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好地网8月5日消息（研究员 孙航海）7月30日凌晨，杭州第二批地块正式挂牌，共计31宗，将在9月7日-8日集中出让。
相比首批地块，杭州第二批出让有三大变化：首推10宗竞品质地块（每个区各1宗），需现房销售；暂停5000万元勾地保证金制度；原来的竞自持改竞配保障房。
这31宗地块具体指标和规划要求如何，周边市场情况怎样？好地网将逐一解读。
今天带来的是余杭区3宗地块。
4月9日，杭州行政区优化调整，撤销原余杭区，设立新的余杭区和临平区。
新设立的余杭区包含余杭街道、仓前街道、闲林街道、五常街道、中泰街道、仁和街道、良渚街道、瓶窑镇、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇。
此次挂牌的3宗地块，位于其中的良渚街道和仓前街道，总出让面积635.33亩，总建筑面积139.72万方，总起价163.4亿元，包含1宗未来社区用地和1宗竞品质地块。
地块指标
注：背景色标黄的为竞品质地块
地块位置分布（来源：好地大数据）
1、良渚新城古墩路北杜文路东地块
（挂牌截止时间：9月7日10：30）
余政储出[2021]24号良渚新城古墩路北杜文路东地块，东至张家坝港西侧绿带，南至古墩路北侧绿带，西至杜文路，北至新104国道南侧绿带。
地块规划为商住用地，出让面积194918㎡，容积率3.45，建筑面积672344㎡。其中，商业商务建筑面积452872㎡（占比约67.36%）。
地块起价487315万元，起始楼面价7248元/㎡，上限价格584315万元，上限楼面价8691元/㎡。达到上限价格后转为投报保障性租赁住房面积。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于24100元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于26510元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。
地块位置图
地块紧邻二号线良渚站，是良渚新城出让的首宗双限地。
根据出让合同，宗地总面积230305㎡，其中出让宗地面积为194918㎡，医疗卫生用地面积为12183㎡、公共通道用地面积为22685㎡、服务设施用地面积为519㎡以划拨方式供地。
各个地块指标如下：
各个区块示意图
地块之间各项规划控制指标不得平衡；
（1）1号区块为二类住宅用地（R21)，用地面积78383㎡，容积率2.2-2.8，建筑密度不大于22%，绿地率不小于35%，建筑高度不大于80米。除住宅配套公建用房以外，不得在住宅裙房设置商业用房。按建筑面积不少于30㎡/百户且不少于300㎡配置社区居家养老服务用房，须无偿移交属地政府。根据杭政办函[2021]2号文件要求，按建筑面积不少于15㎡/百户且不少于200㎡，户外活动场地不少于40㎡的标准相对集中配置婴幼儿照护服务设施且应相对集中配建，一般不得安排在3楼及以上并与住宅同步规划、同步建设、同步验收，建成后无偿移交属地街道；
（2）2号区块为商业兼商务兼服务设施兼公共交通场站用地（B1/B2/R22/S41)，用地面积63981㎡，其中出让用地面积63462㎡。容积率3.5-4.0，建筑密度不大于50%，绿地率不小于20%，建筑高度不大于100米；剩余服务设施用地分摊面积为519㎡，需配建文化用房建筑面积不小于1500㎡（其中社区礼堂不小于600㎡），体育用房建筑面积不小于500㎡，公厕建筑面积不小于75㎡。商业部分地上计容建筑面积不小于64000㎡且不大于144000㎡，其中，可预（销）售、可分割转让、可整体转让的商业部分地上计容建筑面积不得大于14000㎡，其余商业部分须建设集中式商业（不含酒店），该集中式商业不可（销）售、不可分割转让、不可整体转让；商务部分地上计容建筑面积不小于95224㎡且不大于175224㎡，可预（销）售，可分割转让，可整体转让。集中设置地下商业建筑面积1.5--2万㎡（不计容），该地下商业不可预（销）售、不可分割转让、不可整体转让。商业、商务办公建筑不得建设酒店式办公、公寓式办公等带居住功能用房，最小分割单元不小于300㎡且该最小分割单元应为同一平面（不包括地上一层及地下商业用房）。需配建地下公交中心站一处，占地面积不小于8000㎡且在同一平面，本地块实施前，其设计方案需征得余杭区交通集团书面同意意见后方可实施，建成后由政府进行审计，按经审计的建安成本价回购。