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好地网8月6日消息（研究员 孙航海）7月30日凌晨，杭州第二批地块正式挂牌，共计31宗，将在9月7日-8日集中出让。
相比首批地块，杭州第二批出让有三大变化：首推10宗竞品质地块（每个区各1宗），需现房销售；暂停5000万元勾地保证金制度；原来的竞自持改竞配保障房。
这31宗地块具体指标和规划要求如何，周边市场情况怎样？好地网将逐一解读。
今天带来的是临平区4宗地块。
4月9日，杭州行政区优化调整，撤销原余杭区，设立新的余杭区和临平区。
新设立的临平区包含临平街道、东湖街道、南苑街道、星桥街道、运河街道、乔司街道、崇贤街道、塘栖镇。
此次挂牌的4宗地块，位于其中的星桥街道和临平街道，总出让面积604亩，总建筑面积76.22万方，总起价71.4亿元，包含2宗地铁上盖地块和1宗竞品质地块。
地块指标
注：背景色标黄的为竞品质地块
地块位置分布（来源：好地大数据）
1、临平新城星桥片区M-21地块
（挂牌截止时间：9月7日9:30）
临平政储出[2021]1号临平新城星桥片区M-21地块，东至相邻土地，南至临丁路防护绿用地边线，西至宝旋路，北至规划道路。
地块规划为住宅用地，出让面积85694㎡，容积率2.5，建筑面积214235㎡。其中，不少于10711.75㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。
地块起价278506万元，起始楼面价13000元/㎡，上限价格333506万元，上限楼面价15567元/㎡。达到上限价格后转为投报保障性租赁住房面积。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于21000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于23100元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块西南侧是苏宁在2019年9月10日以总价217960万元竞得的余政储出〔2019〕30号临平新城商住地，成交楼面价8011元/㎡，溢价率14.44%。
该地块住宅建筑面积占比不大于64%，商业部分需配建公交附属用房，自持不少于8万方集中商业，以及需引进5年以上知名电商平台运营经验且年商业零售销售规模500亿元以上（需提供经审计的2018年财务报表）的企业负责运营“购物中心”。
最终，项目引入同创合作开发，案名融耀之城，配建苏宁广场。所建商品住宅销售最高均价24000元/㎡（含装修3000元/㎡），与此次挂牌地块持平。
地块航拍图（来源：好地大数据）
2、杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块一
（挂牌截止时间：9月7日9:40）
临平政储出[2021]2号杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块一，东至相邻土地，南至相邻土地，西至顺意路，北至兴元路。
地块规划为住宅用地，出让面积58193㎡，容积率1.6，建筑面积93108.8㎡。其中，不少于4655.44㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房，集中配建在“杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块二（R2-01B地块）”内。
地块起价82681万元，起始楼面价8880元/㎡，上限价格99181万元，上限楼面价10652元/㎡。达到上限价格后转为投报保障性租赁住房面积。
地块位置图（来源：好地大数据）
3、杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块二
（挂牌截止时间：9月7日9:50）
临平政储出[2021]3号杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块二，东至规划一号支路，南至宁桥大道，西至顺意路，北至兴元路。
地块规划为商住用地，出让面积224148㎡，容积率1.72，建筑面积385534.56㎡。其中，R2-01B地块住宅建筑面积不大于193387.08㎡，不少于9669.36㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房；R2-03地块住宅建筑面积不大于85008㎡，不少于4250.4㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房；上述公租房集中配建在“杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块二（R2-01B地块）”内。
地块起价269875万元，起始楼面价7000元/㎡，上限价格322875万元，上限楼面价8375元/㎡。达到上限价格后转为投报保障性租赁住房面积。
2宗上盖综合体地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17670元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于19440元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。
2宗地块竞买人需具备轨道交通线路建设及运营技术能力，具体由杭州市轨道交通可持续高质量发展工作领导小组办公室负责竞买人资格审查，并出具竞买资格证明。竞买人必须独立参加地块竞买，不接受联合竞买报名。
