杭州5批次前瞻:兔年首次出让,将反映市场怎样预期?

核心提要:

一、政策底基本探明,市场渐有反弹声音

二、主城3宗宅地均有封顶预期
三、临平区临平北宅地或有一定竞争,崇贤综合体存在较大不确定性


文/好地研究院 徐路加


明天(2月7日),杭州去年12月公告的第五批次5宗地块将迎来集中出让,包含4宗纯住宅地块、1宗崇贤综合体地,总起价80.8亿元。


尽管规模小,但作为集中供地城市兔年的首发竞拍活动,受到市场关注:


1、应该说本次的地块均处于杭州的次优板块——非摇号红盘、卖得动但有挑战,最终的竞争情况能够较好反映房企对今年的市场预期;


2、相比于世纪城、滨江、勾庄等热门板块被几家深耕房企固守,本次涉及的板块可参与性更强,可以关注中小民企是不是积极参与,代表着最具市场化属性房企的投资意向。


对于最终的成交结果,好地研究院结合地块属性、整体环境和当前投资节点,预期如下:


1)主城区3宗宅地均有封顶预期;


2)临平北宅地本次属性优质、但板块存量偏高,或有一定竞争;


3)崇贤迎来重磅综合体项目,属于优质但挑战较大,竞争存在较大不确定性。


一、政策底基本探明,市场渐有反弹声音


在具体分析地块前,好地研究院先初步分析杭州当前的房地产市场环境,整体反馈有偏暖预期。


1、政策底基本探明


全国层面来看,对比2008、2014的两次救市阶段,应该说本次限制性政策基本消除,可用的刺激政策基本已陆续出台。


杭州,在经历去年大幅降低贷款利率、全面松绑二手房限购、区域差异化松绑新房限购后,应该说接下来常规可松绑的措施也已经不多。


比如限购方面,主城区在目前还是有一定限价红利、新房热销的背景下,再扩面松绑限购的可能性较小,因为这样会对外围进一步虹吸。


在房贷利率方面,按照最新的政策,杭州处于量缩价涨,进一步降低是不符合条件的(除非LRP调整)。


也就是说,当前政策底基本已经探明,接下来就看有没有超常规刺激了。


2、市场渐有反弹声音


好地研究院与相关房企和中介沟通来看,在经历一年半的深度调整后,逐步已有筑底反弹的声音出现,理由主要包括以下几个方面:


①去年成交量同比缩减了一半,当前购房门槛大幅降低,存在刚性需求释放;


②疫情缓解、问题企业风险进一步出清、投资信心逐步恢复;


③合理房地价差空间后,整体拿地风险降低,出让地块普遍具有较好投资价值;


④预计市场对前期政策的充分消化后,下半年有望在销售端充分体现,当前土地投资是较好的窗口期。


综合以上,本批次出让的市场背景相较去年下半年相对乐观,有望支撑当前土拍热度。


二、主城3宗宅地均有封顶预期


1、艮北新城2宗关注度高,有摇号预期


两宗相邻地块紧靠钱江世纪城板块,区域成熟度较高,城市配套丰富。均为8万方左右体量、20-25亿地价,相对适中。



封顶预期在于:


①参照去年出让情况,如大家、滨江均封顶摇号拿地,市场认同度高;


②本次两宗地块地价设置与此前基本一致,实际起价在27600元/㎡左右,封顶在31000元/㎡,与去年三批次成交地价基本一致,7-8%左右的预期利润率空间符合房企投资要求;


③同样限价下,参考周边项目如大家中天云翠金澜府、滨江兴耀·江翠轩,尽管近期中签率提升甚至流摇、启动分销,但是开盘仍能去化9成,考虑板块整体库存不到5万方,仍具备快速去化预期。


地块周边情况(来源:好地大数据)


地块航拍(来源:好地大数据)


2、丁桥桃花湖畔宅地,有较强封顶预期


地块紧靠丁桥桃花湖,且周边商业综合体、地铁配套齐全,具备较强的居住氛围。地块起价10亿,门槛较低。



地块有较强封顶预期在于:


①周边项目可重点参考南侧的中天大家坤和湖境天宸里,2021年底拿地,一年基本清盘,高层均价32900元/㎡,本次限价34370元/㎡,限价上涨了1470(4.5%),对应洋房品质提升,应该说仍具备快销属性;


②板块去年未出地,基本处于零库存,区域开发已进入后期,未来可供地块少,竞争压力较小。


③封顶情况下,实际地价约22386元/㎡,预期利润率7.4%左右,与此前几个批次的同类地块接近。


地块周边情况(来源:好地大数据)


地块航拍(来源:好地大数据)


三、临平区临平北宅地或有一定竞争,崇贤综合体存在较大不确定性


1、临平北宅地或有一定竞争


本次地块占据临平北板块极为优质的地段。地铁、商业综合体均就近可享,4.3万方的体量、4.56亿元的起价也是本次门槛最低的地块,预计将吸引中小房企关注。



本次地块有一定竞争,但继续封顶的可能性较小:


①从周边地块成交情况来看,包括去年一、二批次均封顶成交,本次地块达封顶时预期利润率也与此前实际拿地的8.5%基本一致,从地价角度来讲,是存在封顶预期的。


②但当前板块库存接近80万方,经历去年的多项目供应后对后期市场承接力有一定消耗,如近期项目普遍已流摇,或影响房企拿地信心。


好地研究院横向对比杭州类似的如江东新城的板块,预期地块具备一定关注度,合理预判的拿地利润率空间可能在10%左右,对应中低溢价。


地块周边情况(来源:好地大数据)


地块航拍(来源:好地大数据)


2、崇贤商住地存在较大不确定性


地块位于崇贤板块核心,规划双地铁配套,区位核心。地块计容建面达33.3万方,总起价达22亿元。



地块竞争存在较大不确定性:


①一方面,33.3万方的总计容建面中,实际可售住宅在20万方左右,占比60%。其他还包括自持10万方集中自持商业、2万方商务(整体可售)等,一般房企较难介入;


但另一方面,崇贤作为刚需的重点承接区域,近年来住宅开发量较大、人口集聚,板块一下弥补了商业和地铁的缺憾,因此商业的估值可看高一线。


②住宅部分,参考周边项目,目前受整体市场下行,普遍流摇,也存在一定压力;但作为板块最核心项目,地铁配套下,销售预期上会有较大分歧。


③从整体项目资金测算来看,仅住宅部分货值达47.2亿元,加上车位等,基本可覆盖土地和建安部分成本,若较快速去化,资金沉淀相对可控。


基于此,地块的最终竞争会面临两个极端。若有两家或者两家以上房企参与,不排除发生争夺战的可能。


地块航拍(来源:好地大数据)


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