本期点评/卢丹

10月的倒数第二天，土地市场交易较为沉寂。昨天（10月30日），长三角范围内仅有5宗土地出让，包括宁波宁海一宗商业地块，南通启东三宗商住用地和一宗商业用地。

最终的成交结果是：

宁海商业地块由宁海县商贸集团有限公司直接竞得，楼面价1277元/平米，该宗地块区位好，位于宁海县政府东侧，容积率低，仅为1.0，总价低，仅为1915万元；

启东四宗地块，成交了两宗，流拍了两宗。

流拍的两宗均位于启东合作镇，其中商住用地起拍价为1181元/平米，面积仅8亩。地块面积小，位置偏等因素，导致该宗地块并不受市场关注而流拍。

成交的两宗均位于启隆镇，属于上海崇明岛与南通启东交接的“飞地”。楼面价仅为1770元/平米，也是低容积率地块，容积率为1.1，由启东市华峰置业有限公司竞得，其中商业的比例要求为不大于20%。

据相关规划资料，地块有明确的回购要求，其中商业部分回购价格为5400元/平米，住宅部分回购价格为6000元/平米。因此，底价成交在情理之中。

地块成交情况

这样的成交行情，与启隆镇最近成交的地块相比，地价并未出现下跌，最近于2018年4月18日成交的1807地块（无商业比例要求），楼面价为1722元/平米，由南通林洋房地产有限公司竞得。

（该地块为江苏林洋电子集团有限公司生活用房和专家公寓建设用地，定向销售且房屋销售后5年内不得转让。）

启东启隆镇依托与上海崇明岛无缝毗邻的区位优势，成为环沪楼市投资热潮的重要板块。土地市场方面，主要以勾地为主，例如绿地长岛项目，鲜有溢价成交。

据好地网调查，板块内的绿地长岛项目，精装修售价为11000-12000元/平米。那么启隆镇市场接下来面临哪些挑战呢。

①启隆镇人口稀少，总共1万人左右，内生市场支撑力弱，与之毗邻的崇明岛也是以旅游为主，无法带来大量的人口导入；

②现有市场的存量较大，其中绿地长岛剩余可售总体量达160多万方，目前正值销售期，后续销售竞争压力大；

③楼市处于下行期，以投资客为主导的项目将面临去化乏力。

绿地长岛、及周边项目与本案的位置关系

与昨天市场的冷静与沉寂形成鲜明对比的是：今天的土地市场将是百家争鸣。

据好地数据库，今天长三角区域计划出让的地块共有43宗，总起价达到103.9亿元。分布范围比较广，包括上海、浙江的温州、嘉兴、湖州、台州、丽水、宁波，江苏的常州、镇江、泰州以及安徽的滁州共11个城市有土地出让。

剔除掉融资地块、商业、旅游、加油站地块后，要出让的宅地（含商住）共有15宗，总起价58亿元。（已有两宗流拍）

这些地块具体的出让行情，好地网将于明天的好地说中进行点评分析。

10月31日出让宅地（含商住地）情况

1.10月28日，中共住房和城乡建设部官网发布《关于巡视整改进展情况的通报》，称已与国家统计局联合印发了《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》，要求各地统计部门、住房城乡建设部门高度重视房价统计工作，规范和加强网签备案制度，及时准确报送网签数据，确保网签数据真实可靠，严把房价数据质量审核关，严肃查处房价统计违法行为。

点评：中央关于控制房价的管理机制将更加严格。

2.10月以来，碧桂园、泰禾、中海、越秀、云南城投、万科等多家房企集中发行债券融资。10月29日，万科、阳光城、华侨城等多家房企披露融资计划，主要用于项目开发及补充流动资金等。万科、华侨城公告坦言，该次超短融募集资金用于补充流动资金，偿还到期债务，包括银行保理融资、银行贷款和债券等。

值得注意的是，阳光城大股东已100%质押所持股票。包括嘉文投资、福建阳光集团、东方信隆等多个股东。除了股东所持股票被质押外，阳光城对其子公司担保额已高达1367.43亿元，超过原定担保计划的比例高达127%。

点评：2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。

房企近期融资情况表

1.绍兴镜湖新区开发集团有限公司经绍兴市政府批准成立，并正式下发经营执照，标志着新公司运营实质性启东。

绍兴市绍兴镜湖新区开发集团有限公司做地范围为西至大越路，东至中兴大道，北至杭甬客运专线（于越路），南至二环北路，约50平方公里。

镜湖新区范围

点评：绍兴已经开启镜湖发展的新时代，镜湖新区是绍兴市新的行政中心所在地，原先镜湖新区与同属绍兴市管辖的越城区合署办公，现成立绍兴镜湖新区开发集团有限公司，进一步明确了镜湖新区开发建设的主体，将有助于推进绍兴城市新中心的全面建设。

2.杭州市望江单元（SC04）控制性详细规划修编（草案）发布。

望江单元规划东至秋涛路、新开河，西至贴沙河和铁路，北至清江路，南至中河高架一秋石高架互通，总用地2.23平方公里。

单元现状主要为旧城改造区域和拆迁地。其中，拆迁地面积占到单元总面积一半多，未来规划多宗宅地。

望江单元用地现状图（途中灰色部分为拆迁地）

值得一提的是，今天8月27日，望江单元成交1宗宅地，由滨江集团以楼面价29976元/㎡竞得，溢价率2%。若考虑公租房和配建建筑的成本后，实际地价约3.4万元/㎡。

与单元现状用地图对比可以看出，该地块正式拆迁地中的一块。

滨江集团望江单元宅地位置图