地块位置图（来源：好地大数据）
根据出让合同，地块二总面积323154㎡，其中出让宗地面积224148㎡，城市道路用地面积27325㎡、中小学用地面积44108㎡、服务设施（幼儿园）用地面积10876㎡、公园绿地/广场用地面积16697㎡以划拨方式供地。
具体指标如下：
地块红线图
地块总用地面积323154㎡（含落地区、上盖区首层盖板以上空间，不含上盖区范围内首层盖板以下空间。落地区指地铁车辆段未上盖部分；上盖区首层盖板指相对于地铁车辆段轨面标高±0.00米的9.00米盖板及出入段线缓坡盖板，下部为地铁车辆段空间，具体面积以实测为准。上盖区首层盖板与二层盖板之间空间为上盖开发的车库层，含配套停车、设备用房、附属用房等），其中城市道路用地面积为27325㎡，中小学用地面积为44108㎡，服务设施 (幼儿园)用地面积为10876㎡，公园绿地/广场用地面积为16697㎡，出让的二类居住用地/商业用地/商务用地面积为224148㎡。总用地范围内城市道路、九年一贯制学校、公园绿地、广场用地、附属设施（如连廊、天桥、架空平台等）必须由受让人同步实施且不得封闭，经验收合格后，由政府按经审计的建安成本回购。上盖区的容积率、建筑密度、绿地率以盖板及其覆土以上计算，用于物业配套的停车空间、设备用房、附属用房等建筑面积不计入容积率。
R2-01B地块：用地性质为二类居住用地（R2）,用地面积158514㎡，容积率1.1-1.22；可在地块中部集中设置商业用房，商业用房与住宅配套公建用房之和不大于地上总建筑面积的10%；商业用房内应设置不小于商业用房总建筑面积的20%的具备开办餐饮条件的用房。
R2-03地块：用地性质为二类居住用地（R2），用地面积30360㎡，容积率2.6-2.8；沿规划二号支路可在住宅裙房设置商业用房，商业用房与住宅配套公建用房之和不大于地上总建筑面积的10%；沿街商业裙房内应设置不小于商业裙房总建筑面积的20%的具备开办餐饮条件的用房。
R22-01地块：建设9班幼儿园一所，须满足浙江省工程建设标准《普通幼儿园建设标准》（DB33/1040-2007）规划指标要求，用地面积不少于4740㎡，建筑面积不少于3792㎡。须满足《杭州市幼儿园等级评估标准》甲级幼儿园标准及教育主管部门要求，由受让人出资同步实施并验收合格后连同土地、房产在内的不动产无偿移交给政府。
R22-02地块：建设12班幼儿园一所，须满足浙江省工程建设标准《普通幼儿园建设标准》（DB33/1040-2007）规划指标要求，用地面积不少于6136㎡，建筑面积不少于4909㎡。须满足《杭州市幼儿园等级评估标准》甲级幼儿园标准及教育主管部门要求，由受让人出资同步实施并验收合格后连同土地、房产在内的不动产无偿移交给政府。
A33-01地块：建设36班九年一贯制学校一所，并满足浙江省《九年制义务教育普通学校建设标准》I类九年一贯制学校相关要求，用地面积44108㎡，建筑面积不少于35286㎡。须由受让人全部出资同步实施，经验收合格后由政府按经审计的建安成本回购。
B1/B2-03地块：宜设置集超市、百货、办公、酒店等业态于一体的区域性商业商务服务设施,不得设置专业市场；商业建筑面积不小于60000㎡，商务建筑面积不大于45822㎡，商业商务部分可预（销）售、可分割转让、可整体转让。商业商务建筑不得设置公寓式办公、酒店式公寓等带居住功能用房，商业商务建筑最小分割单元不小于300㎡，且该最小分割单元应为同一平面（不包括上盖区二层盖板地上一层、落地区地上一层及地下商业用房）。
地块航拍图（来源：好地大数据）
4、杭州余杭经济技术开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块
（挂牌截止时间：9月8日9:30；为竞品质地块）
临平政储出[2021]4号杭州余杭经济技术开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块，东至禾丰港，南至振兴路，西至风荷路，北至北沙路。
地块规划为住宅用地，出让面积34656㎡，容积率2.0，建筑面积69312㎡。其中，不少于3465.6㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。
地块起价83175万元，起始楼面价12000元/㎡，上限价格91175万元，上限楼面价13154元/㎡。达到上限价格后转为投报保障性租赁住房面积。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于19000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于20900元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。
本地块挂牌出让报名须取得杭州市城乡建设委员会核发的《竞买报名资格确认书》后，方可申请竞买。受让人必须严格按照土地出让合同、商品住宅建设监管协议规定的条件进行开发建设，地块所建商品住房须取得《居住区配套设施建设合同履约确认书》、办理不动产登记，并领取《商品住宅建设监管协议核验意见书》，方可申请办理商品房现房销售备案。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块周边最近出让的宅地是华景川去年5月19日以上限价格144519万元竞得余杭经开区320国道与禾丰港交汇西北处地块，楼面价12311元/㎡，溢价率29.59%，自持9%。所建商品住宅销售最高均价22000元/㎡（含装修3000元/㎡）。
地块航拍图（来源：好地大数据）
