好地网6月28日消息（研究员 康淑）今天，湖州土拍吸足了大家的眼球。湖州市区19宗宅地迎来集中出让，尽管在浙江首次采用了极严苛的“三限一竞”的调控措施：均采用限房价、限车位价、限装修价，竞地价的出让方式。但开发商依然热情洋溢地拿地，今天湖州创下了四个新高：单日出让金、楼面地价、参拍房企数量、房企单日拿地数量。

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出让会现场

成交结果显示，今天有30余家开发商参拍，10家开发商拿下了总共19宗地，总成交金额为72.77亿元，平均成交楼面价4105元/㎡，平均溢价率59.79%。其中，碧桂园拿下4宗，大家和上海惠建各3宗，祥生和环太湖集团各2宗，宏志、浙江华都、织里小城市建设、鑫远、新城各1宗。

地块成交情况

三个限价，一个竞价

此次土地出让采用“三个限制”的方式——出让条件中明确提出：限房价、限车位价、限装修价。在竞拍环节，沿用“价高者得”原则确定竞得人，拍卖设底价。这是浙江省首例限房价的土地出让。

此外，出让还要求，受让人须配合湖州市区房屋征收安置相工作，不仅要求真实提供商品房数量和价格信息，限定最晚开工时间、预售时间、每期预售面积，还明确提出每期预售至少28%房源用于房票安置，可预售后15天内只对房票安置对象销售。

这意味着后期将优先卖给拆迁户，既可以解决动迁安置，又能防止拿地开发商捂盘。通过这样全面限价的方式，开发商变相涨价的途径，几乎都被堵死。

据了解，目前各地块被限制的房价，基本跟周边在售新房的均价一致。

由于湖州是首次施行“三限一竞”的城市，政策的后期走向和政策的调控效果，有待观察。

四个新高

1.单日出让金创湖州市区新高

今天湖州总成交价72.77亿元，刷新湖州市区单日出让金新高。

湖州市区集中出让19宗地块，总出让面积103.4万㎡/1550.2亩，可建面积177.3万方，总起价45.5亿元。

2.地价创湖州市区新高

宏志以总价3.8亿元竞得的仁皇山分区RHS-03-01-01E地块，楼面价高达7713元/㎡，刷新了湖州市区的最高楼面价记录。

大家房产以总价4.4亿元竞得仁皇山分区RHS-03-01-01-B号地块，楼面价7611元/㎡，也高于此前的单价地王记录。

根据好地数据库，湖州市区此前的最高地价要追溯到2011年1月，届时湖州市城市建设投资集团公司以1.41亿元拿下湖州市新华变电所南侧地块，楼面价7113元/㎡，这个最高地价记录已经保持了6年多。

3.参拍房企数量创湖州市区新高

今天湖州土拍吸引了30余家房企参拍，刷新了湖州市区的参拍房企数量新高。

据悉，今天的参拍房企有：上海碧桂园、上海新黄浦、上海绥廖、上海惠建、上海农工商、上海华锦、浙江保利、浙江祥生、浙江华都、杭州大家、杭州新城、杭州金成、浙江锦森、浙江振兴、昆华集团、浙江浩恒、湖州房总、湖州宏志、湖州久立、湖州南洋、湖州星火、湖州中新、湖州织里城建、湖州明源、湖州天鸿、湖州广际、湖州赞成、安吉天泉、南浔金旅、南浔城投、桐乡桐昆、嘉兴睿和。

4.房企单日拿地数量创新高：碧桂园连下四子

碧桂园包揽4宗地块，拿地金额22.75亿元，平均成交楼面价4122元/㎡，平均溢价率50.49%。

经过110轮竞价，上午11点30分，碧桂园以总价8.44亿元竞得南浔新区控规单元CD-03-03-05A号地块，楼面价4293元/㎡，溢价率为55%。

经过46轮竞价，上午11点40分，碧桂园以总价3.71亿元竞得南浔城区城东分区CD-03-03-02H地块，楼面价4700元/㎡，溢价率为69%。

经过25轮竞价，上午12点20分，碧桂园以总价6.12亿元竞得南浔适园控规单元CD-01-01-02地块，楼面价4497元/㎡，溢价率为53%。

经过94轮的激烈竞价，午后14点30分，碧桂园以总价4.48亿元竞得湘几漾单元XN-03-02-07B号地块，楼面价3194元/㎡，溢价率为29%。

根据今天的成交结果，碧桂园竞得四宗，上海惠建、大家各竞得三宗，祥生、环太湖集团各竞得两宗，新城地产、宏志、织里小城市建设、鑫远、浙江华都各竞得一宗。

保本房价普遍低于上限房价 有获利空间

19宗商住地块中，17宗地块的保本房价低于上限房价，相应项目均有获利空间。由此可见，开发商对于湖州市区的拿地比较谨慎，在严苛的土拍条件下，拿地仍以获取利润为前提。

其中，鑫远竞得滨湖南单元TH-02-03-05H地块的毛利润最高，高达3694元/㎡。碧桂园竞得湘几漾单元XN-03-02-07B号地块（K-10）地块的毛利润仅次于此，为2697元/㎡。

同时，由于祥生竞得南浔城东分区CD-04-02-03L-1地块和南浔城东分片CD-04-02-03L-2地块均采用限多层、高层售价的方式。由于两宗地块的容积率仅1.2，可打造排屋类产品和高层类产品相结合的产品，由于打造排屋类型的产品并不限房价，如做部分排屋，可以盈利。

测算公式：

保本房价=（成交楼面价*1.035+4000）/88%（其中，财务成本按3.5%、建安成本（含装修）为4000元/㎡、各项税费为房价的12%）

毛利润=上限房价（含装修）-保本房价（元/㎡）

保本房价、利润率测算

注：挂牌文件规定，多层与高层限价，但是排屋不限价，由于排屋的比例难以计算，所以无法得到具体测算的利润数字。