文/好地网 徐路加

今天（7.23）一个限价一个不限价两宗地块，呈现了不同的热度，其中，

绿城&坤和以60510万元、59.19%的高溢价竞得小体量低密的杭州市数字商贸城单元JG1807-06-01地块，溢价率创2018年3月以来杭州新高、楼面价创临平区新高。项目保本房价在35000元/㎡左右，本地块无限价，该成本价超北侧乔司此前限价（32640元/㎡），需加预期销售。

滨江集团补仓城东新城安琪儿区块，以233686万元、溢价22.55%竞得城东新城单元SC080201-57地块，预期销售利润率1%左右。

两宗地块，说明土地市场有触底反弹迹象：

综合来看，结合今年以来土地成交、挂牌和市场竞争情况，好地研究院认为，本次土拍释放4个信号：

上半年杭州市区新房（住宅）成交额同比下降44%、成交面积下降42.8%。

但从微观来看，3月的二手房新政和5月全面取消限购，包括持续的贷款利率下调，二季度后市场明显反弹，且持续时间长。5月新房成交面积同比增长41.3%、6月环比再涨47.6%，典型如金沙湖、世纪城未来总部基地等板块为代表的非摇号热门板块成交明显反弹；二手房方面，持续稳定在8千套/月左右水平。

尤其相对于前两年，今年的土地供应显著缩量。上半年市区涉宅地成交面积仅307.9万方（同期新房销售344万方），同比下降43%，创2016年以来新低。

在政策持续刺激下，除了远郊板块外，总体销售市场稳定，加上土地供应缩减，供小于求，有助于开发商投资情绪修复，对于优质地块的补仓动力开始加大。

如果说以今年3月29日建发底价竞得桃源地块显示土地市场下行趋势明显；那么，今年5月丁桥上城金茂府4.5万价格顺利首发销售，加上今天临平商贸城地块高溢价成交，代表着投资信心有所修复。

在这样的背景下，临平商品城地块呈现久违的超预期表现，未来或通过联排+叠墅+洋房设置，整体均价预计超过4万。

目前，杭州限房价区域保留在主城区四区及萧山、余杭核心板块，也是近年来的主力供地区域，占到今年出让金的83.4%。

在2022年市场下行以来持续供地下，对于后续可供地规模，也将缩减。据本网了解，短期可供的主要集中在市北等少量地块，上半年担当主力的拱墅区如申花、拱宸桥等可开发空间极其有限。

尤其是如今天的城东新城，挂牌中的东新、牛田地块，依然会是包括央国企难以拿到地的“红海”，因为这需要考验成本管控和极低利润率的忍受力，拿地结果往往集中在滨江、绿城及少部分本土民企（滨江、绿城已连续两批次包揽）。

这意味着，对大多数房企来说，核心限价红利板块不仅供地数量少，即使出让拿地机会也渺茫。

除了供地缩减，在结构上，精准供地方向愈趋明确。如临平丰收湖这样毗邻城市核心板块，并且是低密小地块，包括目前挂牌地块，基本处于热销板块或配套较为成熟、库存较低区域。

来看下今天临平商贸城地块的特质：

1）低总价小体量——起价仅3.8亿元，2.7万方100余套房源。

2）稀缺性——所在的丰收湖区域，从未供应低密地，后续可供应的也仅北侧一宗小体量拆分地块，不限价下可灵活地产品打造。

3）市场认可度——具备地铁(在建18号线丰收湖站800米，快捷达到城市中心）、景观（丰收湖500米）、教育（启文、北侧九年一贯制规划）、商业（天街明年底开业）、产业需求（算力小镇等）。

在此背景下，地块地价达到22287元/㎡，保本房价就达到35000元/㎡，不过地块不限房价，区域也有便捷交通条件和靠核心的区位优势，加上高净值产业人口的加持，未来仍有望通过联排+叠墅+洋房的设置，实现超4万的售价预期。

在整体销售市场稳定前提下，这样的地块，或将是被更多杭州深耕房企重拾的“蓝海”。

沿着这样的思路，挂牌中典型如占据核心区位且不限房价的滨江白马湖地块、钱塘区大江东东沙湖畔低密地，都是可以关注的投资标的，也是政府差异化供地方向。

挂牌中的滨江白马湖地块、钱塘区大江东东沙湖畔低密地

具体到拿地房企，尤其对于全国性布局的央国企，在当前全国大环境下行情况下，在大部分城市里担当了拿地主力，却在杭州举步维艰。

除了建发的多样化、多区域布局，外地国企上半年仅华润16.2亿元竞得余杭云城地块外，未有竞拍直接拿地。

杭州本土企业众多是一个因素，土拍政策（核心区限房价）也是很大枷锁。因为核心区利润率要求高，无法拿地之外，外围区域因为谨慎又鲜少参与。

相比于待限价红利消逝后放开限价，更应该有像白马湖这样的优质地块，给予企业当下“改善”的机会。