文/好地网 徐路加

明天（4.29）杭州将迎来2024年春节后的第四场集中土拍，除四七堡单元地块终止外，共4宗地块总起价达115.1亿元。

在前两批次中，杭州土地市场遭遇显著下行，以区域深耕企业底价托底为主。

本次，均为限价区域，整体素质稍优且去年周边出让地块多以封顶成交为主。

在当前市场背景下，最终哪些地块将保持竞争呢？

好地研究院综合周边当前新房市场销售情况、存量、二手房价格等情况，预计：

杭政储出[2024]42号钱江世纪城小体量宅地，位于板块核心区域，存在明显的限价红利，仍有望有超过10%溢价；

杭政储出[2024]40号丁桥地块，为板块最核心区位最后一宗宅地或有一定竞争，但周边存在两个待售竞品压力下，预计溢价率不超过10%；

杭政储出[2024]41号浦沿宅地，周边同限价目前流摇，相比去年市场转冷明显，预计底价或低溢价；

杭政储出[2024]43号未来科技城大型商住地，商业商务近8万方，且达85亿元起价，预计底价。 

地块位置分布（来源：好地大数据）

1、杭政储出[2024]40号丁桥地块，溢价率较难超过10%

地块位于丁桥新城、紧邻桃花湖，是区域内区位价值最高的低密宅区。

本次1.6容积率、3.437万元的新房限价，与西北侧的桃境满元里（洋房）一致，该项目去年整体中签率在80%左右。

除区域未有明显限价红利之外，地块北侧、西侧的两个未供应项目，将对本地块后期销售产生较大竞争。

考虑到作为板块最核心区位、桃花湖畔的最后一宗宅地，或引发一定关注和竞争——

按照限价限售，若能快速去化本地块预期利润率14%，与上批次平均利润率基本一致；

若参考西侧赞成地块（去年7月出让，新房限价3.29万）实际地价达2.1万元/㎡，对应本地块溢价达18%，预期利润率仅6.8%，显然当前的市场环境较难达到。

初步按照今年平均10%左右的利润率预期，溢价率在10%左右

预计：区域待售新房及二手房的叠加因素，溢价较难超过10%。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、杭政储出[2024]41号浦沿地块，预计底价或低溢价

地块位于浦沿单元，紧邻浦乐单元目前在售的朗拾滨屿府，且均为3.9万的限价。

目前该项目从去年12月份仅39%的中签率，今年3、4月份已经流摇，去化率近50%，遭遇极大下行压力。

基于销售端的变化，相比朗拾滨屿府项目地块去年7月达摇号、实际地价25147元/㎡、预期利润率7.2%或有较大变化。

本次地块仍按限价且较快去化的预期，起价利润率在14%左右，基本与上批次之江等地块相当。

预计：基于区域已呈现的销售压力，预计底价或低溢价。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、杭政储出[2024]42号钱江世纪城地块，溢价率有望超过10% 

地块位于钱江世纪城板块核心，是区域年内唯一住宅地块。

地块也是杭州目前极少数仍具备限价红利的地块——4.6万的限价相比二手房价格低1.5万元左右；北侧在售的朗云项目今年3、4月中签率也仅10%。

基于快销的销售预期，地块仍有望维持低利润率的强竞争。

按照朗云地块折算实际可售住宅33452元/㎡楼面价，对应溢价率10%左右，预期利润率在3.7%；若按照今年市北、湘北的极限盈亏平衡线附近预期，对应溢价率在17%左右。

预计：结合地块较小的体量与安全性，预计溢价率有望超过10%；考虑到目前非限价红利地块利率空间大幅提升，也将对热门地块产生一定影响，即不会拍到17%这样的盈亏平衡线。 

地块位置图（来源：好地大数据）

4、杭政储出[2024]43号未来科技城大型商住地，预计底价 

地块为低碳国际智慧社区地块，位于未科中轴线，毗邻绿汀万象城。

达85亿元起价、46万方的大体量叠加杭州第三中心核心的区位优势，适宜打造下一个城市标杆项目。

地块中包含37.6万方的住宅，按照3.61万元的价格，预期较快区块压力尚小；核心是7.8万方的商办部分，目前极少数房企具备这样总资产开发能力。

预计：高总价、大体量商业商务要求，预计底价。 

地块位置图（来源：好地大数据）