核心提要：
1、新街空窗18月再推新地，市场热度如何？
2、蜀山南B-18-1地块：对标佳源地块，时隔两日会有意外吗？
好地网3月30日消息（见习研究员 寿容儿）3月30日，除钱江世纪城M-04地块有可能超过百亿之外，萧山区另外两宗即将出让的宅地，市场也比较关注。
这两宗地块分别位于：
新街 新街街道居住地块：出让面积57亩，容积率2.7，可建面积10.2万方，起始楼面价为12700元/㎡，上限楼面价为19044元/㎡；
蜀山南 蜀山南B-18-1地块：出让面积140亩，容积率2.7，可建面积25.1万方，起始楼面价为13400元/㎡，上限楼面价为20100元/㎡。
总出让面积约197亩，总建筑面积35.3万方，总起价46.6亿元。
地块指标
地块位置分布
1、新街空窗18月再推新地，市场热度如何？
（出让面积37774㎡，容积率2.7，建筑面积101990㎡，起价129528万元，起始楼面价12700 元/㎡，上限楼面价19044元/㎡）
先来看看地块的周边情况：
地块靠近建设四路、塘新路和北塘路，交通较为便利；距地铁5号线（在建）香樟路站约2km，距7号线（规划）盛东璐站约0.3km。
距新街四小约0.5公里、新街镇初中0.8公里，教育资源多为乡镇级学校；距离盈丰骨科医院约2.8公里，距武警边防医院约3.4公里，医疗资源相对欠缺。
地块周边交通、配套
地块所在的新街板块，最近的一次出让是18个月前的2016年9月20日，出让2宗宅地，分别被阳光城和中南建设竞得：
阳光城项目楼面价12760元/㎡，溢价率325.3%；
中南建设项目楼面价12690元/㎡，溢价率323.0%。
当时地块周边在售项目有郡望府和融科·东南海，高层毛坯均价约9000元/㎡。
时隔18月，本次出让地块，毗邻上述两宗宅地，位于中南建设项目南侧，与其仅一路之隔。
2016年成交的两个项目，目前案名分别是：阳光·翡丽公园和中南·君奥时代。
2018年以来，这两个项目的高层精装均价在21000元/㎡，相较2016年融科东南海的新房均价9000元/㎡上涨了一倍不止；而目前东南海的二手房（高层精装）售价约22500元/㎡。
此外，根据2018年供地计划，新街无后续地块推出，未来竞品较少。
本次出让地块上限楼面价为19044元/㎡，对应的保本房价（高层精装）约29492元/㎡，明显高于当前市场新房和二手房价格。
倘若以上限楼面价出让，那么，按目前新房价格（精装高层2.1万元/㎡）推算，房价上涨预期达40%尚可保本；若以周边二手房价格（高层精装2.25万元/㎡），上涨预期也要达到30%左右。
尽管市场看好新街板块，但是如果以上限价格成交，预期溢价率太高，风险也在聚集中。
2、蜀山南B-18-1地块：对标佳源地块，时隔两日会有意外吗？
（出让面积93039㎡，容积率2.7，建筑面积251205㎡，起价336615万元，起始楼面价13400 元/㎡，上限楼面价20100元/㎡）
地块距离地铁2号线曹家桥站、朝阳站约2.2公里，西侧距快速路风情大道600米，距杭州绕城高速出入口约2.6公里。
地块周边3公里内有萧山第十高中、城南初中、朝晖小学，西邻规划幼儿园及规划小学，本案建设12班幼儿园；地块距汇德隆购物中心2.8公里，开元广场2.1公里；距萧山第一人民医院4.1公里。
另外，地块西靠柴岭山，距离湘湖风景区约3公里，可享一定自然景观资源。同时，地块形状方正，项目体量较大（25.1万方），适合打造规模项目。
地块周围交通、配套
地块西侧的蜀山南B-13-2地块于本周二（3月27日）出让，被佳源竞得，楼面价16862元/㎡，溢价率26%。加上该宗地块需要代建8班幼儿园和42班小学，代建面积共45465㎡，若代建学校成本按照5000元/㎡测算，该地块住宅部分实际楼面价可达到18000元/㎡以上。
若参考3月27日出让的佳源项目（住宅部分楼面价达18000元/㎡），两宗地块位置相邻，属性相近，预测将拍出相近的楼面价，即不到17000元的价格。
但是，蜀山南B-18-1地块最终的实际成交价可能低于佳源地块，即低于18000元/㎡，其原因有二：
1、起拍总价较高，起拍价即有33.6亿，比佳源的起拍价总额高出50%左右。
2、蜀山板块最近连续推地，后续还有充足的土地供应量，会给拿地的开发商带来压力，进而降低未来的预期。
蜀山2017年以来已经推出的住宅体量高达79万方，目前尚无一个项目开盘。
而且根据萧山区有关部门发布的2018年供地计划，接下来蜀山板块还有41.9万方住宅体量或将推出，若算上30号即将出让的蜀山南B-13-1地块（25.1万方），合计将在今年新增67万方住宅体量。
明天出让之后，蜀山板块有110万方的存量即将上市，并且后续土地供应充足。
2017年以来推出地块住宅体量情况
尽管蜀山板块是承接滨江、萧山老城区等区域外溢购买力的较佳区域，但是，最近1年多大体量推地而没有经过新房销售的实践检验，让业界对该板块是否具备较快的去化速度产生疑虑。
这些疑虑，将是蜀山南B-13-1地块最后成交价格可能低于佳源地块的最重要因素。