文/好地网研究员 何贝贝

5月28日，备受瞩目的百井坊地块将出让。

这块位于武林核心商圈的“宝地”，经过数十年的征迁改造和打磨，终于迎来了“出嫁”。

地块出让面积为44827㎡（约67亩），规划为商业商务文化古迹城市道路兼容用地，建筑面积19.4万方左右。

起始价49.1亿元，起始楼面价25301元/㎡，不设上限价格，“价高者得”。

出让地块指标

地块位置图

从地理位置上来看，百井坊地块位于杭州市中心武林核心区，是市中心的“绝版商地”。

地块周边商业综合体集中，业态成熟，同时分布着天主教堂、司徒雷登故居等历史建筑、街巷和古井，潮流与历史间，这块宝地，将“花落谁家”，将以何种姿态亮相，又会为杭州这座城市带来什么？

地块目前的留白，也为我们创造了想象空间。

对杭州而言，或是商业新名片

近年的杭州，商业综合体可谓百花齐放，仅地块所在的武林商圈，就遍布着杭州百货大楼、武林广场地下商城、武林银泰、嘉里中心等综合体，2018年，杭州计划开业的商场近30家，从数量上看，增势可人。

但是，“百花齐放”下，杭州的商业综合体同质化严重，独缺耀眼的“王牌”商业项目与其它城市媲美。

在时尚之都北京、上海、广州、深圳、香港等，不乏新世界K11、恒隆广场、太古汇、万象天地、IFC等单个或多个的惊艳项目，成都、重庆等也具有高端的IFS项目。

上海五角商圈俯视图

反观杭州，在商业品牌上需要新鲜血液的注入，在商业形式上也需要打破盒状模式的桎梏。杭州，需要一张极具特色和品味的“名片”出现。

百井坊地块的位置和历史文化圈，为这一需要提供了可能。

下城区商务局负责人提出：“未来百井坊地块将对标东京银座、巴黎香榭丽舍大街、新加坡乌节路等国际知名街区，写字楼部分也将建成国际金融、中介服务、信息技术、文创产业等高端企业集聚的国际顶级企业集聚地。”

高端商业综合体，配套的大型地下停车场，特色步行街，“闹中取静”的历史文化建筑，多重元素结合下，这里将是商业新地标？城市新名片？

一切皆有可能。

对开发商而言，是机遇也是挑战

百井坊宝地，从拆迁开始，就吸引了众多目光。政府也早在2014年就启动了招商工作，加深企业对地块业态布局、建筑形态等的认识。

因此，对开发商而言，该宗地块既是机遇也是挑战。

从地段和时机上来看，是机遇：

百井坊地块，处于杭州城市之心，真正的“黄金地段”，绝版之地。

地块区位图

在全国各地打造了诸多高端商业项目的企业，如恒隆、新鸿基、太古、新世界等，目前尚未入杭，九龙仓虽入杭多年，但以住宅为主，还未涉足商业项目。对于这些有经验、未入杭的开发商来说，此次是开拓杭州商业疆土的绝佳机会。

百井坊地块的“新名片”潜力，对于开发商来说，也是“名耀杭州、走向全国”的机遇。

“欲戴其冠，必承其重”，机遇的背后也意味着巨大的挑战。

一是资金实力的挑战。

百井坊地块起始价约49亿，在杭州十区成交的商地中，仅次于鲁能项目的成交总价63.5亿元。

即使以起拍价起算，建造成本若按照4000元/㎡计算，这里的成本就近60亿。外加商业写字楼、地下空间等的开发成本，实际成本还要高出许多。这显然需要雄厚的资金实力。

成本计算

二是群雄博弈的挑战。

地块未挂牌时，就有多家开发商如恒隆、新鸿基、华润与政府进行了洽谈。

华润针对地块还进行了概念性设计方案汇报，得到了肯定。

实力开发商众多，潜在的竞争者也不在少数。

因此，挑战的压力来自于业内的竞争。

三是操盘的挑战。

地块规划中要求“三不”： 一是不得设置专业市场；二是商业体量不低于45%；三是不得分割转让。

整体来看，地块被城市建筑群围绕，需在地块内部设规划道路，交通将是一大考验。而且，地块拟保留历史建筑耶稣堂弄5号和耶稣堂弄古井，并需复建拟保历史建筑镜清里1号。遗迹等的融合设计也将是一大考验。

地块实景图

地块总体具有一定的开发难度，需要有开发经验以及商业运营经验的开发商操盘。

百井坊地块，会“花落谁家”，最终形象如何，好地网将持续关注。