文/好地网 华静

上周四（8月10日）下午，“活力新区，幸福满城”台州湾新区专场土地推介会在杭州隆重举行。会上，共推介了四宗重点地块，其中一宗位于台州市中心地块的亮相，引起了与会房企的高度关注与讨论。

这宗位于台州市中心的“压箱底”宝地，即原市委党校地块，地块东至祥云路，南至规划红线，西至文思路，北至白云山中路，总面积约105亩，容积率为1.8。

地块现状

据好地研究院分析，地块有以下三大核心卖点。

原市委党校地块地块毗邻台州市政府（仅900米），交通便利，不仅近享市博物馆、科技馆、青悦城、宝龙城等城市级核心配套，自身还配建幼托一体园（12班幼儿园+4班托儿班），可以满足教育需求。地块一线毗邻葭沚泾，环境优美。

从区位、配套来看，这宗地块都可谓是“绝版”，而闹中取静的自然环境，加之其低密属性，极适合高端产品线打造。

在如今的台州，高端产品或屡见不鲜，但“绝版”地块却不常有。据好地研究院统计，原市委党校地块周边1公里范围内近3年内并无地块出让，且目前地块周边无新房项目在售，也暂无其余供地计划，稀缺程度可见一斑。

预计会成为台州土地市场上，下阶段房企争夺的焦点。

地块位置图

当下，高品质改善置业已经成为台州市场的主力人群之一。部分新盘“越高端，越好卖”，更是引发市场端的“大宅热”。

台州市中心、台州市商贸核心区等都争先做中高端产品，这与台州的市场供需结构密不可分。据好地研究院调查，台州，特别是椒江中高端市场热度高的主要原因是：

一方面，椒江区是台州市政府所在地，能够承接吸纳来自台州全市（人口达660多万）的购买力，客户基础坚实。

另一方面，台州是中国民营经济发祥地，台州民营经济活跃，拥有各类市场主体超70万户，民营市场主体占99.5%，无形中转化了众多高端购买力。

距离地块约1公里的天盛中心被称之为“台州第一高楼”，2018年就卖到了3.97万元/㎡，目前无二手房在售；与天盛中心相邻的方远天合府是目前台州房价“天花板”，主打200方以上大平层产品，总套数188套，2021年10月开盘，新房备案均价高达5.38万元/㎡，近6个月的新房成交均价更是达到6.35万元/㎡。

从目前椒江区的库存格局来看，库存主要集中在2.2-2.5万元/㎡单价的刚需楼盘，而高端楼盘供应量较少。区域内除了“顶豪”方远天合府，仅有朗成云筑一个高端楼盘供应，主力户型为200㎡的4室2厅3卫，销售均价在3.5-3.6万元/㎡。

二手房的价格较为坚挺。地块南侧的中央商务区板块，方远天合府近期成交一套二手房，单价高达7.3万元/㎡；改善型房源二手房价格均在3.5万元/㎡以上，如绿城紫薇花园二手房挂牌均价4.4万元/㎡，玉兰广场琼华园二手房挂牌均价3.8万元/㎡。地块北侧的朗成江南墅是一个低密项目，由排屋、叠排、洋房和少量高层组成，叠排二手房挂牌均价3.8-4.0万元/㎡。

由于地块周边已多年未有新房露出，二手市场能选择的项目或房源也非常有限，压抑的购房需求正在等待合适的项目。

周边改善项目

房企缘何到三四线城市投资，往往有两大因素：

一是抢占较高的利润率，以杭州、宁波为例的一二线城市拿地利润率相对较低；

二是维持一定的销售规模，由于核心城市拿地需要摇号，具有不确定性。

今年以来，台州市场成为了房企溢出型投资的首选区域之一。

其背后的投资逻辑无疑是台州的市场既有较强的购买力支撑，又有充分的利润空间，投资安全阈值更高。

好地研究院分析，此次出让的市委党校地块，符合房企拿地的基本逻辑：

1.安全性较高。台州的一二手房也存在价格倒挂，据调查，新房均价约5.5万/㎡方远天合府近期成交一套二手房，单价约7.3万元/㎡；董家洋板块的万科心海上城，2021年在售22000元/㎡，目前二手房均价约28000元/㎡，涨幅达27.27%。

2.利润空间较大。作为近5年台州市最高地价项目，2019年6月成交的椒江区中央商务区天盛中心南侧地块，即方远天合府项目，成交楼面价为24011元/㎡，2021年10月开盘，销售均价约5.5万/㎡，房地差超过3万/㎡。

3.市场不限价。原市委党校地块地块和方远天合府之间距离大约在1.2公里左右，区位接近，基本同享配套。虽然方远天合府都是清一色大平层有一定产品溢价，但此次出让的项目拥有低密属性和景观优势，地块销售均价可期。

方远天合府效果图