文/好地研究院 谢晓峰

周一（11月26日），运河新城2宗宅地土拍，报名的房企数量达到了2位数，这是从7月份土地市场变冷之后，难得的2位数，之所以变冷之后出现了报名数升温，主要就是基于以上两个原因：

1、空窗期效应。主城区宅地市场空窗了4个月，这是7月份之后第一次宅地出让，而且也是年底前难得的一次纯宅地出让。体量也够大，起拍价44亿多。

2、与周边的地价、房价做比较，2万的起拍价，如果底价或者低溢价成交，将有利可图。

出让地块指标情况表

这么多家房企报名，好地研究院认为，按照报名房企的数量与结构，将有四种力量角逐这2宗地：

1、杭州市场占有率前几位的房企：绿城，滨江、融创、阳光城，预计将不会缺席；

2、刚进入萧山或者余杭，还没进入主城区的房企，也很想竞拍。像去年11月15日首次进入进杭的北京国企首创，溢价37.6%拿下临平核心区地块。

3、央企也不会缺席，资金实力在目前行情不好时期，正好显现资金实力趁机低位拿地。像多年未拿地，货值不多的中铁建，还有远洋、招商、金茂等央企。

4、一些本土房企，像德信、大家，也可能参与。

这么多的房企参与，相当于杭州土地市场热度的一次年底摸底考试，此次报名的结果，已经回答了一个问题：

不是土地卖不出去，是地价高了难以卖出去，只要是有利可图的合适地价，想拿的开发商很多。

本次出让结果，还将回答两个疑问：

1、万科中城汇4万元的售价有没有对标价值？差额将反映房企谨慎的程度

此次地块出让最合适的对标是相距2公里，也是处于石祥路沿线的万科中城汇，一直以来，这个关于万科中城汇的预售价格，市场传了很久，毛坯3.2万，加精装在3.6万左右，如果是这样，万科将亏损10%以上。但是11月14日批出的价格是39950元/平米，恰好卡在万科的成本价附近。

项目于11月22日结束线上登记，据万科方面反映，意向登记445组，房源数为200套，11月28日首开，这意味着需要进入摇号的程序。

万科中城汇首开200套房源，其中约84平方米户型套数100套，约102平方米户型套数50套，约122平方米户型套数50套，房源均价 40000 元/平方米，其中装修标准4000元/平方米。

其实4万的价格如果做横向比较，是石祥路以北最高的预售价格。

由于这是审批的价格，加上还没有正式开盘，这个价格目前还没有得到市场的真实检验。

假设这个价格能够证明有效，即项目销势良好，那么，按照保本的价格倒推，地价将在2.65万是上限。倒推就是溢价率达28%。

如果项目要达到10%的利润的话，就是溢价率要控制在16%左右，即成交价在23900/平米左右。最后成交价低于28%的幅度越大，说明房企态度越谨慎。

不过，这个对标也有歧义的地方，万科与地铁零距离，本次出让的地块有运河景观与运河板块未来的预期，两者谁胜出，各有各的看法。

2、运河新城部分的价格新标杆价值多少？

运河新城此前曾经出让的地块中， 价格标杆是18935元/平米（自持15%），为金科于2017年8月5日竞得，迄今还未开盘。

本次出让地块与金科项目、万科中城汇的位置关系示意图

这次出的是祥符板块东端。运河西岸，处于四大板块交叉点的非典型地块，此地块应该属于运河新城板块相对高端的位置。这个价格将是运河新城价格新标杆。

此后，板块内土地供应量还不少，但此次出让的地块是唯一两宗位于运河西岸的地块。

运河新城后续可出让地块示意图（图示编号②、③为本次出让的地块）

附：成交预测

而本次出让的地块一方面规模较大，两宗地块总起价44个亿，单宗达约20亿元。在市场处于观察等待期的节点上，如此规模体量的项目，对房企资金实力是一个考验，也是近期市场的风向标。

而意欲参拍本次地块的开发商并不是少数，主要原因是从地块起价看，获批在3.2万以上的售价，希望较大，所以基于底价拿地，可以有看得见的利润空间。因此，这两宗地块报名的开发商达到两位数也在情理之中。 

前瞻报道链接：

11.26主城土拍前瞻: 运河新城两宗地会遇冷吗？