好地网4月26日讯（研究员 朱伟） 无锡主城区春节后的首场土拍刚刚尘埃落定，除去因故终止锡国土（经）2018-13号、锡国土（经）2018-15号的两宗地块，其余5宗住宅地块均成功出嫁，总成交金额428480万元，成交楼面均价11537元/㎡，平均溢价率21.46%。

5宗宅地（含商住）由5家房企分食，其中，锡山区长椿金属地块、惠山区洛社新城15号地块、滨湖区原财政局地块均被外来房企竞得，分别被光明（拿地楼面价11267元/㎡）、国瑞（拿地楼面价7160元/㎡）、康桥（拿地楼面价15729元/㎡）斩获，而原无线电厂地块以及脱普地块则被深耕房企雅居乐、路劲竞得，楼面价分别为14590元/㎡、7860元/㎡。

地块成交信息

地块位置分布图

一．几大特征

关于本场土拍，创下了哪几项新高？成交价格高不高？开发商的表现又是怎么样？好地研究院总结出以下几大特征，以备业界参考。

特征一：部分地块创板块新高

从本次地块成交楼面价上看，由于洛社新城板块、梁溪河板块、梅村板块多年未供地或供地较少，本场土拍后板块地王纪录均被刷新。

其中，洛社新城15号成交楼面价7160元/㎡由国瑞拿下，该价格与惠山区美的地王项目楼板价相差1087元/㎡。而梁溪河板块原财政局地块成交楼面价15729元/㎡由康桥竞得，该价格与蠡湖金茂府项目楼板价相差340元/㎡，排列整个滨湖区第5位。

此外，新吴区脱普地块楼面价7860元/㎡，已经超过此前保利吴樾东方项目（2017年8月18日出让，拿地楼面价7086元/㎡）创板块新高。

值得一提的是，虽然本次土拍部分板块创下新高，但出让的地块均没有达到报建公益配套面积的条件。竞拍期间，房企出价缓慢，从中也折射出部分房企拿地趋于理性和谨慎的态度。这显然跟政府已从起拍价方面进行管控，进而防范出现地王不无关系。

特征二：万元地阵营扩大

今天的土拍过后，无锡万元地阵营进一步扩大，新增万元地3宗。据好地研究院统计，2016年至今，无锡共出让住宅（含商住）用地52宗，总建筑面积达9455077㎡。其中万元地达到17宗，总建筑面积达到2932150㎡，占无锡2016年至今总建面的31%。

特征三：外来房企来势汹汹

无锡作为众多房企布局长三角的重要战略城市，据统计，2017年至今无锡土地市场共有5家房企新入驻（仅限招拍挂），分别是旭辉、首开、信义、建发、华发。另外，还有一些房企通过收并购的形式进入了无锡市场，如：新力地产、鸿坤、当代。

而本场土拍又有三家品牌房企新进无锡市区，分别是光明、国瑞、康桥，可以说他们是本场土拍的赢家。

与此同时，此前无锡土地市场的常客如保利、万科、中海、美的等均未参与本次土拍。对于此次土拍，房企之间的表现，出现一些分歧。

二．房企表现

1.光明：首进无锡落子锡山区

资料显示，光明地产是光明食品集团旗下支柱企业，上海市五星级诚信创建企业，目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业，集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。

4月23日，光明房地产集团股份有限公司发布第一季度报告及房地产业务主要经营数据公告。光明地产一季度净利增1076.47%，新增土地储备48万㎡。在江苏土地市场的上，光明联合绿都等房企开发苏州科技城云栖麓项目，联合金科开发常州市新北区地块项目，多为合作项目。

据了解，光明地产早在2017年10月份，收购宜兴中鸿兴业投资有限公司全部股权，获未开发土储22.25万㎡。而目前光明地产在无锡市区并没有项目，之前曾经屡次参拍，此次拿地，也算是如愿以偿。

2. 国瑞：首进无锡，长三角布局触角蔓延

国瑞置业成立于1994年，起步于广东汕头，壮大于北京，阔步于全国。公司拥有房地产开发国家一级资质、物业管理国家一级资质，是中国优秀的房地产企业之一。

秉承“责任地产”的企业理念，凭借一贯优质的产品及专业的服务，国瑞置业成功实现在全国12个经济高速发展城市，拥有达30个不同开发阶段的房地产项目，已形成以京津冀、珠三角、长三角及长江经济带为中心，辐射全国主要经济增长区域的战略布局。

国瑞于2016年4月强势首入苏州，进驻木渎板块，开发建设国瑞熙墅项目。而目前国瑞在无锡并未有项目，此次拿地同样是屡次参拍后首进无锡，标志着其长三角重点城市布局进一步深化。

