文/好地网 徐路加
明天（10.27）杭州将集中出让今年第12批次4宗宅地，总起价42.87亿元。
相较于上批次，本次出让的政策环境，是我们要重点关注的：
这是杭版购房新政落地后的第一次土拍，其土拍热度，也可以快速反映出房企对新政的态度——
10月16日，“杭六条”及信贷政策发布（2023年“杭六条”解读），近期公积金政策也配套落地。新政全面松绑限购、降低首付成本及贷款利率，为刺激了购房需求营造较好的政策环境。
从市场反馈来看，起到了较好的刺激作用，热门项目的摇号中签率确有走低、改善盘的去化和来访量短期有翻倍表现。
但是我们应该清醒认识到，当前的大环境下，更多是属于改善性需求的释放，对于刚需板块，实际起到的作用有限。至于所谓“温州炒房团”又来了，更多是营销“噱头”。
所以，新政对后续市场热度提升的持续性，也有待于观察。
而且，土拍政策目前处于等待期，也将影响房企拿地决策的态度。随着成都、合肥、济南、厦门等主要二线城市相继取消双限，杭州的土拍政策，业内普遍期待进一步优化。
在此背景下，我们具体来看第十二批地块特征：
1）从地块区位上，都不是摇号热门板块核心区位，但限价及产品定位符合改善需求。
2）从地价及限价设置看，除笕桥地块外，其他3宗价差空间较大，即使长周期、增配成本或优惠促销，都具备一定空间，相对风险可控。
4宗地块位置分布
结合政策环境及当前市场反馈，好地研究院预计：
本次土拍涉及地块非有明显限价红利区域，部分房企或选择观望，高热度摇号预期较低。
具体竞争方面：
萧山区南站低密地块或有较强竞争；
上城区笕桥地块大约中低溢价；
其他两宗竞争较弱。
具体地块分析如下——
1、杭政储出[2023]157号（笕桥生态公园单元JG0702-R21-02地块）
地块位于上城区笕桥板块，周边仅一个项目尾盘在售。本项目在区位上逊于四号线黎明站旁的世茂风颂府，该项目2021年下半年中签率也在80%左右。
40800的限价，与周边金色黎明目前的二手房价格也基本接近，没有明确限价红利下，尽管有新政利好，摇号快速去化的预期不高。
从利率空间来看，底价拿地的预期销售利润率在仅8.1%左右，而此前新房摇号项目的拿地预期利润率普遍也可在5%左右。
预计：本次最核心地块，有一定关注度，但强竞争的预期较低。
2、杭政储出[2023]158号（杭州西动车所上盖一期（西站新城单元YH08-0102-13、14、21、24地块））
地块位于余杭区云城板块，紧靠杭州第三中心未来科技城，结合西站枢纽、第二植物园建设，中长期发展空间较大。
但从小区位看，这是该区域的首个项目，目前周边还是以农田为主，配套也需要结合本项目及后续地块推进。
结合31040的限价、10800的起价、达18万方的体量，是一个较好具备中线价值投资项目。
预计：在仍处于快周转的投资逻辑性，房企参与度或较低，预期低溢价。
3、杭政储出[2023]159号（铁路萧山站综合交通枢纽区FG08-01地块）
地块位于萧山南站新城板块，紧靠萧山老城区，配套辐射带动作用强，且具备北干山、南侧靠水系，符合改善型的低密产品要素。
客群方面，此前的萧山商业城所在地集聚了一大批地缘性商户；规划上，围绕南站将打造集综合交通枢纽、总部商贸集群等为一体的大湾区活力新中枢，未来也有进一步的人口导入预期，结合仅1.87万方的体量，风险较小。
地块35400的限价，1.2容积率对应洋房/叠墅产品，与仅一路之隔的售罄项目——中天云望项目，在2020年高层价格已达34000元/㎡，叠墅46500元/㎡，价格上有较强支撑。
但同时考虑到本项目与萧山老城区近期出让的两个项目有较强的竞争，且竞品项目有较好的学区配套，因此开发商参与度上会较此前老城区地块偏弱。
预计：体量小，风险较低，预计具备较强竞争。
4、杭政储出[2023]160号（天目医药港(锦南新城区块)ZX11-F-06地块）
地块位于临安锦南板块，经过近几年开发已具备一定成熟度，并且处于城西科创大走廊西部起点、地铁配套，有进一步发展空间和产业人口导入预期。
针对地块，1.05容积率且不设置最高单价，依山而建的低密排屋产品，相较于普通高层住宅项目，具备更好的市场接受度。
而考虑到低密产品的销售速度，在当前市场大背景下，房企还是会谨慎参与。
预计：低溢价。
