好地网6月30日消息（研究员 康淑）今天，嘉兴成交3宗地块，总吸金12.2亿元。海宁和嘉善两宗商住地均只有三家房企报名，但海宁房价维持高位，嘉善地价意外走低。海宁和嘉善为何有这些同与不同？两宗地块的保本房价低于周边房价吗？

成交结果显示，华夏幸福8.7亿元竞得嘉善罗星街道亭桥村地块，楼面价6480元/㎡，保障房面积1.8万方。

海洲和路易房产分食嘉兴海宁2宗地块，总吸金3.5亿元，成交楼面均价4521元/㎡，平均溢价率29%。

成交地块情况

现场观察

海土字17107号， 尖山新区富江路北侧、潮起路西侧地块（商地）

没有现场竞价，路易房产直接竞得，总价6250万元，楼面价1450元/㎡，溢价率为1.63%。

海土字17136号， 市区文宗路西侧、联合路南侧地块（商住地）竞价情况

2017-5， 罗星街道亭桥村、纬一路以南、纬二路以北、亭桥南路以东、钟家港以西地块（商住地）竞价情况

一、相同点：参拍房企数量仅3家，实力房企少

从参拍房企数量来看，两宗商住地块的参拍房企数量均三家，低于前几次，难免略显冷清。

相比之下，5月8日嘉善三宗地块吸引了16家房企参拍，一度创下了嘉善单日土地出让报名数量新高。

6月11日海宁两宗地块吸引了12家房企参拍。6月20日嘉善四宗地块吸引了14家房企参拍。

值得一提的是，作为嘉善的“大地主”，华夏幸福依旧强势，一次不落地参加了嘉善三场土拍。继6月20日拿下罗星街道商住地后，今天又攻下罗星街道商住地。

从参拍房企性质来看，由于地块属性一般，前几次参拍的中房、华润、融创、碧桂园、招商等知名房企都没有露面，参拍的知名房企只有龙湖和华夏幸福。现场出现了一些嘉兴本地房企的身影，如海宁嘉业物业、嘉兴海洲建设等。

究其原因，近期长三角的一线和热点二线城市如杭州、南京、合肥等城市加大推地力度，推地数量较多，吸引了主流房企的注意力，深耕房企如华夏幸福和海洲，出于补仓的需求，自然不肯放过机会，趁机拿地。

路易首入，海洲、华夏幸福深耕

路易是一家宁波的房企，此前还没有在嘉兴的拿地记录。在今天的出让会现场，没有通过竞价环节，就顺利摘取地块。

海洲（全名：浙江金海洲建设开发有限公司）是海宁的本地房企。早在2010年4月，海洲就以7460万元拿下长安镇虹金路南侧、小王浜西侧地块，用地性质为安置房，楼面价755元/㎡，溢价率仅1.36%。截至当前，海洲已经在海宁以4.5亿元拿下7宗地块，平均楼面价2398元/㎡，平均溢价率26%。

华夏幸福（600340.SH）发端于河北省固安县，总部位于北京。当前，华夏幸福夯实巩固京津冀区域，积极布局长江经济带，谋划卡位“一带一路”和珠江三角洲。作为嘉善最大的地主，在2014年5月首次进入嘉善。在随后的三年里，陆续在嘉善竞得23宗地块，拿地金额60.77亿元，平均楼面价2787元/㎡，平均溢价率45.38%。

二、不同点：海宁地价走高VS嘉善地价走低

对比可以发现，今天海宁地块地价维持高位，嘉善地价意外滑落低位。

海洲竞得的海宁市区文宗路西侧、联合路南侧地块的成交楼面价8444元/㎡，这个价格不算便宜，在今年上半年海宁市区成交涉宅用地中位列第四。该地块周边今年还推出两宗地块，其中，2月15日，正黄以4017元/㎡竞得经济开发区双联路西侧、硖仲路南侧地块。5月10日鸿翔以7691元/㎡竞得马桥街道海昌路西侧、环南五路北侧地块。

市区文宗路西侧、联合路南侧地块及周边地块位置图

与海宁的维持高位不同，华夏幸福竞得的嘉善罗星街道亭桥村地块实际地价最低，为7952元/㎡。在嘉善限价后成交的8宗地块中，该地块的实际地价最低。

测算公式：

实际地价=（成交价+保障房面积*3000元）/可售面积（其中，保障房建安成本为3000）

嘉善三次土拍情况

嘉善三次土拍地块位置图

究其原因，好地研究院认为有以下几点：

1、海宁市区文宗路西侧、联合路南侧地块的面积较小，起价较低，开发商拿地资金压力不大。

2、该地块自身条件较为优越，周边交通、教育、医疗等配套齐全；且老城区板块目前总库存为零，无竞争压力。因此，该地块地价走高符合行情。

3、而嘉善罗星街道亭桥村地块有一个较严重的缺点，就是地理位置较为偏远，附近没有较好的交通，缺乏相应的配套，成交楼面价走低，也在情理之中。

三、保本房价均低于周边房价

今天两宗涉宅用地的保本房价均低于周边房价，两个项目都有获利空间。华夏幸福项目的毛利润为2796元/㎡。虽然海洲项目表面毛利润较少，但是由于海宁市区已经没有新房在售，随着房价上涨，实际获利空间也应该不低。

根据好地研究院的测算：

海洲市区文宗路地块，保本房价为14525元/㎡。目前周边二手房（鸿翔•书香苑，毛坯）的价格约15000元/㎡，毛利润约475元/㎡。

华夏幸福罗星街道地块，实际地价为7952元/㎡，保本房价为12204元/㎡。目前周边新房（嘉兴•孔雀城，毛坯）的价格约15000元/㎡，毛利润约2796元/㎡。

测算公式：

保本房价=（实际地价*1.04+4000）/88%（其中，财务成本按4%、建安成本（含装修）为4000、各项税费为房价的12%）

保本房价测算

四、环沪概念支撑

1.嘉兴已经成为浙江省接轨上海的示范区，位于环沪核心区域。

2.房价仍处于上升通道，海宁和嘉善的新房存量低，市场上可售新房可售较少。

3.海宁尚未限购，因此除了本地的刚需外，还可以吸纳部分上海和杭州的客源。

4.嘉善作为接轨上海的桥头堡，区位优势显著。