核心提要：

一、对标德信项目，有何变化？

二、达到上限价格的市场压力测试

三、临空经济示范区，能为地块加分多少？

好地网7月3日消息（研究员 何贝贝）明天（7月4日），萧山空港新城将出让1宗商住用地，出让面积73434㎡（约110亩），容积率2.1，建筑面积154211㎡，起始楼面价8000元/㎡，上限楼面价11988元/㎡。

空港新城上一次土地出让是在去年9月14日，德信以上限价格（8670元/㎡）加37%的自持比例竞得空港核心区5号地块，本次出让的地块与德信项目位置毗邻。

时隔约11个月，空港新城再度推地，出让地块起拍价从德信地块的5100元/㎡上涨至8000元/㎡，上涨了56.8%。

空港新城，作为全国十二个临空经济示范区之一（截止到今年5月底），坐享交通和产业双重利好，此次出让会将上演怎么样的市场热度？好地研究院进行分析——

地块出让指标情况表

一、对标德信项目，有何变化？

2017年9月4日，空港核心区5号地块被德信以上限价格（8670元/㎡）加37%的自持比例竞得，项目案名德信浙旅天空之翼。

本次出让的4号地块，毗邻德信项目，两者区位、配套差异不大，另外，地块容积率、体量等技术指标相似，总体来看，地块属性较为接近。

不同点主要体现在以下三个方面：

1）价格的变化

起始楼面价由5100元/㎡提至8000元/㎡，高了2900元/㎡；上限价格由8670元/㎡提至11988元/㎡，高了3318元/㎡。

2）商业部分的要求

德信项目商业占比30%-35%需全部自持；

4号地块商业占比要求不小于30%，无自持要求，但不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房。本次出让地块的商业部分成本相对要低一些。

3）与地铁的距离

4号地块，距离南阳大道站约400米，而德信地块紧邻南阳大道站。

两宗地块出让指标对比表

两宗地块位置图

二、达到上限价格的市场压力测试

1、与区域内房价比较

地块周边基本无新房和二手房在售，地块毗邻的德信浙旅天空之翼将于近期开盘，预计价格在2万/㎡左右。

4号地块的上限价格为11988元/㎡，不考虑商业比例的话，保本房价约19796元/㎡，与德信浙旅天空之翼待售价基本持平。

若商业部分成本按照5343元/㎡计算（参照圆通今年竞得空港新城地价），住宅部分楼面价折算为14836元/㎡，对应的保本房价为23382元/㎡，比目前待售价高了17%左右。

预期房价需要上涨17%，达到上限价格存在一定的压力。

●保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%，建安成本（含简装）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%

●住宅部分楼面价=（总价-商业地价*商业建面）/（总建面-商业建面）

2、与毗邻板块的房价比较

4号地块位于地铁1号线三期沿线，不仅可满足空港新城产业人口的内生需求，同时还可以承接下沙方向的刚需购房需求。

目前，下沙新房供应短缺，二手房价格在3万元/㎡左右，4号地块的保本房价与其价差小于1万元/㎡。

观察杭州核心板块与周边溢出板块如未来科技城与闲林、城东与临平新城等区域可见，空港新城与下沙板块的价格剪刀差，优势并不明显。

4对毗邻板块对比

3、杭州的刚需板块比较

目前，杭州的刚需板块主要集中在大江东、良渚、崇贤、临平、仁和等区域，这些区域目前新房（仁和的二手房）价格均在2万元/㎡左右，目前刚需板块的价格差不太大。但是，部分板块最新成交的地价有了提高，随之后期保本房价的阵营也出现轻微变化。

就空港新城而言，达至上限价格后，19796元/㎡的保本房价（不计商业比例）仅高于仁和板块，为上述刚需板块价格第二低。考虑商业比例后，保本房价（23382元/㎡）为上述板块第三高。

6个刚需板块新房售价、板块利好情况

三、临空经济示范区，能为地块加分多少？

根据规划，临空经济示范区将呈现“一心一轴五区”的规划格局，本次出让的地块即位于城市功能区，且与主城区（下沙）的接轨程度最好。

空港新城作为临空示范区的内涵包含：

1、航空枢纽。空港新城将通过萧山机场的三期工程、在萧山机场建设高铁站，引入杭绍台、杭黄、沪乍杭等高铁线路，同时，加上地铁1号线、地铁7号线，机场轨道快线等形成机场、高铁、地铁一站式的枢纽。

2、临空产业高地。区域将形成以航空总部、快递物流、跨境电商、装备制造和临空商贸等为主导的临空产业格局，目前，各大航空公司相继落户，中车、圆通、顺丰、平安、精功公务机、京东全球购、中国制造网等临空相关项目也已入驻运营。

在交通和产业的激活下，空港新城有了发展的内生力量和外延疏导，预期也将为地块价值加分。

在此加分项下，如果考虑10%的房价上涨预期，即新房售价取2.2万元/㎡，考虑商业比例后，倒推楼面价为11220元/㎡，相应的溢价率为40%。但最终溢价如何，还会取决于房企对商业部分的价值定义，以及对空港新城未来新房价格的预期。

最终成交价会如何，德信抢占先机后，谁又会紧随其后？好地网明天（7月4日）的直播中将为你一一揭晓，敬请关注！