好地网8月7日讯（研究员 黄卓贤）8月8日，深圳将出让1宗宅地，位于龙华区大浪与民治街道交汇处，土地面积16475.54㎡，容积率3.1，建筑面积51070㎡，起价155400万元，楼面起价30429元/㎡，实际楼面起价30846元/㎡。

地块指标

而在上周三（7月30日），深业以底价19亿元竞得与本次出让地块相邻的A815-0036地块，成交楼面价28050元/㎡，实际楼面价31341元/㎡。

地块航拍图（来源：深圳公共资源交易中心）

地块位于龙华区上塘片区，距地铁4号线上塘站约600米，2站可达深圳北站；1km范围内有未来小学、和平中学、红山中学、简上体育综合体、开市客、AT MALL上塘荟等生活配套，高层可远眺阳台山森林公园和西丽湖。

不利因素在于，地块西侧临近2条铁路线和高铁车辆段，有一定的噪音污染。

地块西侧景观（来源：深圳公共资源交易中心）

地块北侧相距300米有卓越柏奕府项目（容积率5.5）在售，项目2022年1月开盘，总共758套房源，仍有少量现楼剩余在售，整体去化速度较慢，时点售价6.1万/㎡起；而卓越柏奕府项目同时已经有二手房在售，挂牌均价在6万/㎡左右，已有少量急售房源成交，均价5.6万/㎡左右。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

明天出让的地块形状规整、容积率也比卓越柏奕府低很多，居住舒适度更具优势，但考虑到卓越柏奕府的销售周期及其二手房的价格影响，地块未来房价保守预估为6万/㎡，按此价测算，地块在底价（楼面价30429元/㎡）、溢价10%（楼面价33472元/㎡）、20%（楼面价36515元/㎡）对应分别有约11.5%、8.7%、5.9%的利润，在溢价约40%（楼面价42600元/㎡）的时候刚好能保本。

据好地研究院了解，地块吸引2家房企报名参拍，而深业势必会护盘。考虑到两宗地块出让时间仅相隔一周，未来开发、销售节奏相近，若新得主以高溢价竞得地块，则未来新房销售将处于劣势，因此，好地研究院判断会以较低溢价成交。

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