文/好地评论 陈培培
滨江区，因为产业基数扎实，购买力强劲，土地供应稀少，一直是杭州楼市最坚挺的代表。
但是最近，位于滨江南的浦沿大盘已经感受到了市场的不给力：
春来晴翠园今年8月首开迄今四次开盘，开到第三次就已流摇。在三开网签率只有26%的情况下，再次加推，上演“0登记”。
在投资客集体退场，地缘性刚需、改善客户唱主角的市场，楼市的“滨江”传奇并未上演，春来晴翠园销售承压，从板块因素看，可解读为三个方面：
01、自身原因：项目处于板块末端，城郊结合部，未来发展存在不确定性因素
浦沿发展轨迹是从北往南，沿江发展产业，沿着浦沿路地铁4号线密布居住组团；以东冠路为界分南北两个区域，南北之间存在较大的板块差距。
北区域：东、北依着滨江中心区域，紧邻大学城和高新产业区，沿江的产业园基本成型，拥有两条地铁线路，众多新小区陆续交付，居住氛围渐浓，板块发展进入中后期；
南区域：南临萧山闻堰，现状居住以安置小区为主，产业刚起步，板块处于发展初期。
由此，南区块的认可度不如北，而春来晴翠处于板块末端，紧邻萧山闻堰，客户对区位和未来发展不确定性存在诸多疑虑。
滨江区浦沿板块区位示意图
浦沿南区块缺少优质配套的支撑。首先区域内无大型优质综合体，项目距离滨江开元广场直线距离3公里，而距离1公里的嘉悦广场，体量小，档次低，基本属于社区级的。
其次教育，距离最近是竺可桢学校，未来划入此学区的可能性较大，该学校2022年开园，处于起步阶段。
今年10月，浦沿北部片区，靠近杨家墩地铁站又出让了两宗地块，总体量加起来超过10万方，这两块地的位置更优，配套更好，未来对滨江中心城区溢出的客户，以及地缘性改善型客户，也将起到截流的作用。
项目区位和配套示意图
春来晴翠园客户定位较广，涵盖首置品质刚需到首改和功能改善。
之江南的知海棠，项目户型面积106-164平方，客户有一定重叠性，尤其首置户型三房106-109平方、首改户型四房125、128平方。
虽然春来晴翠园近滨江产业园，加之地铁直达，通勤会相对便捷，区位还是占据一定优势的，但对于首置类的客户，价格是较大敏感和决定因素。
同等条件之下，知海棠的价格便宜了3000-6600元/㎡，分流了春来晴翠园相当部分客户。
