文/好地网研究员 何贝贝
核心提要：
一、鹿山13号地块，吸引力和压力并存
二、市场下行，阳光城为何3月内连下两子？
今天（8月20日），杭州萧山区、富阳区成功出让4宗地块，总出让面积231亩，总建筑面积约47万方，总成交额38.17亿元。
其中，富阳鹿山13号宅地由阳光城竞得，楼面价11035元/㎡，溢价率0.32%。
其余3宗商地得主分别为浙江久久控股、上海东航投资、浙商产融控股。
成交地块指标表
地块位置分布
从得主来看，唯一的宅地被阳光城拿下，这是阳光城首次在富阳公开土地市场竞得地块。在此之前，阳光城已通过收购中大西郊半岛、清源上林湖项目等，在富阳初落两子--“阳光城·翡丽海岸”和“阳光城·悦景湾”。
今天，是阳光城对富阳土地市场的正式进军，也是在富阳的“补仓”。
本次成交，看点有哪些？好地研究院解读如下--
一、鹿山13号地块，吸引力和压力并存
阳光城拿下的鹿山13号地块，成交楼面价11035元/㎡，这是鹿山板块第二宗地价破万的项目，另一宗是宋都麓宸府项目，地价10200元/㎡、自持23%。
鹿山13号地块虽是近底价成交，但地价不低，好地研究院认为，该地块吸引力与压力并存，具体为：
由富阳近五年土地供应量与商品住宅成交数据看，经过2016年的“去库存”阶段后，富阳市场的供求渐趋合理，今年上半年，达到供求平衡的阶段。
目前，鹿山板块在售新房项目不多，主要的为宋都江宸府和宋都麓宸府项目。加上今天成交的鹿山13号地块，板块总库存约32万方，去化周期约4.3个月，相对而言，去化压力不大。
板块本身具有发展潜力，库存不多，后期竞争压力小，这是地块的吸引力所在。
11035元/㎡对应的保本房价为18009元/㎡（毛坯），比板块在售新房（宋都江宸府，销售均价为16792元/㎡，高层毛坯）高出7%左右。
限价的高压下，房企多不敢突破新房限价的红线，虽然鹿山板块目前的新房售价16792元/㎡（宋都江宸府，高层毛坯）比富阳区的成交均价17731元/㎡低1000元/㎡左右，但后期新房价格是否会有小幅上涨仍不确定，7%的预期溢价在目前看来具有一定压力。
此外，地块高容积率（2.4），沿望波街、鹿山大道住宅建筑高度在50米-60米之间，南侧住宅建筑高度在60-80米之间，在产品打造上也有一定的受限性。
房价上涨才能保本、产品打造受限，是地块的压力所在。
二、市场下行，阳光城为何3月内连下两子？
今天，闽系房企--阳光城拿下鹿山板块13号地块，正式吹响了进军富阳的号角。
而在5月底，阳光城刚以上限价格（9895元/㎡）加15%的自持比例拿下仁和板块宅地。3个月内连下两子，这是阳光城在2018年杭州公司换帅之后，对杭州周边板块的试水。
2018年阳光城杭州拿地分布图
这两个板块都具有良好的供求关系：如仁和板块空窗近5年，新房需求缺口大；鹿山板块目前库存不多，去化压力不大。
试水这两个板块，一方面增加了阳光城在杭州的土地储备：由之前的约8万方增加至约40万方；
另一方面风险相对可控：仁和板块地价为9895元/㎡，自持16%，地价不高，且作为板块新入的房企，阳光城具有价格话语权；富阳今年成交了5宗地块，平均地价为10930元/㎡，今天竞得的鹿山13号地块，楼面价11035元/㎡，接近区域均价水平，两宗地风险都相对可控。
可见，3月内连下两子，是为了增加土地储备、同时保证利润。
这个双重追求同样体现在阳光城之前的拿地战略中：
2016年，杭州土地市场明显升温时，阳光城通过公开招拍挂和收并购实现在杭州的快速扩张。
在此期间，阳光城以敏锐的感知力，高溢价竞得钱江世纪城、未来科技城、萧山新街等地块，打造了阳光城·檀悦、阳光城·未来悦、阳光城翡丽公园等项目，从后市销售价看，高溢价拿地的项目仍有获利空间；
阳光城2016年在杭州公开土地市场竞得项目列表
2016年阳光城杭州拿地分布图
同时，阳光城竞得物产中大集团出让的重大股权资产包，一举将多个优质地块揽入囊中，获得了低成本的土地储备。
通过招拍挂和收并购“两条腿”的灵活拿地方式，阳光城在2016年不仅实现了对规模的诉求，同时也保证了利润间的平衡。
2017年，杭州土地市场竞争激烈时，阳光城转向周边，新进嘉兴、湖州、宁波、台州等城市。
这一年，杭州土地市场大鳄云集，拿地成本剧增，阳光城在杭州公开土地市场并无斩获，而是再次通过收购拿下富阳的清源上林湖地块，即目前的阳光城悦景湾项目。
在布局战略上，阳光城在2017年主要转向杭州周边城市，新进嘉兴、湖州、宁波、台州等4城，新增土地储备货值近280亿元。
今年阳光城在杭州公开土地市场的回归，体现了阳光城对增加土地储备、同时控制风险的一贯策略。
保本房价=（楼面价*1.07+建安成本）/0.85
其中财务成本按7%；建安成本（毛坯）按3500元/㎡计；各项税费及管理成本按房价的15%