核心提要：
1、价格预测
2、外来房企的进攻战？
好地网5月7日消息(研究员 何贝贝) 5月9日，海宁市将出让5宗商住用地，其中，3宗位于许村镇，其它2宗分别位于市区和长安镇。总出让面积约230亩，总建筑面积33.8万方，总起价18.1亿元。
本次挂牌出让地块设定上限价格，当溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报配置安置房或保障房面积。
这次最令业界关注的是许村的57号与58号地块，与临平新城几乎无缝连接——距杭州地铁1号线南苑站（临平新城内）不到500米！据好地网获悉，报名该地块的房企众多，热度高。
出让地块指标表
一、价格预测
1、2宗“焦点”地块，成交价会如何，好地研究院分析如下:
57号地块：出让面积46275㎡，容积率2.3，建筑面积106433㎡，起始楼面价5750元/㎡，上限楼面价9771元/㎡。
58号地块：出让面积为30126㎡，容积率1.8，建筑面积54227㎡，起始楼面6270元/㎡，上限楼面价10659元/㎡。
板块内近期成交的地块为万科项目。
相邻余杭区域近期成交的为理想国际项目。
对标万科41号地块：
57号、58号地块的上限楼面价（9771元/㎡和10659元/㎡）与万科项目的成交楼面价（9020元/㎡）价差分别为751和1639元/㎡，加上万科项目具有11%的自持比例，实际价差更小。
2宗地块区位更加优越，距南苑站仅500米，万科项目距离南苑站直线距离约5公里；
此外，58号地块容积率（1.8）低于万科项目（2.3）。
因此，2宗地块都可能达至上限。
对标理想国际项目，许村镇地块即使达到上限价格，也比理想国际项目（成交楼面价为19038元/㎡）低1万元/㎡左右；
从交通上看，57号、58号地块离地铁南苑站更近，因此，地块极大概率达至上限价格。
周边成交地块指标表
对标周边房价，2宗地块上限价格对应的保本房价分别为17006元/㎡和18124元/㎡，地块周边无新房在售，余杭区域的二手房崇邦余之城价格约为2.7万元/㎡（高层精装），保本房价比二手房低1万元/㎡左右。
价格预测：距好地网获悉，2宗地块报名单位在14家以上，且外来房企居多，竞争激烈的情况下，预计地块会达至上限，转入竞拍配置安置房面积。
2、许村另外一宗地块位于镇政府附近，与上述2宗地块相比，离杭稍远，但可享政府带来的交通和产业配套，属性也较好。
54号地块：出让面积为24650㎡，容积率2.3，建筑面积56695㎡，楼面起价3598元/㎡，上限楼面价6103元/㎡。
地块位置图
地块西侧即为华景川项目。
对标华景川14号地块：
地块位置紧邻，容积率相同，但该宗地块体量小（5.7万方），且须配建安置房比例不少于总建筑面积的30%，预计热度不如华景川项目。
若考虑安置房成本（按3000元/平米计算），达至上限价格6103元/㎡时，实际楼面价约为10004元/㎡，高于华景川项目（成交楼面价8114元/㎡）。从地块对标上来看，拍至上限具有一定难度。
对标周边房价，达至上限后，若以实际楼面价10004元/㎡计算，保本房价为17299元/㎡（简装），周边新房项目绿城华景川蘭园均价约1.9万元/㎡（高层毛坯），二手房绿城华景川柳岸春风价格约1.8万元/㎡（高层精装），保本房价低于新房价格。从房价对标来看，可能拍至上限。
周边成交地块指标表
价格预测：有可能拍至上限。
3、长安镇空窗期已有4年左右，板块内无新房在售，因此，也具有一定吸引力。
49号地块：出让面积为32006㎡，容积率2.2，建筑面积70413㎡，楼面起价5454元/㎡，上限楼面价9260元/㎡。
地块位置图
地块周边二手房价格约1.3万元/㎡（虹桥花园，高层精装）。
地块上限价格对应的保本房价为16363元/㎡，比周边二手房高约3363元/㎡，因此预计达不到上限。
若以周边二手房价格倒推，楼面价约6589元/㎡，此时溢价率为21%。
价格预测：溢价率20%左右时，保本房价与周边二手房价格持平。
因此，溢价率20%可当作该地块市场热度的参考值。
4、市区：46号地块
地块指标：
出让面积为19967㎡，容积率2.5，建筑面积49918㎡，楼面起价5309元/㎡，上限楼面价9015元/㎡。
地块位置图
因地块规划要求所有住宅为单身公寓套型，户型建筑面积不得大于60平方米（含公摊），预计热度不高。
上限价格下的保本房价为16054元/㎡，周边二手房东和园价格约1.3万元/㎡（公寓精装），保本房价高于二手房价格约3000元/㎡，因此，拍至上限具有一定难度。
若以二手房价格倒推，楼面价约为6589元/㎡，此时溢价率为24%。
价格预测：溢价率25%左右时，保本房价与周边二手房价格持平。
溢价率25%可当作该地块市场热度的参考值。
5宗地块预测总结如下：
二、外来房企的进攻战？
海宁本土房企万城和鸿翔主要布局城西、城南新区、鹃湖等区域。
随着海宁融杭诸多利好的实现，外来房企对海宁临杭新区、连杭高新区等环杭区域兴趣浓厚，逐步开展在融杭区域的战略布局。
其中，华景川势如破竹，自2017年2月起在海宁摘取7宗涉宅地，3宗分布在许村，2宗分布在连杭高新区，加上和绿城等房企的合作项目，华景川在海宁土地储备约57万方。
万科先以合作身份，在海宁开发了多个项目，如开元万科新都会、朗诗万科·城市之光以及华景川万科·潮起东方等。
今年1月，万科在许村一举摘得2宗商住地，吹响了正式入驻海宁的号角。
除此之外，中天、融信等房企也相继竞得海宁涉宅地，成功入驻海宁。
碧桂园、荣安等房企参与了海宁地块的竞拍，但目前尚未成功拿地。
许村等融杭高地，对于房企来说，吸引力不小，特别是外来房企，力争抢占先机，万科、中天、碧桂园、荣安、赞成等均报名了许村2宗商住地的竞拍，其余也多为外来房企，竞争势必激烈。
房企间会上演怎样的争夺战，外来房企能否强势入驻，敬请关注好地网5月9日的直播！