后市的压力在于以下两点：
第一，地块保本线与当前新房限价线的严峻矛盾；
第二，高价地群体激增与需求的矛盾
三大看点：
战后，保利、融信跃居排名战有利位置
看多萧山背后的利好支撑
萧山地价新格局与需求新格局
文/好地网首席研究员 方晓泉、好地网总编辑 卢丹、好地网实习研究员 寿容儿
凌晨拍地！杭州土地市场又一项纪录诞生！
从30日下午1点半起拍，到31日凌晨1点半成交，备受瞩目的钱江世纪城宅地，在经过近12个小时的“苦战”后，由保利以总价101亿拿下，楼面价32277元/㎡。
这个成交结果的最大看点在于：1、总价破百亿，为杭州历史上第二高；2、创下萧山总价、楼面价记录。
但需要注意的是，在这2点中，百亿的总价是最大的焦点。相比之下，3万2的楼面地价并没有让业内人士吃惊，反而觉得“便宜”了，因为没有拍到预期中的上限。
与此同时，昨天另外两宗宅地的结果也同样值得关注：新街宅地达到上限楼面价（19044元/㎡）并自持3%，但和钱江世纪城宅地一样，蜀山宅地也没有拍到地价上限，成交楼面价为17134元/㎡。
三宗地块成交情况
位置分布
而且，蜀山地块楼面价17134元/㎡还低于此前佳源竞得的蜀山地块（住宅实际楼面价18000元/㎡）。
因此，有观点认为杭州土地市场有“趋冷”的迹象。
这样的认知无可厚非，因为杭州的土地市场已经习惯性地拍到地价上限，竞拍自持比例。
但好地研究院认为，这一场瞩目的大战，更像是一个号角，吹响的是房企的“生存保卫战”——后市的压力扑面而来。
好地研究院认为，后市的压力在于以下两点。
第一，地块保本线与当前新房限价线的严峻矛盾
虽然房企拿地时更多参照二手房的价格，但项目销售时必须以新房售价作为考量。项目在今后上市时需要面临的问题是，批准销售的新房价格，必须比当前有较大上涨，才能保本。
昨天的三宗地，楼面价最低的蜀山也拍到了1万7，保本房价达2.7万元/平米，若以周边在售新房碧桂园·天麓府最新一期的预售证毛坯备案价格（1.7万元/平米）为参照，价格需上涨59%。
新街地块保本房价达2.9万元/平米，若以周边在售新房中南·君奥时代最新一期的预售证精装备案价格（2.1万元/平米）为参照，价格需上涨38%。
而钱江世纪城地块保本房价达4.6万元/平米，若以龙湖天璞最新一期的预售证毛坯备案价格（3.7万元/平米）为参照，价格需上涨24%。
从预期价格上涨幅度来看，钱江世纪城地块虽然楼面价最高，但销售压力反而最低。
不提升现在的房价限制线，那么最近高价拿地的楼盘将全面亏损；但是，提升房价限制线至保本线之上，则意味着未来房价限制要松动并大幅提升限价，政策上允许吗？
第二，高价地群体激增与需求的矛盾
昨天的3宗地，只不过是杭州高价地“大军”的“冰山一角”。以地价在3万以上的地块为例，从2017年迄今，杭州超过3万的地块高达23宗，均未上市，总可售住宅体量约191.9万方。
这23宗地均需要开发成售价至少在4万5以上的高端项目。而能够接受高端价格的市场群体，在数量上是有限的。按照2017年杭州十区4.5万以上的商品房年面积销售约73.5万方计算，要去化这191.9万方的体量需2.6年的时间。而后续有望达三万地价的地块，供应量并不少。
因此，即使售价放开，可以使高价地在测算上保本，但众多高端楼盘如何消化，依然会给拿高价地的房企们带来考验。
近两年，3万以上高价地的房企包括：保利、融信、绿城、中海、九龙仓、龙湖、大家、金茂、首开等。这些房企后续的应对之策值得特别关注。
此外，本场土拍还有以下三大看点：
战后，保利、融信跃居排名战有利位置
尽管后市压力将会很大，但从房企冲规模、拼排名的角度，拿下高价地，意味着在今后的排名争夺战中占据主动。
以保利为例，按照保本房价（4.6万），钱江世纪城地块的总货值高达144亿。如果保利在项目设计上采用高低配，通过洋房甚至排屋的溢价来提高货值，那么销售额或将在150亿以上。
再加上去年拿下的滨江襄七房、南星单元等地块，保利在未来几年冲击杭州销售额前三甚至第一的可能性会大增。
融信拿下蜀山地块，使其在萧山的拿地数量达到9宗、119.0万方住宅体量，总拿地金额190.5亿，目前已经销售了45.2万方，还有73.8万方，是萧山板块的“大地主”之一。
融信萧山项目分布
看多萧山背后的利好支撑
昨天最终的竞拍热度，揭示了开发商普遍看好萧山，除了当下的市场行情使然，也与萧山持续的利好支撑密不可分。
钱江世纪城，作为杭州规划的新中心，拥有奥体概念，正在备战亚运，受市场追捧在情理之中。
据好地研究院了解，蜀山和新街也各有利好支撑：浙二医院将在蜀山建造新院区，将提升萧山南部的医疗配套。
新街则受益于萧山全面推进三化联动的利好，在绕城以西区域将全面推进城市改造升级，新街街道往新街新城的蜕变与提升蓄势待发。
萧山地价新格局与需求新格局
此次出让会，留给萧山市场还有：萧山目前最热门的区域——钱江世纪城，土地市场空窗了1年零7个月之后，终于有了新的价格线（钱江世纪城上一次土地出让是在2016年7月，地价为19000多）；
萧山东——新街，继1年零5个月前价格迈上12000台阶后（新街上一次土地出让是在2016年9月，楼面地价约为12700元），又攀新高；
萧山南——蜀山，作为近期供地量较多的区域，最终的价格开始趋于稳定。
而周边的乡镇，例如河上镇、党湾镇、所前镇等，在此轮牛市中多点开花，从而形成了萧山地价的新格局。新格局的表征是：
1.萧山中心城区，以钱江世纪城的利好集聚区，是市场热度最高的区域，地价已经站上3.2万的台阶；
2.萧山经开区、湘湖新城等临滨江的区域，以及地铁2号线发展轴区域，普遍已经达到2万以上；
3.萧山南部卧城区域，普通已经达到了1.5万以上；
4.萧山新街，已经接近2万；
5.萧山南部乡镇热度高于东部乡镇，南面的河上镇与东部的党湾镇比，地价要高出近千元。
萧山板块地价格局图
这样的地价新格局，也揭示了市场对萧山房地产需求的新格局：
1.以钱江世纪城为代表的区域，已经成为杭州人普遍认可的新市中心。
2.以钱江新城为中心，30分钟的行程范围，代表杭州刚需溢出的需求范围，通地铁的板块价值高于没有地铁的板块价值。这从今天新街与蜀山南的结果中可以印证：新街地价要高于蜀山南。
3.南部乡镇价值需求高于东部乡镇，萧山乡镇，以义桥、所前、河上等为代表，地价高的突破万元大关，较低的河上镇最高地价也达到4761元/㎡（由华景川于2018年3月9日竞得），且自持比例高达32%。