需设置邻里中心一处，须集中设置在同一幢建筑内，总建筑面积不小于16700㎡，其中净菜市场地上计容面积不小于4000㎡，社区居委会建筑面积不小于2000㎡（其中社区食堂不小于200㎡，社区微脑不小于200㎡，社区客厅不小于200㎡），养老服务中心建筑面积不小于1500㎡，文化用房建筑面积不小于1500㎡（其中社区礼堂不小于600㎡），体育用房建筑面积不小于500㎡，幸福学堂不小于1000㎡，公厕建筑面积不小于75㎡；邻里中心与建设项目同步设计、同步实施，建设标准需满足相关部门要求。社区居委会、养老服务中心需无偿移交属地政府；文化用房、体育用房、公厕等配套用房建成后由政府进行审计，并按经审计的建安成本价回购；净菜市场和幸福学堂不可预（销）售、不可分割转让、不可整体转让；其余地上计容建筑面积可预（销）售，可分割转让，可整体转让；
（3）3号区块为商业兼商务用地（B1/B2)，用地面积53073㎡，容积率3.0-3.75，建筑密度不大于50%，绿地率不小于20%，建筑高度不大于160米。商业部分地上计容建筑面积不小于68000㎡且不大于74023㎡，其中须设置计容建筑面积不小于38000㎡的商业交流中心及配套一处，建筑内容、建筑空间等设置需满足中国国际网络文化博览会举办场地要求，由受让人出资建设并同步实施，建成后按市场价回购；须设置不少于30000㎡酒店一处，酒店自竣工备案并取得国有土地使用权/房屋所有权首次登记之日起10年内不可销售、不可分割转让、不可整体转让，10年后不可销售、不可分割转让、可整体转让。商务部分地上计容建筑面积不得小于125000㎡，且不小于50000㎡自竣工备案并取得国有土地使用权/房屋所有权首次登记之日起5年内不得销售、不得分割转让、不得整体转让，5年后可销售、可分割转让、可整体转让。其他商业商务建筑可预（销）售、可分割转让、可整体转让。商业、商务办公建筑不得建设酒店式办公、公寓式办公等带居住功能用房，不得设置底商，最小分割单元不小于300㎡且该最小分割单元应为同一平面；
（4）4号区块为医疗卫生用地（A5)，用地面积12183㎡，容积率1.5-2.0，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%，建筑高度不大于36米。设置余杭区公共卫生中心、社区卫生服务中心、社区医疗服务站等功能，各类配套设施设计、建设标准需满足区卫生健康局等部门要求，由受让人同步实施，经验收合格后由政府进行审计，并按经审计的建安成本价回购；
（5）地块内需设置宽度不少于31米（如图示）东西向公共通道一处，使玉鸟路东西畅通；需设置宽度不少于24米（如图示）南北向公共通道一处，使郎斗路南北向畅通。公共通道及其用地范围内的地下空间可设置地下停车库，地下机动车及非机动车停车位计入地块停车位指标，但不得影响道路、地下管线实施，道路及其用地范围内附属设施（连廊、架空平台、地下设施等）须由受让人出资建设并同步实施，道路不得封闭，除地下停车场库外经验收合格后由政府进行审计，并按经审计的建安成本价回购。
此外，根据开发监管协议，竞得者在项目内打造建设规模不低于100000平米的数字文化文创意产业主题园区一处，该园区营运第一须从余杭区外至少引入一家当年营收不低于10亿元人民币的企业总部，否则缴纳违约金2亿元人民币；
土地交付5年内累积从余杭区外引进3家准鲲鹏企业，3家鲲鹏计划培育企业，否则最高缴纳违约金2.4亿元人民币；
引进与遗留酒店品牌及运营团队，否则缴纳违约金1亿元人民币。
此外，每年还将对税收进行考核。
地块航拍图（来源：好地大数据）
2、余杭组团YH-18单元杭腾未来社区地块
（挂牌截止时间：9月7日10：40）
余政储出[2021]25号余杭组团YH-18单元杭腾未来社区地块，东至杭韵西路--龙舟路，南至余杭塘河沿线绿带，西至杭腾大道--I-03地块，北至钱神大街--后村桥港绿化带。
地块规划为商住用地，出让面积186776㎡，容积率3.32，建筑面积620169㎡。其中，不少于35391㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房；商业建筑面积不少于266259㎡（占比约42.9%）。
