好地网5月23日讯（研究员 康淑）5月24日，杭州土地出让新规下第二场土地出让会将举行，主城区将出让6宗地，其中1宗宅地、5宗商地，总出让面积213.2亩，总建筑面积46.1万方，总起价38.9亿元。

地块指标

地块位置分布图

此次唯一的宅地——三墩北单元B-R21-08地块，据悉目前报价已接近50%，并且大概率将达到70%的溢价率，从而进入竞拍自持面积比例阶段。

这是因为，其楼面起价仅10875元/平米，当溢价70%到达价格上限时（总价378605.3万元），楼面价不过18488元/平米，比半年前产生的板块地价记录（郑州绿都19864元/平米）要低1376元/平米，这与最近半年来的土地市场的火爆行情相悖。

去年11月，郑州绿都以19864元/㎡的楼面价拿下三墩北单元A-R21-16地块，创下了三墩北地价记录。该地块成交价18.6亿元，用地性质为住宅，建筑面积93639㎡，容积率3。

郑州绿都项目指标表

悬念在于，自持比例将达多少？

较多将参拍的开发商认为，自持比例至少在20%以上，也有一定数量的开发商认为还会更高，会超过30%。

那么，不同自持比例所对应的实际地价成本分别是多少？好地研究院进行测算，公式如下：

①总价=总起价*170%

②租金=自持面积*10年*12个月*40元/㎡（取三墩北地块未来月租金为40元/㎡）

③实际楼面地价=（总价-租金）/可售面积

④半年地价涨幅=实际楼面地价/绿都项目地价-1

⑤保本房价=（地价*1.05^2+4300）/85%（财务成本按每年5%（周期为两年）、建安成本（含装修）为4300、各项税费为房价的15%）

三墩北地块实际成本、保本房价测算表（仅供参考）

（注：按照十年租期计算原因是按规定租期不能超过十年，后面的租金对于企业近几年的现金流回笼无帮助，且十年后租金较难预测，越到后几个十年越难测算，因此不进行测算。）

根据上表，自持20%时，实际地价为21909、保本房价为33477（含装修）；自持30%时，实际地价为24354、保本房价为36647（含装修）。

据了解，万科融信西雅图预计要卖3万（精装），而三墩北地块要至少两年后以现房上市，因此，竞拍自持比例，最终反映的是对于两年后的房价预期。

不同的房价预期，所需要的房价年涨幅也不同，可见下表。

两年后三墩北地块房价预期表

明天(5月24日)，好地网将对出让会进行现场直播，届时将揭晓三墩北地块自持面积比例，同时，三墩北半年地价涨幅、以及拿地房企对于三墩北板块两年后的房价预期，也将得到答案。