文/好地网 徐路加

明天（7.23），杭州将迎来下半年首场土拍，上城区城东新城及临平区南融区块两宗宅地总起价22.87亿元。

近期的供地，充分显示成熟一块供应一块的小规模、多批次特征，且多为存量较小板块，具备一定市场认可度。

本次两宗地块来看，城东新城单元SC080201-57地块，紧邻周边在售红盘翡翠嘉运府，预计延续高热行情。

杭州市数字商贸城单元JG1807-06-01地块，为区域首宗低密地，差异化供地及不限房价属性，将体现房企对于二线板块的市场预期。

2宗出让地块位置分布（来源：好地大数据）

地块位于城东新城安琪儿区块，为板块区位最优的主要供地空间。西侧即为今年2月滨江集团溢价24.44%竞得，在售的翡翠嘉运府项目，6月首开摇号中签率仅14.47%。

地块位置图（来源：好地大数据）

滨江地块实际可售住宅楼面价达到37283元/㎡，按照4.65万元/㎡新房限价常规测算在盈亏平衡附近。

按此地价测算，本地块溢价率或在24%左右。

预计：从近期供地来看，主城区依然延续以限房价政策为主，限价红利板块快速去化高周转的模式不会改变，预计延续此前周边地块利润率拿地，溢价率在24%左右。

地块所在的丰收湖片区已经开发得较为成熟，作为产业重点发展集聚区域，可开发住宅类用地供应空间极其有限，除了本次区域首宗低密挂牌地块外，也仅剩北侧的一小块宅地。

目前板块无库存，从区域前期新房市场来看，周边高层如西侧观湖之宸（属临平区）此前限价在3万元/㎡，最近二手房成交价2.78万。

地块位置图（来源：好地大数据）

本次地块1.2容积率，不限新房限价，预计以叠墅+洋房为主，可重点对标北侧乔司地铁站旁的春曼雅庐、沁东润府项目。从区位来看，本地块相对地铁站有一定距离，但可步行即享丰收湖、天街资源（预计明年底开业），各有优劣。

乔司站点两宗地块均在去年年中前后出让，拍至封顶，楼面价17850元/㎡左右。叠墅为主产品整体均价32640元㎡，对比周边高层2.8万元左右的价格，产品升级下该价格预期也较为合适。

在销售速度预期上，春曼雅庐虽均流摇但半年多时间基本售罄，沁东润府半年去化一半左右，相比拿地阶段略低于预期。不过本地块仅2.7万方体量，风险可控。

如果按照乔司同等售价预期，参考乔司站点地价，对应本地块溢价率达27%左右，仅有7%左右的利润空间；如果考虑市场不确定性，按照临平近期出让的临平新城低密13%左右的利润空间预估，溢价率在14%左右。

预计：区域零库存、体量小相对风险可控，将吸引房企积极关注。预计溢价率或超14%；

同时，考虑到乔司等片区的竞品压力及市场的不确定性因素，地价相对此前乔司项目或有下降，溢价率达27%有一定难度。若接近甚至达到27%溢价，则体现房企对销售市场有更佳预期。