地块起价930626万元，起始楼面价15006元/㎡，上限价格1116626万元，上限楼面价18005元/㎡。达到上限价格后转为投报保障性租赁住房面积，公租房集中配建在I-10地块内。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于32100元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于35310元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/㎡。
本项目须按照杭州城西科创大走廊全域未来社区相关建设要求建设未来社区，并符合杭腾未来社区实施方案要求。建设方案按规定程序报批前须报杭州云城建设管理指挥部同意。
地块位置图（来源：好地大数据）
这是杭州西站单元首次推出涉宅地，也是第1宗双限地。新房限价与今年5月8日，华润竞得的未来科技城三站换乘综合体项目地块持平，同为36100元/㎡（含装修4000元/㎡）。
宗地总面积225501㎡，其中出让宗地面积为186776㎡，道路用地面积为14152㎡、公园绿地用地面积为10940㎡、服务设施用地面积为壹13633㎡（其中幼儿园用地面积9198㎡）以划拨方式供地。
各个地块指标如下：
各个区块示意图
（1）I-09地块为服务设施用地（R22），用地面积9198㎡，容积率不大于1.0，建筑密度不大于40%，建筑高度不大于18米，绿地率不小于35%，本地块为18班幼儿园，由受让人全部出资同步实施并无偿移交相关部门；
（2）I-18地块为公园绿地（G1），用地面积10940㎡。本地块为开放式公园绿地，配建三星级公共厕所1处，规模不小于120㎡。本地块由受让人全部出资同步实施且不得封闭，经验收合格后，由杭州市西站枢纽开发有限公司按经审计的建安成本回购；
（3）I-04地块为服务设施/商业用地/商务用地（R22/B1/B2），用地面积11478㎡(其中出让用地面积7043㎡），容积率不大于2.3且不小于2.0，建筑密度不大于50%，建筑高度不大于70米，绿地率不小于15%。本地块商业商务总地上计容建筑面积不大于16200㎡，服务设施地上计容建筑面积不小于10200㎡。商业部分地上计容建筑面积不大于3800㎡，其中农贸市场地上计容建筑面积不小于3000㎡。商务部分地上计容建筑面积不小于12400㎡。服务设施部分中文化活动中心地上计容建筑面积不小于3200㎡，体育中心地上计容建筑面积不小于3500㎡，社区卫生服务中心地上计容建筑面积不小于900㎡，养老服务中心地上计容建筑面积不小于1500㎡，街道综合管理用房地上计容建筑面积不小于1100㎡的。农贸市场建成后由仓前街道按经审计的市场价回购，服务设施部分由仓前街道按经审计的建安成本回购，并以划拨方式供地。商业商务建筑自土地复核验收监督检查通过之日起10年内不得预售、不得销售、不得分割转让、不得整体转让，10年后不得预售、不得销售、不得分割转让、可整体转让。商业、商务建筑不得设置公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300㎡且最小产权分割单元应为同一平面（不包括地上一层及地下商业用房）；
（4）I-05地块为商业用地/商务用地（B1/B2），用地面积33664㎡，容积率不大于5.7且不小于5.0，建筑密度不大于65%，建筑高度不高于200米（其中最高塔楼不低于190米），绿地率不小于15%。商业地上计容建筑面积不大于109884㎡，其中须设置地上计容建筑面积不小于85000㎡且不大于90000㎡的集中式商业中心，地下须设置建筑面积不小于10000㎡、不大于12000㎡的集中式商业，地上计容建筑面积不少于20000㎡的酒店。商务办公地上计容建筑面积不小于82000㎡（含不少于10000㎡的双创办公空间）。商业商务建筑不得设置公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300㎡，且最小产权分割单元应为同一平面（不包括地上一层及地下商业用房）。集中式商业中心自土地复核验收监督检查通过之日起10年内不得预售、不得销售、不得分割转让、不得整体转让，10年后不得预售、不得销售、不得分割转让、可整体转让。酒店自土地复核验收监督检查通过之日起5年内不得预售、不得销售、不得分割转让、不得整体转让，5年后不得预售、不得销售、不得分割转让、可整体转让。双创办公空间由受让人自持运营，不得预售、不得销售、不得分割转让、不得整体转让；其他商业商务部分可销售、可预售、可分割转让、可整体转让；
