文/好地研究院 楼陈名

明天（10月11日），宁波将出让2宗宅地，分别位于北仑区和海曙区，总出让面积10.7万方，总起价33.4亿元。

9月28日，宁波出台新政，全面取消限购，调整限售，刺激市场恢复。

作为宁波新政后首次土拍，明天的2宗宅地热度如何，是否能够提振市场信心？

从地块区位看，海曙区地块位于此前热门的海曙核心板块。今年5月，建杭封顶摇号竞得海曙三市地块，板块内有一定封顶预期。

而北仑区地块不位于热门区域范围内，2022年以来，北仑区8宗宅地均已以底价出让。

从周边市场看，海曙区地块相邻板块有多个项目销售缓慢，周边3公里范围内的项目总库存约14.5万方，有一定去化压力。

北仑区地块周边3公里范围内的项目总库存约36万方，周边库存压力较大，市场销售预期不佳。

好地研究院认为，在当前市场环境下，结合市场预期、利润空间等因素，预计北仑区地块将以底价或低溢价率成交；海曙区地块将以中等溢价率成交。

出让住宅地块指标表格

地块位置分布（来源：好地大数据）

1、海曙区HS17-03-12a地块

地块总建筑面积为13万㎡，容积率2.5，起始总价23.1亿元，起始楼面价为17797元/㎡，新房毛坯限价35000元/㎡。

本地块东侧紧邻奉化江，拥有一线江景资源；北侧800米为在建龙湖天街，周边整体配套较为齐全。

本地块南侧紧邻的保利·江上印于2020年7月成交，成交楼面价25540元/㎡，毛坯限价35500元/㎡，新房限价较本地块高500元/㎡。该项目与本地块分别位于芝兰桥两侧，同样临近奉化江，拥有一线江景。

保利·江上印项目于2021年4月开盘，截至今年10月10日，该项目合计已网签住宅649套，月均销售21套，仍有178套住宅未网签，销售速度相对较慢。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为13.8%，封顶后利润率为8.2%。

好地研究院认为，本地块拥有一线江景，生活配套齐全，但周边项目去化较为缓慢，预计将以中等溢价成交；若房企对新政后的市场预期看好，不排除高溢价或封顶可能。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、北仑区ZB02-02-09a、09e地块

地块总建筑面积12.7万㎡，容积率2.3，起始总价10.2亿元，起始楼面价为8053元/㎡，新房毛坯限价23400元/㎡。

本地块东侧紧邻的禹洲朗玥府于2020年6月成交，成交楼面价13770元/㎡，毛坯限价23000元/㎡，新房限价较本地块低400元/㎡。

禹洲朗玥府于2021年3月开盘，截至今年10月10日，该项目合计已网签住宅458套，月均销售14套，仍有100套住宅未网签，销售速度相对较慢。

同时，2020年以来，北仑区成交宅地均以底价成交，本地块周边3公里范围内，项目总库存约36万方，销售压力较大。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为18.9%，封顶后利润率为15%。

好地研究院认为，本地块利润空间较大，但周边市场销售速度缓慢，且库存较大，预计将以底价或低溢价率成交。

地块位置图（来源：好地大数据）