文/好地网 徐路加
今天（5.29），杭州运河新城康桥单元GS120201-07地块出让，最终由绿城溢价40.33%、13.74亿元竞得，成交楼面价23707元/㎡。
相比北侧700米，4月底滨江集团竞得地块名义楼面价有6600元/㎡上涨，从溢价水平、超10家的房企参与度来看，相对处于高热度。
以本次地价计算，保本房价或在3.55万元/㎡左右，预期房价在3.8万/㎡往上，意味着房价在此前3.37万的基础上有4000-5000元/㎡的上涨。
但从地价层面来看——
本次实际地价约24060元/㎡，相比西南侧400米、去年8月出让的滨运映翠湾地块（新房限价3.37万，计算配建成本实际地价约24716元/㎡），有近700元/㎡的下降。
也就是说，房价预期上涨5000元/㎡，但地价反而微降了！
地块位置图（来源：好地大数据）
这是为什么呢？好地研究院认为，之所以出现这一现象，其因为取消限价后房企投资逻辑的转变——
限价时代，快周转的逻辑。具有相当的安全性，但需要严控成本才能微利。同时，因为住宅部分总货值的锁定，进而引发出建议车位、装修包、地下室的销售动作。
非限价时代，则更需要通过增加成本的投入与产品创新，通过提升产品竞争力来获取更高的利润空间。
涨价意味着必须要有更大的产品力提升作为支撑，一方面成本上升了，另一方面是价格上涨增加了客户需求的不确定性，这需要增加利润率空间作为安全保障。
以本次地块为例，周边名义房价3.37万，含车位实际房价在3.6万左右。以目前的投入成本，本次保本房价基本在周边的实际价格（3.6万/㎡），预期达到3.8-4万左右的价格，方可实现5-8%的预期利润率空间。
好地研究院认为，地块按照3.8万-4万左右的价格预期，对比周边实际含车位3.6万房价且仍极低中签率摇号背景，可以说房企对于涨价预期还是比较谨慎的。
聚焦改善性需求下，包括此前有地块出让的板块，项目尚未开盘，近期又有地块推出，如此密集推地，更或加剧对于后续销售的竞争压力。
不过，短期压力加大不改核心优质项目总体还是稀缺性这一本质属性。