核心提要
1、对标温州时代地块，价格会如何？
2、配建和代建的隐性成本增加了1066元/㎡
3、地块体量较大，溢价率将下降
好地网5月20日消息（研究员 何贝贝）明天（5月21日），萧山区出让1宗市北西单元地块，出让面积约117亩，总建筑面积21.87万方，起始楼面价17200元/㎡。
亚运会利好下，奥体板块热度依旧，本次出让的市北西单元地块，距奥体板块约2.5公里，可称为泛奥体板块，同样受市场的广泛关注。
关注点在于：热度会怎样，成交价格会如何？
出让地块指标表
地块位置图
地块毗邻的钱江世纪城是萧山最热门的板块。市北西单元与之相距不远，可享受钱江世纪城的发展利好。
同时，市北西单元也紧邻滨江高新区，具备承接滨江区的购买力的位置优势。
1、对标温州时代地块，价格会如何？
本次出让的市北西单元C-21地块，出让面积78107㎡，容积率2.8，建筑面积21.87万方，起始楼面价17200元/㎡，上限楼面价25796元/㎡。
板块内近期成交的为温州时代项目（案名：时代滨江·翡翠之星）。
地块指标对比
2宗地块位置分布图
对标温州时代项目，2宗地块距离规划地铁7号线明星路站距离均1公里，交通配套差异不大。
从地块属性上来看，市北西单元C-21地块容积率稍高（2.8 vs 2.7），但是体量更大（21.87万方vs 5.99万方）。
因此，从地块对标角度分析，大概率拍至上限价格。
但是，此地块因为以下几个变量，将使价格预期降低，或拍不到上限：
1）库存迅速上升
温州时代拿地是在去年的9月份，当时市北区域潜在总库存为39万方，现在该板块的潜在总库存81万方，七八个月时间内，库存上升了42万方，增幅达1倍多。加上本次出让的，总库存将达到103万方。
目前尚有7个项目未开盘，这些未开盘项目平均拿地时间为去年9月份，平均拿地价格为24012元/㎡，成本接近C-21地块的上限价格。
2）高价盘的困境
市北西单元C-21地块若达至上限价格25796元/㎡，对应的保本房价为37178元/㎡。
保本房价高于周边新房价格（3.39万元/㎡，绿城九龙仓·桂语江南，高层精装）和二手房价格（3.6万元/㎡，新城香悦奥府，高层精装）。
我们可以把3.4-3.6万理解为此区域的新房限价与二手房水平。
由于限价的新房价格与二手房的价格相差不大，意味着该区域目前新房成交的价格与真实的市场价格相距不远，限价放开的提升空间有限。
这给该区域即将开盘的高价项目产生一定的压力：
温州时代项目，保本房价在3.6万元/㎡左右。若限价水平没有提高的话，将发生亏损，加之具有21%的自持比例，由此可推断，当时拿地价格过高。
另外，最近一年多高价拿地的楼盘，如融信和恒大项目，保本房价在4.3万/㎡左右，与周边新房价相比，高了近1万元/㎡以上。这两个项目拿地至今没有开盘，如果按照现在的新房限价水平3.4万左右出售，铁定亏损。
对比之下，预计本次出让开发商会更为理性。
2、配建和代建的隐性成本增加了1066元/㎡
规划条件中，市北西单元C-21地块需配建6班幼儿园（建面1773㎡）、代建36班小学（建面35328㎡），建设成本若按照5000元/㎡计算，总计1.86亿。达至上限价格时，追加该部分成本后，实际楼面价约26862元/㎡，比上限价格又提高了1066元/㎡。
实际楼面价下的保本房价约为3.85万/㎡，这个价格比现阶段周边新房价格3.2万/㎡高出了20%以上。
3、地块体量较大，溢价率将下降
本次地块比温州时代大了近16万方，后者不到6万方，从过去的成交情况来看，同一区域，体量大的溢价率常常低于体量小的。从最近银湖板块近30万方地块底价成交来看，体量达21.8万方的C-21地块，很可能既达不到竞拍自持的阶段，也达不到封顶价。
价格预测：
虽然对标温州时代项目，地块能达至上限价格，但基于温州时代拿地价偏高的因素，地块最终的成交价格，如果把体量大的因素去抵消自持因素，那么，价格如果与温州时代项目价格持平的话，剔除配建的隐性成本，实际成交价大概在23925/㎡，溢价率在39%左右。
反之，若成交价格达至上限，甚至进入自持，说明该区域市场热度处于上升之中。
地块热度成交价格具体如何？明天（5月21日）的出让，尽见分晓，届时，请关注好地网的直播！