好地网6月8日讯（首席研究员 方晓泉）6月9日（周五），大江东将出让2宗地块，1宗宅地位于前进街道，1宗商住用地位于新湾街道，总出让面积139.9亩，总建筑面积20.5万方，总起价6.2亿元。这是杭州土地出让新规下第五场土地出让会，也是大江东2017年首场土地出让会。

地块指标表

好地网获悉，1号前进街道地块挂牌期间报价溢价率已达到49.9%，2号新湾街道地块溢价率更高达70%；而报名房企数已有约20家。

大江东最高地价产生在去年8月，德信以楼面价5164元/㎡拿下河庄地块，已时隔10个月；而大江东上一次拍宅地是在去年11月，时隔半年多；无论是和最高地价、还是上一次拍地相比，市场都已经发生了巨大变化，因此，此次出让会，具有风向标意义。

2宗地块中，2号新湾地块由于是商住用地，面积又小，不具备风向标意义。而1号前进地块，为纯宅地，体量大。因此我们以1号地块作为观察目标。

无疑，房企青睐大江东，除了大江东未来的发展前景之外，还有三个地块本身的重要原因：

1、从3000到1万4，地价起价与房价差价巨大

半年没有推过地，去年年底，大江东平均成交地价4000左右，房价1.1万，目前房价已经1.3万，房价涨了近20%，相应的地价水涨船高，使原先的地价参照系统失效，新的地价标杆未建立起来，加上受到地价限价（溢价70%后竞自持）的因素，自持部分的效益测算又处于混沌状态，基于此，在一个相对缺乏现有价格对标的板块里拿地，对开发商的吸引力是较大。

2、总价低，拿地门槛低，对中小开发商有吸引力

地块起价仅仅不到6亿，即使70%溢价也仅仅10亿，宅地体量达到20万方，对主城区越来越贵的拿地门槛来说，这一地块低总价的吸引力较大。

3、在限房价时代，低单价刚需产品拥有政策红利

目前，刚需产品比重随着房价的上涨，比例越来越低，因而具有一定的稀缺性，加上低单价刚需产品，大多属于首套房的范畴，受到限贷、利率上升的政策限制少，在以抑制需求为主的调控政策中，是少有的受政策影响小的且还可以享受首套鼓励的产品。

对本次出让会，市场关注以下两个问题：

1、报名家数能否创新高？

相比去年8月，大江东的房价已经从八九千已经上涨到了一万三四，而楼面起价仅从去年的2200上涨到3000。在地价的起价和房价的价差这项指标上，相比去年，今年的价差更大。

因此，1号地块受到了热捧。

此前大江东报名家数最多的地块是德信拿下的河庄地块，一共26家报名（含自然人），而目前1号地块报名家数已经接近20家，9号上午报名截止时，能否创下新高，值得期待！

2、自持比例是否会创新高？

最高地价已经被限定，而大江东可能将树立新的价格标杆来适应当前的市场，因此，自持比例的竞争将会趋于白热化，相比上个月靖江地块，大江东1号地块的优势更为显著，在相同的起价之下，自持比例将超过67%从而创下新高吗？

还有2号地块，体量仅仅1万方所有，全部自持，加上建安也仅仅不到1亿的成本。

周五的出让会将揭晓这个疑问。

溢价50%、70%时价格测算表

附：本次出让地块具体情况

杭大江东储出﹝2017﹞1号地块，位于大江东产业集聚区前进街道，东至八工段直河绿化带，南至江东一路绿化带，西至规划道路，北至江东二路绿化带。规划住宅用地(设配套公建)，出让面积84897㎡，容积率2.3，建筑面积195263.1㎡。

交通上，紧邻梅林大道，距离地铁8号线（规划）江东站约3.5公里。学区上，有临江第二小学、临江中心小学、新湾宏图中心小学和前进初级中学，教育资源还算丰富，但质量不算高端。商业上，东面2.7公里为前进农贸市场，南面3.6公里为大型连锁超市。商业配套比较一般，缺乏医疗配套。且尚处于开发建设阶段，地块周边现状较多农田空地，居住氛围较差。

杭大江东储出﹝2017﹞2号地块，位于大江东产业集聚区新湾街道，东至规划道路，南至农居，西至新四路，北至蓝商路。规划商住兼容用地，出让面积8395㎡，容积率1-1.2，建筑面积10074㎡。

交通上，周边交通系统较不成熟，缺乏公交配套。学区上，教育配套完善，距新湾小学600m，距新湾镇初中600m，新湾第二幼儿园1Km。商业上，周边商业配套欠缺，待完善。医疗上，缺乏医疗配套，仅在离地块650m位置有新龙卫生室。此外，距新湾农贸市场100m。总体来说，地块周边医疗、商业配套及交通不成熟，缺乏公交系统，且环境一般。

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