好地网9月28日讯（研究员 孙淞平） 今天上午11点，苏州园区迎来钟南街西侧、中新大道东南侧地块的出让。经过63分钟，22轮的限时竞价，该地块被中海以355115万元的总价收入囊中，成交楼面价23231元/㎡，溢价率为15%。

地块信息

上午11点，体育公园地块正式开始。在其自由报价阶段，已有2轮报价，报价至311115万元，楼面价20352.89元/平，溢价率0.65%。

在限时竞价模式开启后，由于地块限制颇多，商业需自持及设置基准限价，房企出价也较为理性，开拍 30分钟内仅有11轮报价；在开拍36分钟的时候，该宗地块报价至341115万元，超过了市场指导价，即意味着至少需在工程结构封顶后方可申请预售许可。

最终，在第22轮报价后，中海以总价355115万元将体育公园东地块收入囊中，楼面价23231.34元/平，溢价率14.88%。

本次土拍仅有个位数房企参与了报名，房企参与度不高。最终，园区体育公园东地块拍出的楼面地价为23231元/㎡，这个价格理性吗？

如果撇开自持部分，简单来算，该地块宅地实际成交楼面价，已经接近30000元/㎡。若按照楼面价30000元/平方米的地价倒推房价来测算，地块合理房价(10%利润）在46667元/㎡左右，保本房价则在41176元/平方米左右，而该价格还未超过地块设置房屋销售基准限价（42000元/平方米），加之中海成本管控经验丰富，获取资金成本较低，后期有一定利润，地块价格尚属理性。

据了解，离这次地块最近的海亮唐宁府仅剩少量房源在售；路劲澜山澜、白塘壹号后续只剩200多套房源，星公元名邸也接近售罄。

而湖东板块，最近的一次土拍，是2016年12月20日。当时，近50家大牌开发商展开混战，争夺位于工业园区旺墩路北、津梁街东的地块，经过激烈厮杀，最终同样由中海摘得，最终成交价15.7亿元，楼面价25744元/㎡，溢价率33%。加上今天所竞得的体育公园东地块，中海在园区的预售存量为21万方。目前，旺墩路北地块的规划公示已出，最小户型为220㎡，2019年现房预计880W起。

好地研究院认为， 目前，整个湖东仅有少量房源，处于房荒状态，完全满足不了市场需求，无房可卖是既定事实。而中海连拿两宗宅地，拥有两个项目，未来将拥有较高的话语权。两宗地块虽设置基准限价，但两宗地块的楼面价均相对理性，具有一定的溢价空间。在园区新房市场稀缺的环境下，中海项目，机遇和挑战并存。

机遇在于：近年来，园区出让的土地并不多，目前园区存量较少，多数项目已经或即将进入尾盘销售，市场一直处于饥渴状态，且园区有众多的中高端改善客群，市场需求相对比较旺盛，若地块开发建设成项目后，或将迅速弥补区域内房源不足的现状。

挑战在于：未来上市将打造什么样的产品来获得市场青睐，并且一定程度上保证自己的利润，这都将成为中海值得深思的问题。

长三角土地市场一直是全国市场的主力战场，而对于中海来说，长三角区域也是其六大区域之一，先后入驻上海、南京、苏州、无锡等长三角主要城市，中海已经深耕长三角20余年。

说起拿地凶猛，给人的第一印象是闽系房企，但自2016年下半年以来，国企、央企在土地市场的表现不得不引起重视，而作为央企的中海，自2016年年底以来在江苏土地市场上的众多表现也让人印象深刻：

2016年12月12日，中海以50.42亿元夺得无锡新吴区“巨无霸”地块；12月20日，中海以25744元/㎡楼面价拿下苏州园区星洲学校北地块；今年5月9日，中海在太湖新城WJ-J-2017-011地块竞拍中力压群雄、首入吴江；5月17日，更是以13.85亿元总价竞得盐城戴庄路东侧地块，创下盐城新地王，此次夺得体育公园东地块，中海借助这两个项目，即将开启湖东4万+时代。

据好地网统计，2017年中海在江苏部分区域共计拿地8宗，合计建筑面积106万㎡，合计金额142亿。

中海地产2017年江苏拿地明细

中海地产2016年在江苏拿地明细