好地网7月3日讯（研究员 邓春磊）  今天，常熟市国土局成功出让了4宗宅地。4宗宅地总出让面积为181336㎡，总建筑面积达375762㎡，共揽金204570万元，楼面均价达5444元/㎡，平均溢价率为0.64%。5宗宅地，分别被金科、新城、弘阳竞得。具体详细如下：

滨江新市区2号、3号均是经过1轮限时竞价，就被金科底价竞得，楼面价均为6048元/㎡，溢价率0%。

而尚湖镇练塘区4号地块，地块在自由竞价阶段有3轮报价，限时竞价经过近30分钟10轮出价成交，最终新城以27250万元竞得该地块，楼面价为4067元/㎡，溢价率4.61%，创下尚湖镇区域土地楼面价新高。

尚湖镇陈塘河5号地块，地块在自由竞价阶段有2轮报价，限时竞价无出价，最终弘阳以11580万元竞得该地块，楼面价为3335元/㎡，溢价率0.87%。

另外，支塘镇6号地块因在自由报价和限时报价阶段均无出价而流拍。

地块信息

地块位置分布图

PART1.常熟乡镇土地市场，缘何会出现理性成交？

今天，常熟迎来7月土地市场首拍，从整体上分析，溢价率整体低于5%，多为底价和低溢价成交，而关注度极高的常熟市场缘何会出现理性成交呢？

原因一，半年节点的制约，房企资金全面收紧。目前正值半年节点，部分房企可能已经完成了上半年的拿地指标，有些已经上市的房企，可能受到财务上的一些制约，比如负债率、现金流的要求带来的制约。另外，许多品牌房企一年中6月和12月有资金审查，一般都进账，不会出账。基于此，一些房企容易挂起免战牌， 土地争抢不太激烈。

原因二，最近一段时间，苏南周边城市，包括南通、无锡、常州、苏州主城等，都出现了流拍和底价成交现象，在这样的大背景下，房企普遍采取谨慎态度，观望为主。

PART2.尚湖镇再创新高，本次成交地块利润如何呢？

金科滨江新市区2、3号地块楼面价为6048元/㎡，新城4号地块楼面价4067元/㎡，弘阳5号地块3335元/㎡，他们的项目还有利润吗?

首先，金科这两宗地块，若按照地价6048元/㎡来测算，则2、3号地块的合理毛坯房价（10%利润）在13801元/㎡左右，保本房价则在12177元/㎡左右。

而目前滨江新市区地块附近仅碧桂园春江名筑在售，最新成交均价达到15578元/㎡，由此来看，还有足够的利润，而且滨江新区规划较为完善，滨江金融中心已建成并投用，另外滨江实验小学也已开工建设，计划于2018年9月份建成投用，地块周边商业、医疗配套成熟，但如何在市场中取得足够多的利润，金科的产品打造依旧是关键。

同样，在尚湖镇创新高的新城若按照地价4067元/㎡来测算，则练塘区4号地块的合理毛坯房价（10%利润）在11027元/㎡左右，保本房价则在9730元/㎡左右。

尚湖板块在常熟各乡镇板块中房价处于洼地水平，区域已有少量大牌房企入驻，板块价值逐渐提升，未来板块溢价空间很大。加之，片区内公望小学、幼儿园、邻里中心的建设，以及未来通苏嘉高铁常熟西站的落地，板块也将迎来利好。由此可以看出，新城竞得的地块未来潜力很大。

而弘阳竞得的地块若按照地价3335元/㎡来测算，则陈塘河5号地块的合理毛坯房价（10%利润）在10002元/㎡左右，保本房价则在8826元/㎡左右。目前，地块附近在售项目为碧桂园湖悦澜庭，价格为11500-12500元/㎡，开盘去化约6成，由此可以看出，还是有足够的利润空间的。

PART3.拿地房企观察

1.金科

金科，1998年5月21日成立， 公司以国家城市群发展战略为导向，以二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅，紧密围绕“三圈一带”（即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带）进行区域战略布局，已进入全国23个省市。公司总资产约1574亿元，员工超过1.6万人。

而据好地研究院统计，自金科地产自2015年8月入驻苏州以来，多次参与苏州土拍，至今已成功拍得8宗地块，成交总面积43.16万㎡，布局区域包括苏州主城区、吴江区、常熟、张家港，由此可见金科深耕苏州区域之决心。本次成功拿下常熟滨江新市区两宗地块，使得金科在常熟迈出了坚实的一步。

2.新城

截止2017年底，新城控股在全国70余个城市共拥有储备总建筑面积约3500万平方米。在住宅领域，公司已经形成三大产品线: “幸福乐居”、“幸福圆梦”和“幸福尊享”，以此满足不同消费群体的购房需要。不仅如此，新城控股还紧抓市场发展趋势，于2016年6月推出高端住宅产品线—璞樾。时至今日，已开发住宅小区200余个，业主重复购买或推荐购置率达40%以上。

作为全国地产20强，新城地产历经22年发展，已覆盖上海、南京、苏州、昆山、无锡、青岛、武汉等全国多个城市。2015年5月20日，新城地产首入常熟，与万科、中南联合拿下文化片区4号，同步与中南联合拿下9号地块。紧接着又在7月17日再次豪掷3.55亿一举夺得位于城北的热门地块。两月连下三城，新城地产植根常熟某长期发展的雄心和实力可见一斑。而这次作为常熟市场的“回头客”，又可以为新城在常熟迈出了坚实的一步。

3.弘阳

弘阳地产，弘阳集团核心主导产业，中国房地产开发企业88强、发展潜力TOP10。在精准布局、精准深耕的同时，积极拓展华中、华南、华北、西南、西部地区，以快周转提升企业规模，持续实现稳健、有质量的增长。形成了时光系、昕悦系、燕澜系、天宸系及TOP系五大住宅产品线，在每座城市，为全龄客群筑就梦想的人居生活。

而据好地研究院统计，自弘阳地产自2013年6月入驻苏州以来，共拍得7宗宗地，总成交面积36.16万m2，布局区域包括主城区、常熟和张家港。从2013年拿下尹山湖地块开始进驻苏州，五年的时间，从尹山湖到浒墅关，再到吴江、甪直、张家港，直至此次的常熟，弘阳地产已经拉开了全苏州的大格局时代。