好地网10月26日讯（研究员 周吉羊） 日前，苏州园区管委会官网发布2022年第五批次局部地块控规调整公示文件，其中有多宗宅地亮相。

主要看点如下：

1、月亮湾新增6宗住宅用地，供应面积近30万方，地铁2站可达苏州东站枢纽；

2、双湖板块新增1宗住宅用地，毗邻独墅湖，容积率仅1.1，将打造低密住宅；

3、奥体核心区新增1宗住宅用地，周边配套成熟、倒挂红利明显。

地块分布图

一、独墅湖大道南、星塘街东片区6宗

该片区北至独墅湖大道、西至星塘街、南至景文路、东至金堰路，面积约54.05公顷。

基地位置图

文件显示，片区内住宅用地将调整划分为6宗，总面积29.62公顷，总建筑体量47.27公顷。

建筑密度≤30%，建筑限高≤80米，绿地率≥35%。

地块指标

当前片区以空地为主，部分企业待动迁，内有文景路幼儿园已建成，文景路九年制学校在建，周边还有翰林小学、翰林幼儿园、独墅湖医院、文荟广场等成熟生活配套。

基地现状

地块位于月亮湾板块，同时地处规划的吴淞湾未来城范围内。

沿北侧的独墅湖大道，约10分钟车程即可直达姑苏老城区，西侧星塘街，串联起了奥体和湖东等园区核心板块。

东侧紧邻在建中的地铁6号线新昌路站，往南500米即达2号线金谷路站，均可2站直达桑田岛站，也就是未来的苏州东站枢纽所在地。

日前，如通苏湖城际铁路苏州东站（桑田岛站）与通苏嘉甬铁路同步实施工程可行性研究报告获江苏省发改委批复，预计明年开工。

依托苏州东站这一综合交通枢纽，这里未来将是苏州城市副中心，亦是苏沪发展桥头堡，承接科创产业及高端人才外溢，价值潜力巨大。

市场方面，月亮湾板块内今年有1宗宅地成交，由苏高新在二批次出让中一次性报价竞得，楼面价31621元/㎡，但距离本案较远。

二、东延路南、西华林街东地块

该地块位于独墅湖以东、星湖街以西、东延路南、东华林街北，占地面积14.9公顷，有居住用地、托幼用地、城市道路用地、公园绿地组成。

基地位置图

其中，居住用地面积8.79公顷，容积率1.1，体量9.67公顷，将打造纯低密住宅。

建筑密度≤30%，建筑限高≤15米，绿地率≥35%。

地块位于双湖板块，现状为空地，东北角现状有1所幼儿园，周边还有东延路实验学校、金鸡湖学校（石港路校区）等教育配套。

基地现状

本案毗邻独墅湖，往北1.5公里即为金鸡湖景区，拥有得天独厚的生态景观资源，往北1.4公里为地铁5号线华联路站。

板块内低密住宅林立，本案一路之隔便是仁恒观棠和水墨江南，目前库存见底。

地块鸟瞰图

三、锦溪街东、西洛巷北地块

该地块位于锦溪街以东、西洛巷以北、聚英巷以西，占地面积3公顷，容积率1.5-1.7，体量5.1公顷。

建筑密度15%-35%，建筑限高≤80米，绿地率≥35%。

基地位置图

地块位于奥体板块核心区，现状为临时建设以及空地。

基地现状

距离在建中的地铁6号线中新大道东站700米左右，西南侧紧邻苏州大学附属儿童医院，周边有星汇学校，方洲小学、园区外国语学校等教育资源。

永旺梦乐城、兆佳巷邻里中心等商业配套环伺，距离奥体中心也仅在1公里左右。

市场方面，奥体板块内当前在售的万科颐和玲珑，今年来限价不断突破，最新备案均价已达到44500元/㎡；北侧湖东板块的安居颐和源璟，与本案直线也在1公里左右，备案价45050元/㎡。

同时，对比周边7万元+/㎡二手房价，一二手倒挂明显。