核心提要：
一、城东新城安琪儿地块，溢价率预期33-39%
二、之江地块，溢价率或在25-35%
文/好地网 徐路加
明天（11.15）杭州将迎来全面取消新房限价后首批两宗主城区地块出让，总起价25.61亿元。
这两宗地块，将较大程度上体现出一二手房价从双轨制并轨后，市场的价格预期。应该说，以周边往期新房销售情况，均具有涨价预期：
● 城东新城安琪儿地块，周边原限价4.65万元，销售端即使车位和装修的（建议）购买要求，仍仅不到15%的摇号中签率拼社保；
● 之江地块，最可比的是距离仅500米、去年百亿销售额的云启之江城，中签率也仅20%左右。
具备上涨空间基础条件的同时，好地研究院尤其注意到——
1）审批价格的大幅松绑。近期，位于杭州市中心翠苑单元的锦绣公馆领出预售证高层均价7.94万元/㎡，远高于周边此前的5.86万元/㎡限价，更是超出原杭州最高6.98万元/㎡限价整整1万元/㎡。（注：项目为中冶2017年溢价70%+自持16%竞得，成交楼面价39571元/㎡，需现房销售）
此外，位于江河汇的中海钱江湾，预期审批价格更是达到9万元/㎡左右。
2）价格上涨的市场认可。锦绣公馆周边书香印翠的二手真实成交价在7万-7.5万元/㎡；黄龙云起成交价要高一些，洋房能卖到9万+，高层在8万元/㎡上下。项目8万的价格已经接近甚至超过周边的二手房。据悉，首开33套房源登记客户超200组。
在这样背景下，好地研究院前瞻预计：
城东新城安琪儿地块，优劣势明显，既有高架干扰又有一线运河景观，整体价格预期在6万元/㎡左右，乐观看至6.5万元/㎡，按照8%左右的销售利润率要求，溢价率预期33-39%。
之江地块，相比板块内在售项目更为核心，有一定高低配预期，相比原板块限价（3.75万元/㎡），看涨至4.0-4.5万元/㎡，溢价率或在25-35%左右。
地块位置分布（来源：好地大数据）
1、城东新城单元SC080201-50地块，溢价率预期33-39%
地块指标表
1）地块基本素质
①地块具有一线运河景观优势，但同时受高架影响，对后期产品定价有较大影响。
②2.2容积率、22%建筑密度，按限价时代以纯高层设置；不限价下，出于货值考虑，或具备沿北侧一线运河景观设置少量低密洋房、叠墅产品。
③总建面仅3.4万方，有西侧高架干扰、东侧安置房下，一定程度上限制了项目定位天花板；不过仅10亿起价，资金要求低，适宜更多房企尝试。
地块位置图（来源：好地大数据）
2）新房价格预期
①原限价体系下，实际购房成本近5万元/㎡，热销。
以南侧翡翠嘉运府作为参考，新房均价4.65万元/㎡，以255方户型为测算，捆绑3个车位，按20万的加装包为测算，含车位价格约5.2万元/㎡。若车位按照市场价30万/个，真实房价约4.85万元/㎡，其中装标折合报价约4500元/㎡。若按照实际需求2个车位，（车位价格30万/个），折合实际房价约48850元/㎡（装标4500元/㎡）。
②相邻板块二手房6万+，具有较好参考意义。
安琪儿区域虽属于城东新城，但区域上紧邻老城区中心和钱江新城板块。二手房竞品可参考：
南侧老城中心的绿地华家池同样受高架影响，大户型6万元/㎡出头；滨江华家池则品质相对更高，最高达8万/㎡。
东南侧属江河汇区域的都会森林，有运河河景并且楼层较好的位置，成交价格在7.2万元/㎡左右，常规的也在6.3万元/㎡左右。
此外，传统市中心辐射区，对项目定价也有一定影响。距离2.8公里和平广场的锦尚品府也具有一定参考意义，二手价格在5.5-6万元/㎡，最高单价的达到7万元/㎡。
好地研究院认为：项目近高架的劣势和一线运河的优势叠加，参考周边新房、二手房价格，通过差异化定价，整体6万元/㎡左右定价（实际装修成本5000元/㎡），在公建、装修提升下，应当具备较好的市场认可度。甚至考虑到2.2的容积率，设置少量低密以提升溢价。
若进一步提升整体价格预期，如达到7万元/㎡，则面临如申花、钱二等板块二手房严重分流。
3）地价预期
地块周边，近期滨江竞得的两宗4.65万元/㎡限价地，实际可售住宅楼面价大致在3.65万元/㎡，项目微利。
①若按照6万元/㎡价格预期，考虑到价格上涨的不确定性和流速放缓风险，按照8%的销售利润率预期，对应楼面价37700元/㎡，溢价率在26%左右，实际地价相比限价时上涨7%；按照5%的销售利润率预期时，对应楼面价39800元/㎡，溢价率在33%左右，实际地价相比限价时上涨13%；保本时对应溢价率45%。
②若考虑低密的进一步提价预期，按照6.5万元/㎡均价，按照8%的销售利润率预期，对应楼面价41586元/㎡，溢价率在39%左右，实际地价相比限价时上涨18%。
作为首批不限价地，具备涨价预期，但考虑整体房企仍处于相对谨慎和资金面偏紧下，不宜大幅提升价格预期，加上去化时间大幅延长。如果通过产品的提质，以6.0万元/㎡价格预期较为合理，按照5-8%的销售利润率要求，溢价在33-39%左右。
2、之江度假区单元XH110205-02地块，溢价率或在25-35%
地块指标表
1）地块基本素质
①地块区位与此前热销的云启之江价值相当，周边城市配套优于板块今年4月出让地块（限价3.75万元/㎡）。
②2.2容积率，60米限高，也具备沿着西侧珊瑚沙河可设置少量洋房产品以提升溢价，同时，东侧高区可见钱塘江。
地块位置图（来源：好地大数据）
2）新房价格预期
目前板块在售新房云涌之江（限价3.75万），流摇去化率在53%左右；相比更具参考意义的、同限价云启之江则中签率仅20%左右，半年时间快速清盘去化超3000套。
二手房方面，品质较好的如九溪诚品、云溪新语普遍超过4万，最高达到4.5-5万元/㎡。
好地研究院认为，作为区域核心唯一可售项目，具备涨价预期，通过产品迭代和高低设置，整体预估看齐二手房价格4-4.5万元/㎡，因之江区域相对客群较中心城区少，包括云涌之江相对低价分流，进一步提价有压力。
3）地价预期
按照原限价3.75万元/㎡，5%的利润率空间是较难拿到的，对应溢价率超过20%；按次新二手房价格最低4万元/㎡均价预期，5%利润率下，溢价率在25%左右。
如果价格看到4.5万元/㎡以上，相当于比之前提价20%，市场接受度将承压，按照8%的利润率预期，溢价在35%左右。
综合考虑地块可设置部分低密预期，且相比此前更高成本的品质提升，整体房价可看至4-4.5万元/㎡左右，充分竞争下，分别按照5%、8%利润率预期，溢价率或在25-35%。