文/好地研究院 楼陈名

今天（5月29日），宁波2023年第二批次完成出让，8宗地块总出让金52.19亿元，其中3宗涉宅地块出让金43.37亿元，平均溢价率8.8%。

今日成交结果与昨日前瞻预期基本一致。其中海曙核心三市地块、江北天鑫地块2宗涉宅地块封顶成交，镇海骆驼地块底价成交。

尽管本次土拍规模较小，但不乏亮点：

1）租赁地块首次封顶摇号。本批次鄞州老江东租赁地块封顶，是集中供地以来首宗封顶的租赁用地，共有2家公司进入摇号，摇号中签率为50%。

2）安置地块再次封顶摇号。本批次江北洪塘安置地块封顶，共有16家公司进入摇号，摇号中签率为6.2%。自去年1月以来，宁波每批次集中供地均有安置地块封顶摇号。

3）建杭首次在宁波拿地。浙江建杭置业作为杭州本土民企，在杭州土拍竞争白热化下，逐步外溢至周边城市，今年3月底竞得绍兴越城低密宅地，今天再次以封顶价摇得宁波海曙核心地块，也是其在宁波的第一个项目。

封顶地块摇号家数情况

当前，宁波土拍市场持续分化，哪些宅地能够封顶？封顶原因又是什么？

好地研究院认为，本批次2宗封顶涉宅地块可以体现出两大原因：

①改善市场预期较好。当前宁波新房市场分化严重，刚需项目销售一般，而高端改善项目还能出现“千人摇”的场景。如近期开盘的鄞州东部新城的明湖懿秋，首开136套，报名人数1014人，中签率仅13%。

海曙核心三市地块所属板块内断供已久，临近天一商圈和宁波火车站，整体生活配套齐全；同时本地块封顶地价下预期利润率仍有7%左右。

同时，本地块产品定位同样偏高端改善，市场预期较好，房企拿地积极性较高，共吸引了23家房企参拍，其中20房企进入摇号，摇号中签率仅为5%。

②封顶利润空间较大。江北天鑫未来社区地块所属区位和周边配套相对一般，但封顶地价下预期销售利润率仍有13%；市场预期一般的情况下，适当考虑延迟销售周期，仍可保证一定利润空间。

综上所述，房企拿地预期基本一致，一是区位核心，市场预期好的地块；二是地价较低，利润空间较大的地块。对于区位偏远、体量巨大、商业占比高的地块预期仍较低。