3. 康桥：首进无锡落子滨湖区

康桥集团2002年成立于郑州,经过15年深耕中原的发展,已成为集房地产开发、大社区、特色文旅、金融、教育、大健康于一体的大型企业集团。

其在是中原地区影响力较大，目前在郑州已经开发多个项目，如康桥溪棠、康桥林溪湾、康桥九溪郡、康桥原溪里、康桥悦岛等。

据了解，康桥此次报名参拍多宗地块，可谓势在必得。此次成功拿地，标志着康桥走出郑州，战略布局长三角核心城市的第一步。

4. 雅居乐：拿地为补仓之举

2013年7月，“华南五虎”之一的雅居乐正式进驻无锡，以20.39亿元夺得滨湖区XDG-2012-78地块，楼面价为3454元/㎡，溢价率为11.18%，即如今的雅居乐中央府项目。

今天又成功竞得原无线电厂地块，标志着雅居乐持续深耕无锡市场，可见其在无锡市场打造高端产品的决心。

今年以来，雅居乐动作频频，仅上海区域公司就已经在无锡、常熟等地竞得5宗地块。

5. 路劲：深耕无锡多年，成功补仓

据统计，路劲早在2010年就在无锡蠡湖新城板块拿地，即如今的路劲天御项目。在无锡又开发建设路劲蠡湖院子、印象湖滨·路劲等项目。

据了解，2017年11月3日，路劲与梅村街道签约携手合作梅里文化小镇项目二期的开发建设。在今年3月6日，路劲又连下三城入主梅村，竞得梅村3宗商业用地，拿地金额21300万元。

本次路劲竞得梅村脱普地块，邻近梅里文化小镇，同时也利于其项目的销售，标志着路劲深耕无锡的信心。

三．出让过程回顾

①光明首入无锡市区，楼面价11267元/㎡竞得锡山区长椿金属地块

锡山区长椿金属地块（编号为XDG-2016-26号地块）在挂牌期间，就已有3轮自由竞价，当时出价为97500万元，溢价率1.04%。据无锡土拍系统显示，共有3家房企参与本次竞拍，分别为光明、康桥、龙湖。

上午9点30分，锡山区长椿金属地块正式开拍。过程中，龙湖共出价5次于第12轮放弃，而康桥出价至倒数第二轮，最终，经过23分钟、15轮的限时竞价，光明以105000万元的总价竞得该地块，楼面价11267元/㎡，溢价率8.81%。

长椿金属地块出价过程

②国瑞首入无锡落子惠山区，楼面价7160元/㎡竞得洛社新城15号地块

据无锡土拍系统显示，惠山区洛社新城15号地块（编号为XDG-2017-14号地块）报名房企数量为6家，挂牌期间，经过6轮的自由报价即达到33500万元的总价，溢价率4.69%。

而在竞拍过程仅有两家房企相互竞价，最终，据土拍系统显示，经过30轮的限时竞价，国瑞击退58号报价单位，以44000万元的总价竞得该地块，楼面价7160元/㎡，溢价率37.5%。

洛社新城15号地块出价过程

③康桥首进无锡，楼面价15729元/㎡竞得滨湖区原财政局地块

据无锡土拍系统显示，备受关注的滨湖区原财政局地块（编号为XDG-2017-32号地块）吸引了6家房企。在前面的几轮出价中，金地、金茂、绿地香港均有出价，整个竞拍过程较为缓慢。第46轮金茂退出，康桥与旭辉展开了拉锯战，两家房企互相厮杀。

最终，经过7个回合，康桥击退旭辉，以160000万元的总价将该地块收入囊中，成交楼面价15279元/㎡，溢价率28%。

原财政局地块出价过程

④雅居乐补仓滨湖区，楼面价14590元/㎡竞得原无线电厂地块

滨湖区原无线电厂地块（编号为XDG-2017-33号地块）吸引了10家房企参与报名，在限时竞拍环节，共有5家房企出价，分别是康桥、融侨、金茂、8号（未知）、雅居乐。

最终，经过35轮的限时竞价，雅居乐击退8号报价单位以63000万元的总价竞得该地块，楼面价14590元/㎡，溢价率21.15%。

原无线电厂地块出价过程

⑤路劲补仓新吴区，7860元/㎡楼面价竞得脱普地块

今天最后开拍的住宅用地，新吴区脱普地块共吸引了11家房企报名，堪称“黑马”地块。最终，经过11轮竞价，路劲击退康桥等其他房企，以56480万元的总价竞得该地块，楼面价7860元/㎡，溢价率19.46%。

脱普地块出价过程

注：出价房企名称仅供参考。