核心提要：
1、市北西小体量商住地，溢价或不超过25%
2、湘湖新城不限价低密地，溢价或超过20%
3、北部新城商住地，或低溢价
文/好地网 徐路加
明天（10月29日），杭州萧山、余杭区将出让3宗涉宅地，总起价30.22亿元。
其中，萧山市北板块将出让最后一宗限房价涉宅地（限价3.95万元），湘湖新城、北部新城地块则均不限价，且具有较好的去化预期。
结合地块属性，好地研究院认为：
1）整体参与房企或仍较少。3宗地块非具常规性，市北体量过小；湘湖新城为低密对房企产品打造有一定要求，且需有涨价预期；北部新城则为商住地。
2）总体来看，此次地块住宅部分去化压力均较小，或以深耕房企参与为主。预计：
①市北西商住地，考虑商办能实现回购，整体体量较小下，溢价率或不超过25%；
②湘湖新城不限价低密地，溢价或超过20%；
③北部新城商住地，商业商务近1.7万方，有一定销售压力，或低溢价。
地块位置分布（来源：好地大数据）
1、109号北干西单元XSCQ1203-11地块，溢价或不超过25%
地块指标表
地块位于市北板块西翼，紧邻滨江，属价值最高区域。板块内上月出让的信息港西绿城地块竞争至微利，北侧的滨江奥印潮观府低中签率快速清盘。
地块位置图（来源：好地大数据）
不过相比以上两个项目，本次地块关注度或稍低：
主要原因在于：体量偏小且为商住属性。总建面不到2.0万方，且商业商务占比30%（5860㎡），可售住宅仅1.3万方。
周边如星漫里、花曜里中小户型最高在4万元左右，基本与地块3.95万元的限价一致。本次或以大户型打造更契合市场需求，同时与二手市场形成差异，以本地块不到100套的体量，压力较小。
地块商办部分起始楼面价5000元/㎡，考虑商办部分保本回购；住宅（含配建）部分起始楼面价17857元/㎡，与3.95万元的价差空间较大。考虑地块体量小，以10%的利润率空间作为上限，溢价率在25%左右。
预计：地块体量小，相对关注度低，溢价率或不超过25%。
2、110号蜀山单元（蜀山南片区）XS150201-73地块，溢价或超过20%
地块指标表
地块位于湘湖新城，去年出让的湖前印院、臻和府南侧。
彼时两宗1.3容积率地块新房限价32750元/㎡，均达到封顶摇号，实际地价约20500元/㎡，预期销售利润率8%左右。
周边包括2022年出让的湖翠晓印轩、湖珀润园，均打造为纯叠墅产品，得益于城区少有的稀缺低密，均快速售罄。
本次为不限价，1.01容积率、35%的建筑密度，限高36米，且有高低错落要求，可打造少量小高层（洋房）、叠墅、联排组合产品，可与前期产品形成差异化，也进一步保障流速、提升产品溢价。
地块位置图（来源：好地大数据）
典型二手的价格可参考北侧400米的湘印府，小高层约2.9万，联排4.2万；湖风雅园今年成交的联排则在4.4万。通过产品力投入具有进一步溢价空间。
地价预期上，按照纯叠排设计、原3.275万元价格预期作为底线，参考北侧地块地价，溢价率在10%左右。
考虑本地块更低容积率且不限价的产品溢价，按照叠墅、排屋大致8：2设置，单价参考周边，整体均价约3.52万元，仍按照8%左右利润率预期，溢价率20%。
预计：尽管非一线湖景，但可进一步打造稀缺的排屋类产品，其具有充分的价格预期，溢价预计超20%。
3、111号余杭区良渚东单元YH030704-05地块，或低溢价
地块指标表
地块位于余杭北部新城，南面玉湖，距万象城、杭行路地铁站仅700米，可以说是板块自幸福里项目后区位最佳项目。
板块内最新开盘项目可参考地块南侧1.5公里的翠宸里（限价3.12万），10月最后一次开盘中签率76.6%并快速售罄。对比来看本地块更具尽管优势。
从周边二手房价格来看，包括幸福里、杭宸稍可到3.3-3.4万元/㎡左右，核心区位项目稍高于此前限价。
地块位置图（来源：好地大数据）
基于此，本次地块住宅部分随着板块新房项目逐步出清，销售预期较好，部分临湖楼层甚至具备原板块3.12万元以上预期。
住宅部分，按照15840元/㎡起价，即使按3.12万元限价，利润空间在10%左右。
地块相对具有一定压力的是商业商务部分，1.68万方占比15%，其中商业约1500㎡，商务约15343㎡。
预计：考虑到商办部分的销售难度和资金沉淀压力，预计参与房企较少，最终或低溢价。