（5）I-10地块为住宅用地/商业用地（R21/B1），用地面积78188㎡，容积率不大于3.1且不小于2.9，建筑密度不大于35%，建筑高度不大于100米（其中住宅部分不大于80米），绿地率不小于30%。住宅地上计容建筑面积不大于地上总计容建筑面积的83%。商业地上计容建筑面积不小于地上总计容建筑面积的17%，其中须设置地上计容建筑面积30000㎡的服务式公寓，地上计容建筑面积不小于1000平米的早教中心，地上计容建筑面积不小于1000平米的幸福学堂。服务式公寓、早教中心、幸福学堂由受让人自持运营，不得预售、不得销售、不得分割转让、不得整体转让。其余商业可销售、可预售、可分割转让、可整体转让，除服务式公寓外不得设置公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小分割单元不小于300㎡且最小分割单元应为同一平面（不包括地上一层及地下商业用房）；
（6）I-15地块用地性质为住宅用地/商业用地/商务用地（R21/B1/B2），用地面积67881㎡，容积率不大于2.5且不小于2.4，建筑密度不大于35%，建筑高度不大于80米，绿地率不小于35%。住宅地上计容建筑面积不大于地上计容建筑面积的90%，商业商务地上计容建筑面积不小于地上总计容建筑面积的10%，其中商业地上计容建筑面积不大于1900㎡，商务地上计容建筑面积不小于15070㎡。商业商务可销售、可预售、可分割转让、可整体转让，不得设置公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小分割单元不小于500㎡，且最小分割单元应为同一平面（不包括地上一层及地下商业用房）；
（7）I-10地块住宅部分须配建：社区卫生站1处，地上计容建筑面积不少于150㎡且位于地上一层；配建残疾人康复站1处，地上计容建筑面积不少于45㎡且位于地上一层；另需配建I-03地块所需的220㎡养老用房,并须提前与仓前街道办事处沟通确认；配建快递服务场所1处，地上计容建筑面积不少于150㎡；配建共享书房1处，地上计容建筑面积不少于200㎡；配建社区礼堂1处，地上计容建筑面积不少于600㎡；配建全息互动展示馆1处，地上计容建筑面积不少于200㎡；配建四方共建会议室1处，地上计容建筑面积不小于100㎡。配建通信基站、开闭所各不少于一处。上述设施由受让人同步配建，建成后无偿移交属地政府或相关部门。
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地块航拍图（来源：好地大数据）
3、良渚新城好运路南西塘路东地块
（挂牌截止时间：9月8日9：20，为竞品质地块）
余政储出[2021]23号良渚新城好运路南西塘路东地块，东至北城五路，南至金昌港北侧绿带，西至西塘路，北至好运路。
地块规划为住宅用地，出让面积41860㎡，容积率2.5，建筑面积104650㎡。其中，不少于10465㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。
地块起价216438万元，起始楼面价20682元/㎡，上限价格237438万元，上限楼面价22689元/㎡。达到上限价格后转为投报保障性租赁住房面积。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于29700元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/㎡。
本地块挂牌出让报名须取得杭州市城乡建设委员会核发的《竞买报名资格确认书》后，方可申请竞买。受让人必须严格按照土地出让合同、商品住宅建设监管协议规定的条件进行开发建设，地块所建商品住房须取得《居住区配套设施建设合同履约确认书》、办理不动产登记，并领取《商品住宅建设监管协议核验意见书》，方可申请办理商品房现房销售备案。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块东北方向1.3公里处，去年3月6日，万科以总价277329万元竞得良渚新城杭行路东、桥良路南地块，楼面价20308元/㎡，溢价率23.08%。所建商品住宅限售均价30500元/㎡（含装修3500元/㎡）。
地块南侧900米处，相邻的拱墅区祥符板块内，去年4月28日，大家以总价161761万元竞得杭政储出[2020]18号祥符东单元GS0802-R21-08地块，楼面价22087元/㎡，溢价率19.15%。所建商品住宅限售均价36000元/㎡（含装修4000元/㎡）。
地块航拍图（来源：好地大数据）
