文/好地网 徐路加

今天（7.29）杭州三宗涉宅地成交，总出让金46.1亿元。竞争情况符合本网预期，其中——

● 华润&杭州交投&杭州地铁联合体底价竞得三墩北莲池路站TOD地块，成交价268463万元，综合楼面价13092元/㎡；

● 伟星溢价28.13%竞得拱墅石桥地块，成交价191317万元，楼面价19627元/㎡；

● 广大溢价1.16%竞得临平区星桥低密地，成交价43580万元，楼面价10622元/㎡。

本次3宗地块分别代表了3个类型，也较高体现三类房企的投资方向：

尤其是涉及地铁等复杂性质的，操盘难度较大，往往以平台+企业的模式，仅少部分核心地段（如望江TOD）具有强竞争，以央国企为主。但同时，此类地块难度大往往也更加显著的价差预期。

以本次地块为例，若实现3.8万以上的住宅价格销售，相较常规宅地利润空间可观。

地段和产品空间要素更加突出，主流房企积极参与。从原来限价时期的板块定价，到市场化下的一宗一价，在本次石桥区域表现较为明显。

今天伟星拿地实际楼面价约20415元/㎡，较今年2月缦萃璟逸府地块（容积率2.0，本次为1.9），下降13.7%，而本次区位更优，说明整体热度相较一季度是有显著下行的。按照3.6万的价格测算，地块预期利润率在10%左右。

但相比北侧西房地块则实际地价有着仅4800元/㎡、30%的涨幅，即使相比区域首宗不限价溪听晓月地块也有着1300元/㎡、7%的涨幅。

本次地价上涨，核心是区位上近地铁、容积率1.9有一定低密产品溢价空间。未来同板块内不同地块，价格、产品定位、销售流速或也有较大差异。

非核心板块由于库存较高，拟通过低密项目破局，拿地以本土房企为主。

从限价放开早期的白马湖咏湖雲庐、丰收湖湖栖云庐，到今年湖墅地王、蒋村地王，是基于稀缺低密的产品溢价，地价进一步上涨。

而非核心区位，是市场下行后的主要滞销区域，库存以高层业态为主，如何破局？供应低密产品，但卖的依然是高层价格，以提高对既有库存产品的性价比来吸引购房者。要实现这个目标，需要留足预期利润空间。这就是今天低溢价率的原因。

以本次星桥广大地块为例，仅1万出头的楼面价，虽然低地价不意味着低房价，但至少赋予房企从容的定价权。