城区地价下跌暂时趋稳了吗？

两宗宅地加权平均溢价率11.5%，与好地研究院战前预测，10%左右的溢价率基本相符，第一宗在10%以内，第二宗因为融创势在必得，结果超过10%，按照地价下跌幅度计算，大概比万科地块（按照2.8万/平米测算）平均下跌了18.9%,与申花板块九龙仓拿下的地块实际跌幅相当。

我们来回溯杭州主城区地价的下跌情况：从今年7月份开始，地价开始出现了实质性的下跌，从跌幅来看，7月份的跌幅在10%以内，8月份跌幅扩大，在20-30%之间不等。

今天出让的两宗地块，跌幅锁定在18.9%，与九龙仓今年8月6日竞得的申花庆隆项目相当，这也说明了，时隔4个月，杭州主城区地价并未出现进一步的下跌，地价跌幅暂时趋于稳定了。

当然，这仅仅是主城区窗口4个月之后出让的两宗宅地样本所反映的趋势。如果后续土地供应量大增，或者新房销售形势恶化，都有可能打破趋稳的格局，促使跌幅进一步扩大。

2、相邻两宗地块，缘何43号地块贵了2707元/平米？谁更划算？

今天，两宗位置毗邻的姊妹地块，虽然起拍价仅相差50多元/平米，但是经过竞拍之后，有了2707元/平米的差价：即靠运河的43号地块比42号地块高了12.5%。

这次价差大，一个原因是43号地块容积率仅为2.2,可配置适量的洋房产品；另一个原因是43号地块靠近运河，位置更好。因此，报名的买家数量，43号地块更多，竞争也更为激烈。

但是，本网研究员分析，除了地块属性自身的因素，最终的成交结果与两宗地块推出顺序也直接相关：

地块竞拍轮次和耗时情况

两宗地块同日出让，早半小时于上午9点半出让的42号地块，在竞拍过程中，一些参拍房企有一些犹豫观望的成分在，所以出价并不果断。

但是到上午10点钟10分开始竞拍43号地块时，42号地在10点14分结束了，有些很想拿地的开发商用足了力气竞拍。因此我们可以将靠近运河的43号地块24321元/平米的地价视为更真实的市场价格，比42号地块高出了2707元/平米，按这个价格测算，大约保本价格（不考虑配建）为3.75万元/平米。

这在一般土拍过程中其实不是很多见，我们可以举出例子，同一家房企拿下位置毗邻的地块，例如金科2017年9月份在运河新城北翼竞得的两宗地块，楼面价分别为18935元/平米和18860平米，自持分别为15%和16%，成本接近。

但是，这样的土拍过程，却与万科拍下中城汇项目时如出一辙：2017年8月14日，祥符东单元两宗地块同时出让，先行出让的总价较高的地块，未达到上限价格成交，后出让的总价相对较低的地块，则因为竞争激烈，拍出了18%的自持。

这也给了市场一定的启示：当两宗地块同时出让，若先行出让的是属性略逊的地块，则得主往往能够捡到一定的便宜。

两宗地块，价格差了2707元/平米，相当于靠运河的43号地块需要多卖2.4个亿，两宗地块才能持平。

那么，43号地块价值能比42号多2.4亿吗？

据好地研究院了解，43号地块2.2的容积率，大约可配置1.7万方的洋房，占比约为20%。假设洋房售价比高层价格的1.2倍计算，大概要高出8000元/平米，则洋房比高层可以多卖1.36亿元。按照此计算方法，运河景观至少需要再卖1.04亿，才能使得两宗地块成本持平。但是，除了沿河的洋房之外，其他的高层价格受到审批限价的制约，不能因为景观而溢价，所以，这1.04亿很难通过通过产品溢价获得。

杭州京杭大运河

基于此，我们或许可以得出当下的结论：融创溢价5%竞得的42号地块，要比溢价18%拿下的运河+高低配地块，更为划算。

3、测算：融创有多少可能的利润空间？

由于42号地块需要配建文化活动室、托老所、医疗服务点等公建配套设施，面积不小于2000平米；43号地块代建一所9班幼儿园（划拨用地），用地面积4727㎡，并且沿东侧运河设置1-2层商业裙房，形成一条运河慢性休闲商业街。

因此，考虑配建的要求，地块实际成本要更高一些。

好地研究院测算，总的成本预计达近80亿元，其中42号地块成本预计为45.3亿元，43号地块成本为34.69亿元。

两宗地块成本测算表

注1：43号地块考虑配建幼儿园4727方，商业5000方，综合按照1万方估计

注2：项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（3000元/平米）+建安成本（4000元/平米）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4%）+财务成本（按照建安4000每平米x1.5年x0.06）

销售方面，则按照高层40000元/平米，洋房48000元/平米计算，总销售额预计达91亿元，平均销售利润率预计为12%。

其中42号地块的利润率（14.3%）将高于43号地块（9.1%），由于42号地块的规模比43号地块大了4万方（住宅），由此，42号地块的测算利润将比43号地块高出4.08亿元。这也进一步印证了42号地块拿的比43号地块更为划算的结论。

两宗地块销售收入测算表

注1：车位按每100平米计容建面计算1个车位

注2:车位价格按照30万/个；商铺价格按照5万/平米；高层精装价格按照4万/平米；洋房精装价格按照4.8万/平米

4、今天的土拍，释放了怎样的市场信号？

从成交结果看，本次出让会透露出三个市场信号：

1.杭州的吸引力依然大。今天报名参拍的开发商共九家，（其中有一组由两家房企联合报名），由杭州本土房企绿城、大家、德信等，也有央企、国企金茂、中铁建、招商、首创，以及全国性的品牌房企融创、阳光城。

在全国土地市场普遍下行的背景下，两宗总价达40多亿的地块，吸引了多达两位数的竞拍者，也是彰显了投资杭州的信心。

2.房企出价积极中透露着谨慎。两宗地块总共拍了47轮，可见房企出价积极性高。但是，从最终溢价情况来看，分别为5%和18%，楼面价分别为21614元/平米和24321元/平米，若不考虑配建成本，对应的保本房价分别为3.42万元/平米、3.75万元/平米。

若按照22742元/平米的平均拿地成本计算，则对应的保本房价是3.56万元/平米。这一价格，与万科中城汇备案价格（精装39950元/平米）相比，低了11%；与周边二手房（德信晓宸）价格相比，也低了6%。

3.杭州拿地好时机正在到来。今天的得主是，许久未在公开市场出手的融创。据好地数据库，融创已经2年多未在杭州公开市场拿地，最近公开市场拿地是在2016年8月18日，以楼面价34028元/平米拿下申花庆隆一宗宅地，即为融创宜和园，目前在售，高层均价47800元/平方米，合院约9万元/平米。

融创宜和园位置

还有积极竞拍的中铁建，同样是2年多未在杭州公开市场拿地。