文/好地网研究员 杨建梁

5月9日，大江东新湾挂牌一宗低容积率宅地，规划商住兼容用地，出让面积8395㎡，容积率1-1.2，建筑面积10074㎡，计划将于6月9日出让。

大江东，作为杭州未来购房外溢需求的承接地之一，已经受到了开发商的广泛关注，但是价格上依然处于洼地。

新湾新城，作为大江东重要的居住板块，去年土地出让市场竞争激烈，宋都首次进驻，创下了4767元/㎡的楼面价记录。

本宗地块规模不大，但容积率仅1.2，在大江东属于稀缺，是否会引发开发商的又一轮关注？好地研究院对该宗地块的优势进行解读分析。

地块指标

新湾地块区位图

新湾地块具体位置图

配套优势：

地块所在位置为新湾街道核心区，配套成熟完善，幼小初一应俱全，1公里内范围内涵盖商贸中心、社区卫生服务中心、新湾文体中心、农贸市场等，满足日常生活需求。地块周边有江盛江南岸、金凌花园、金凌蓝色港湾等多个小区，居住氛围浓厚。

距离最近出让的新湾宋都项目仅800米，相较于宋都项目周边现状多为农田或在建项目，该宗地块位于新湾成熟居住区中，民居环绕，无疑人口更集中，生活配套更完善。

差异化产品优势：

虽然体量上仅有宋都项目的8分之一，但是地块本身较为规整，容积率仅为1.0-1.2，可以打造排屋、多层洋房等高端业态产品。地块南侧民居为多层建筑，也不存在日照和建筑退让上的干扰，因此打造的产品在售价上更具竞争力。目前地块周边楼盘仅江盛江南岸在售，宋都项目待售，竞争压力较小。

板块优势：

1、区位

大江东产业集聚区在杭州市新一轮总规调整中，已被确定为杭州市6个城市副中心之一，将配置商业、商务、金融、科研等功能，是将来主城人口外移的主要居住地。

而新湾地处大江东中心腹地，东邻临江高新区，北接职教小镇，西面是大江东的核心发展区，地块能承接临江高新区和职教小镇产业人才的购买力，也能享受核心区成熟的配套。

2、交通

新湾街道交通优势明显，是大江东两条交通主轴苏绍高速、江东大道交汇的枢纽中心，地块距苏绍高速仅2公里，距离萧山机场约10公里。距离8号线一期终点江东站（新湾车辆段）2.7公里，预计将于2018年至2022年建设。

本次出让的地块靠近新湾路，往北可衔接主干道江东大道，到达下沙约15分钟车程；向东则连接 “杭州第二绕城高速东线”钱江通道（苏绍高速），串联起海宁、杭州东部平原地区和绍兴三地，交通便捷。

3、产业

大江东规划为产业集聚区，已逐步形成新型交通装备、高端装备制造、新能源、现代物流等为主导的产业体系。现已有长安福特、东风裕隆、吉利、阿斯莫微电机等高端制造公司集聚，产业人口导入提供潜在购买力。

地块北面3公里处，目前正在打造职教小镇，预计2019年建成。小镇规划面积约4.6平方公里，以“职业教育升级版”特色，打造职教文化创意产业链，目前已有多所学校即将开工建设。职教小镇的建设，也将提供技术型人才导入。