核心提要：
一、东新地块，预计溢价率在22%左右
二、南部新城低密地块，预计低溢价
三、富春湾新城低密地块，预计低溢价
文/好地网 徐路加
明天（11.29）明天杭州将出让3宗住宅地，总起价18.8亿元，分别位于拱墅东新单元、萧山南部新城和富阳富春湾新城。
东新地块周边此前新房限价4.7万元/㎡，在今年8月伟星拿地时几乎拍到盈亏平衡线；
萧山南部新城和富阳富春湾新城则均是区域首推的低密小体量地块，与前期项目有较大差异性。
相比前两批次的大幅涨价预期，本次关注度或稍有降低。好地研究院预计：
1）东新地块，结合近期周边销售形势和周边二手房价格，尽管取消限价但相对涨价空间少，预计地价较难有大幅上涨，对应溢价率或仍在22%左右。
2）南部新城低密地块，区域低密产品稀缺且本地客群认可度较高，考虑到地块体量仅1.48万方，且2.2万元/㎡的起价已经处于合理利润空间要求，将较大程度影响房企参与度，或低溢价。
3）富春湾新城低密地，也为区域首宗低容积率地块且起价低，但结合城区低密竞争，利润空间较大但销售周期长，预计低溢价。
地块位置分布（来源：好地大数据）
1、127号东新单元XC0607-R21-39地块，预计溢价率在22%左右
地块指标表
地块位于拱墅武林新城，周边新房此前限价4.7万元/㎡下，近期供应2宗宅地均高热度——
8月，伟星竞得北侧地块（星晖嘉和府，未售），实际住宅楼面地价约37424元/㎡，基本无利润。
2月，西房竞得的东侧地块（宸樾恒久府，在售），实际住宅楼面地价约36075元/㎡，预期利润率约2.6%。
地块位置图（来源：好地大数据）
但，本次取消限价后，好地研究院认为新房价格大幅上涨难度较大——
从周边紧邻的新房项目看，销售压力初显。南侧的棠前嘉悦府今年一季度摇号中签率仅20%快速清盘；但目前同区位在售的西房宸樾恒久府甚至出现9月出现流摇，本月的中签率50%左右，开盘当天去化率仅58%。
二手房端来看，周边可比项目较少，但参考上下游区域基本也无明显限价红利。南侧区位更优的文晖单元如锦尚和品府、望庐今年成交均价在5万左右，最高房源6万；区位接近的位于三塘单元的春熙上和湾均价在4.7万元；区位逊于地块的香栖天第府、宸鹭香舍更不到4万。
此外，除了同区域的伟星、西房两个限价4.7万元/㎡相邻项目，北侧三塘单元（限价5万左右）也将对项目形成分流压力。
基于此，好地研究院认为，取消限价项目售价大幅提升难度较大，当然通过产品上适当提升，合理价格预期在5万元/㎡左右。
而即使按照5万售价，达到北侧伟星地块实际地价（37424元/㎡），对应溢价率22%，预期利润率也仅3%左右。当然，这个价格整体风险可控，若需进一步提升利润空间，需有进一步涨价预期。
预计：本地块相对涨价空间少，预计地价较难有大幅上涨，对应溢价率在22%左右。
2、128号蜀山单元XSCQ2707-30地块，或低溢价
地块指标表
地块位于萧山南部新城，实际上在萧山向北开发世纪城、市北前，得益于天然的水系资源禀赋，这是本地客群的最主要置业区域。包括地铁、浙二、萧山城市文化公园等配套，宜居性较强，尤其是本次还未近年来首推的低密宅地。
1.3容积率、40%建筑密度、限高36米，可设置板块未有的叠墅或者洋房/6层叠墅+排屋组合。
地块位置图（来源：好地大数据）
排屋产品板块内成交较少，如东侧宸宇府，成交单价在4-5万元/㎡，相比来说本地块更优；近湘湖的湘湖悦章、湘湖原著成交5.1-5.4万元/㎡，相对可比性更高，约为板块内二手房价格（2.7万）两倍左右。
大致按照洋房/多层叠墅+排屋设置，分别3万元/㎡、5万元/㎡测算（含装修），整盘均价看至4.45万元/㎡。
而2.2万/㎡的楼面起价，已远高于滨江湘湖地块（起始楼面价17500元/㎡），按照4.45万元/㎡售价预期测算，起始价利润率约14.5%，相对合理。
考虑到地块体量仅1.48万方，且区域内产品稀缺，整体风险较小，预计深谙萧山市场的本土企业或有大意向。
预计：地块起价利润空间已相对处于合理位置，且体量小，或较大程度影响房企参与度，或低溢价。
地块指标表
地块位于富阳富春湾新城，紧邻上海外国语附属学校，区域高层房源滞销，年成交仅2.2万方，去化周期超过36个月。
地块位置图（来源：好地大数据）
但本地块不乏投资亮点：
1）1.05容积率，为区域首宗低密地，可打造纯排屋产品；
2）5672元/㎡起始楼面价，甚至低于周边高层地块起价，即使计算配建，实际起价不到7000元/㎡，按照周边高层限价卖也不亏。
当然核心是解决100多组的客源问题。富阳城区范围内有多个项目在售，如富春板块的春桂璟庐排屋价格在3.4万元/㎡左右，整体去化率85%，认可度高；山水·燕庐则价格更低仅3万元/㎡，此外鹿山也有两个低密盘待售。
预计：低价是地块的核心优势，不过考虑到区域配套仍处于建设中，对于改善客群或更多选择城区，销售周期或较长，预计低溢价。