近期，在新房限价的市场行情下，房企拿地的参考天平更多地向在附近在售新房价格倾斜。

但今天出让的主角-南部卧城板块，这一参考基准受到了限制，表现为：去年拿地的多宗地块未面市，唯一销售的碧桂园前宸府处于板块的乡镇区域，新房价格不能反映核心区的真实房价。

在无合适的新房价格参考系下，地价可能会因房企的预期不同而呈现一定的弹性。

核心提要:

好地网7月29日消息（研究员 何贝贝）明天（7月30日），萧山南部卧城将出让一宗147亩的住宅用地，容积率2.8，建筑面积27.5万方，起始楼面价13400元/㎡，上限楼面价20088元/㎡。

该宗地块是杭州7月土拍的“收官战”，本身也具有体量大（近28万方）、起价高（近37亿元）、紧邻南部卧城的标杆项目--禹洲项目的看点，本次出让会的市场关注点主要会在于： 

成交价会如何？大体量宅地将花落谁家？

出让地块指标表

地块位置图

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新房价格参照受限，地价弹性会如何？

本次出让的新塘街道曾家桥区块F-06地块（以下简称06地块），起始楼面价13400元/㎡，对应的保本房价为21574元/㎡，南部卧城近期在售新房项目为碧桂园前宸府，在售均价约21300元/㎡（精装），起始楼面价下的保本房价与周边新房价格基本持平。

如果按照近期以新房价格为辅助工具，倒推拿地价格的现象来看，地块将以较低的溢价成交，但这一逻辑具有一定的受限性，这是因为：

碧桂园前宸府项目位于南部卧城南翼的所前镇，位置逊于南部卧城核心区，其新房价格参考性有限。

对标项目位置关系

同时，南部卧城2017年成交的多个项目，如绿城九龙仓·桂语朝阳、滨江碧桂园·卧城印象、德信碧桂园·印江南、东原旭辉·璞阅等均未上市，板块真正的新房价格尚未体现。

在新房价格“标尺”不明朗下，地价会如何？这将因房企的预期值不同而呈现一定的弹性空间。而此时要对地价进行分析，可暂以板块成交地块为参照基准。分析南部卧城核心区域的地价区间，可以发现，地价主要有两个梯队：

地块内项目位置分布示意图

第一，以2万元/㎡地价为“领头羊”

2017年至今，南部卧城板块成交了9宗涉宅地，其中4宗地块价格在2万元/㎡左右，如邻近06地块的禹洲项目（成交楼面价20060元/㎡，自持2%）；

毗邻2号线朝阳站的绿城九龙仓·桂语朝阳项目（成交楼面价20059元/㎡，自持8%）；

以及德信项目（成交楼面价17600元/㎡，住宅部分楼面价约为23429元/㎡）；

滨江碧桂园·卧城印象项目（成交楼面价16656元/㎡，住宅部分楼面价约为19820元/㎡ ）。（注：商住项目中商业部分地价取4000元/㎡）。

成交地块列表①

第二，板块地价为1.7万元/㎡的均值

板块内的其他项目如融信项目、佳源项目、德信碧桂园·印江南、东原旭辉·璞阅等，地价均值约为1.7万元/㎡。

成交地块列表②

06地块的上限楼面价（20088元/㎡）与板块最高地价（禹洲项目的20060元/㎡）基本持平，也即达到目前地价的第一梯队，但达到该高弹性的可能性不大，原因是：

2万元/㎡对应的保本房价约在3万元/㎡左右，与周边二手房价格（绿都四季华庭、3.1万元/㎡左右，精装）基本持平，比地处所前镇的碧桂园前宸府新房价格高出40%即8700元/㎡左右，市场风险大，这一高差值、高上涨幅度也不太符合近期房企稍加预期或不加预期的拿地心态；

相应地，地价在均值即1.7万元/㎡左右时，对应的保本房价为2.6万元/㎡左右，比碧桂园前宸府高出23%（即4800元/㎡）左右，这一弹性也是板块将为平稳的价格区间，因此，地价落在1.7万元/㎡区间的可能性较大。

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压缩地价弹性的三个因素

分析06地块以及南部卧城板块的特征，地价最终的成交价可能还会受到以下三个因素约束：

1、板块库存量大

从目前新房市场看，南部卧城在售项目几近“见底”的状态，但是，自2017年开始，南部卧城共成交了9宗涉宅地，建筑面积达114万方。除碧桂园前宸府外，其余8个项目目前均未面市，板块目前总库存约137万方（含今天出让的06地块），如果按照2015-2017年三年的去化速度看，去化周期约为45个月！

高库存下，开发商拿地压力大，进而会降低价格预期。

2、代建的隐性成本增加了550元/㎡左右

规划条件中，地块具有多项代建要求，具体为：幼儿园（3528㎡）、小学及其配套设施（26432㎡）、代建道路和绿地合计为13697㎡。若学校代建成本按照5000元/㎡、道路代建成本按照300元/㎡计算，总代建成本约为1.5亿元，住宅实际地价多了550元/㎡左右。

代建项目具体指标

3、资金成本高

06地块体量大，对应的拿地成本也高：起始价37亿元，比禹洲项目的起始价（约17.7亿元）高了1倍以上。在当下房企多面临高负债率、融资困难的局面，这一高价同样也会使房企降低价格预期。

但是，值得一提的是，南部卧城板块将迎来一个重大的医疗配套利好：

据好地网获悉，浙医二院新院区拟选址地块位于萧山区南部卧城——蜀山街道祝家桥社区，蜀山路东侧、规划南四路两侧（距离此次出让地块3公里左右）。

浙医二院的入驻，增添了钱塘江南岸综合性三甲医院资源；将大幅提升板块的居住配套功能，增强板块的吸引力。

浙医二院新院区拟选址位置示意图

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“守门员”会有何表现？

7月成交的多宗地块中，板块“守门员”的表现对地价有着重要的作用：

如南星单元地块--滨江集团补仓、滨江区中心单元地块--温州时代补仓、萧山市北东单元地块--新希望补仓、滨江区西兴北单元地块--绿城补仓，“守门员”的补仓增加了地块的竞争性；

而在青山湖科技城板块，“守门员”全部缺席，地块最终被首次进驻临安的保亿底价竞得，虽然地块最终成交价并不算低，但“守门员”的缺席大大降低了地块的竞争性。

着眼于南部卧城板块，距06地块最近的“守门员”当属禹洲--两宗地块位置毗邻，值得注意的是，禹洲项目拿地成本不低，20060元/㎡的地价属于板块最高，地块具有2%的自持比例，且需要现房销售；此外，其他房企如融信、佳源、东原、旭辉、绿城九龙仓同样都是板块的“守门员”。

出让地块与禹洲项目位置图

以上“守门员”在此轮竞争中会有何表现，会否主要以摊薄拿地成本的心态参与竞争，值得关注。

大体量宅地的成交价会如何，南部卧城板块地价会有怎样的变化趋势，明天（7月30日）的好地网直播以及后续点评将一一揭晓，敬请关注！