文/好地网研究员 何贝贝
核心提要：
看点一：流拍、低溢价集中出现，市场将转向？
看点二：地价滞涨现象会否蔓延？
看点三：市场修正初现，政策之手会出现吗？
今天（5月4日），杭州临安区3宗住宅用地出让，其中2宗底价成交，1宗低溢价成交，地上补仓锦城，大家进驻临安，这样的结果，虽属平淡，却也在情理之中。
成交地块指标表
地块位置分布
自临安首次网拍设置上限价格地块（4月24日）以来的10天内，杭州共有3场出让会，除临安出现流拍和低溢价外，富阳银湖同样出现了低溢价成交的现象。
表象来看，流拍或因地块位置、地块属性不佳，低溢价因起拍价太高所致；
深究因和果，3场出让会带给市场的思考应该不止这些。
好地研究院将从以下维度进行分析点评:
一、流拍、低溢价集中出现，市场将转向？
在此之前，杭州出现流拍，还属市场“偶然”：
2015年时，余杭良渚尚未申遗，配套不完善等因素下，良渚街道储运路东商住地块流拍，自此至临安首设上限价之前，杭州十区并未出现流拍现象。
除临安2宗地流拍外，近期在浙江其它热门区域也出现了流拍现象。
如嘉善县、绍兴柯桥区和上虞区。
由“偶然”到陆续出现，流拍现象说明，即使在热门区域，房企拿地也相对谨慎。
浙江省热门区域近期流拍地块
在这10天内，临安市区和富阳银湖集中出现低溢价成交，这不是偶然，分析临安和银湖发现，两者存在很多共性：
①处于杭州主城八区的“近郊”
从地理位置上看，以钱江新城为核心，富阳银湖相距约35公里，临安锦北、锦城等相距约48公里，都具有承接主城外溢的能力。
②库存大。
2017年以来，临安和银湖都增加了土地供应，特别是临安，一波供地大潮后，目前住宅总库存近500万方，富阳银湖的库存也在150万方左右。
而在内生性需求减弱、外溢需求尚未激发下，库存增加，去化周期延长，无疑增加了市场负担。
③地价均处万元附近。
2018年以来，临安市区范围内共出让9宗涉宅地块，成交均价10384元/㎡；
2017年以来，富阳银湖共出让5宗涉宅地块，成交均价10268元/㎡。
若以2016年9月为分界点，至今杭州十区共成交185宗涉宅用地，其中成交价在9000-12000元/㎡区间的地块有36宗，临安14宗，富阳9宗，占比分别为38.89%和25%。
可见，临安和富阳是万元地价的主力军。
临安和银湖近期成交地价在万元左右，而最近3场出让会中，起始楼面价也在万元左右，接近之前的成交楼面价。因起始价高，低溢价并非偶然。
低溢价成交说明，在高起价下，临安和银湖确实出现了地价滞涨。
二、地价滞涨现象会否蔓延？
临安、富阳、嘉善、绍兴这些潜力板块或多或少出现了流拍和地价滞涨现象，那么，滞涨现象会否由“边缘地带”传导至杭州主城八区呢？
将主城八区相邻地块成交价格进行比较，可以看出，滞涨目前暂未出现，但却有一个动态值得关注。
在彭埠单元，淮矿和金茂竞得的2宗相邻地块，均达至了上限价格，虽然金茂项目的上限价格更低，但金茂地块的自持比例低于淮矿项目，相差9%。
淮矿和金茂项目指标对比
同样地，在申花板块，九龙仓竞得的相邻2宗地块，若不考虑容积率、体量的差异地价也有所回落。
彭埠的自持比例降低、申花的由自持到未达至上限，其实也是一种趋势。
主城八区一些板块价格已到达阶段性顶部，进一步上涨的空间不足；
加上一些板块如彭埠等，受新房限价的调控，也无继续走高的动能，因此，到达阶段性顶部后，可能会出现自持比例降低或达不到上限。
三、市场修正初现，政策之手会出现吗？
在临安和银湖，近期成交出现的低溢价现象，可以看作是市场“无形之手”的调控。
临安和银湖区域的高地价项目，如地上苕溪项目（楼面价13662元/㎡）、祥生项目（楼面价10999元/㎡加31%的自持），均有用力过猛之迹，高地价拿地，房价在前期上涨后目前波动不大，房企陷入地价与房价矛盾的困境。
而在近期的出让中，地上和祥生分别实现了在锦城和银湖区域的补仓，成交价要低于之前竞得的价格，因此，可算作在市场的影响下，对过高拿地的一种修正。
但是，杭州部分板块仍存在高地价和新房限价的矛盾，超过了市场“无形之手”的调控范围，未来市场如何演绎，还将取决于政策之手的调控，而政策调控何时出现，如何修正市场偏差，仍待时间检验。