核心提要：

一、西湖之江地块，溢价率较难超15%

二、钱塘金沙湖地块，溢价有望超30%

文/好地网 徐路加

明天（3.18）杭州将开启3月份土拍，本次仅2宗宅地，总起价21.4亿元。

西湖之江地块，位于在售建发云涌之江南翼，非板块核心区位且周边仍处于开发前期，一定程度上将影响价格预期，可设置少部分低密产品空间下，维持此前建发项目3.75万的整体均价预期，考虑销售压力按照不低于8%的利润率测算，溢价率较难超15%。

钱塘金沙湖地块，位于印象城南，配套完善且体量仅1.64万方，2.0容积率、28%的建筑密度下，可小高层、洋房甚至叠墅设置，相比常规高层产品力更有体质空间。即使按照此前板块限价3.83万元测算，预计溢价超30%。

从布局企业来看，之江目前周边是建发，钱塘金沙湖以兴耀、绿城为主。

在非具有显著加预期板块，若呈现首入房企搅局，则将显示出市场的活力在进一步提升。

地块位置分布图（来源：好地大数据）

一、之江地块，溢价率较难超15%

地块位于之江单元南翼，东北侧即为在售的建发云涌之江项目，周边目前现状以空地为主，仍处于开发前期。

地块位置图（来源：好地大数据）

建发项目为去年4月底价竞得，成交楼面价在1.9万元/㎡左右，新房精装限价3.75万元/㎡，尽管流摇但通过一定的价格优惠月均去化在百套左右，半年已累计去化近700套，目前剩余400套。

本次不限价，可通过通过设置少量的低密产品，但结合区位和周边销售情况，整体价格预期仍难有较大突破。

按照3.75万元的售价预期，以8%的预期利润率测算，溢价在15%左右。

预计：非热点板块的核心区位，且周边仍有同类竞品项目的竞争下，考虑10万方体量、超18亿的起价，预期竞争偏弱，即使目前相对回暖的行情下溢价较难超15%。

二、钱塘金沙湖地块，溢价有望超30%

地块位于钱塘区金沙湖，是杭州4万左右价位段城市配套最为完备板块，地块北侧即为印象城、天街及地铁一号线高沙路站，步行可达金沙湖公园。

区域市场认可度也持续提升。板块去年新房成交量30万方同比翻倍，主力在售项目仅北侧御湖境、璟高府尾盘。以御湖境为例，今年供应房源均价涨至4.05万（项目整体限价3.83万元）。包括今年出让的绿城下沙西站地块，还有进一步上涨预期。

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块体量仅1.64万方，百套房源风险较低；2.0容积率、28%的建筑密度下，可小高层、洋房甚至叠墅设置，相比常规高层产品力更有体质空间。

即使按照此前板块限价3.83万元测算，达30%溢价时仍有8%的预期利润空间。

预计：小体量地块相关风险低目前竞争普遍较高，加之区域向好的市场预期，预计溢价超30%。