核心提要：
一、鄞州亨润、镇海庄市3宗地块有望封顶
二、鄞州果品地块预计将中等溢价率成交
三、剩余2宗地块将以底价成交
文/好地研究院 楼陈名
明天（9月29日），宁波2022年三批次集中供地地块将出让，共10宗（含4宗租赁用地，无安置用地），总起价93.7亿元。
其中，本批次仅供应6宗涉宅地块，总出让面积为26.4万方，总起价90亿元，较二批次供地分别减少42.2%和25.9%，是集中供地以来出让面积最少的批次。
本批次6宗涉宅地块中，鄞州区和镇海区的3宗地块周边整体市场预期较好，预计竞争相对激烈；而其余地块由于地块属性等原因，房企关注度相对较低。
结合本次地块利润率和市场预期情况，好地研究院有以下预判：
①鄞州亨润2宗相邻地块、镇海庄市地块有望封顶并摇号。鄞州亨润和镇海庄市地块，整体区位较佳，周边配套成熟，市场预期较好；
据了解，三宗地块平均有7家左右房企报名，预计竞争激烈，有望封顶成交。
②鄞州果品地块将中等溢价率成交。该地块体量较大，拿地总价较高，且南侧紧邻铁路线，市场销售压力较大，但上限地价下仍有一定利润空间；
据了解，本地块共有3家品牌房企报名，预计将中等溢价成交。
③江北天鑫地块和鄞州仇毕地块将以底价成交。其余2宗涉宅地块，受地块属性、环境和周边市场预期等因素影响，房企关注度相对较低，预计大概率以底价成交。
出让住宅地块指标表格
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、鄞州亨润、镇海庄市3宗地块有望封顶
1、镇海区ZH06-03-04-02地块
地块总建筑面积为4.05万㎡，起始总价5.3亿元，起始楼面价为13062元/㎡，新房毛坯限价26600元/㎡。
若装标按毛坯限价的15%计算，上限精装房价为30590元/㎡，地块起始地价下预期销售利润率为14.5%，封顶后利润率为9.3%。
据了解，本地块共有7家房企报名，预计竞争相对较为激烈。
好地研究院认为，本地块体量较小，所在区域市场竞争较小，上限地价下仍有较大利润空间，且房企竞争较为激烈，有望封顶并摇号。
地块位置图（来源：好地大数据）
2、鄞州区YZ07-04-b2-A地块、鄞州区YZ07-04-b2-C地块（亨润地块）
北侧A地块总建筑面积10.1万㎡，起始总价19.24亿元，起始楼面价为19000元/㎡，新房毛坯限价36400元/㎡。
南侧C地块总建筑面积13.7万㎡，起始总价26.72亿元，起始楼面价为19500元/㎡，新房毛坯限价37300元/㎡，按定品质要求建设。
两宗地块虽起始总价较高，但50%尾款的付款时间均在一年后，一定程度上降低房企拿地资金压力。
两宗相邻地块位于鄞州区钟公庙街道，属核心区域，周边配套成熟；同板块内直接竞品项目较少，周边存在一二手倒挂，有较好的快销预期。
若北侧A地块装标按毛坯限价的15%计算，上限精装房价为41860元/㎡，地块封顶后平均预期利润率为8.4%。
南侧C地块为“定品质”地块，装修价格范围不受限制。若装标按8500元/㎡计算，上限精装房价为45800元/㎡，地块封顶后平均预期利润率为9.2%，利润空间更大。
据了解，A地块共有5家房企报名，C地块共有9家房企报名，预计竞争较为激烈。
好地研究院认为，作为鄞州核心区稀缺地块，两宗地块未来销售预期较好，且封顶后仍利润空间较大，预计房企关注度较高，有望封顶并摇号。
地块位置图（来源：好地大数据）
二、鄞州果品地块预计将中等溢价率成交
1、鄞州区JD05-06-02地块（果品地块）
地块总建筑面积8.2万㎡，起始总价15.77亿元，起始楼面价为19200元/㎡，新房毛坯限价36500元/㎡。
本地块北侧300米华润东境润府项目于今年1月成交，起拍楼面价23000元/㎡，本地块起拍楼面价较华润地块下降16.5%。
若装标按毛坯限价的15%计算，上限精装房价为41975元/㎡，地块封顶后平均预期利润率为10.8%，利润空间较大。
好地研究院认为，本地块封顶后仍有较大利润空间，有一定房企关注度；但地块南侧紧邻铁路线，未来销售压力相对较大，预计将以中等溢价成交。若房企对市场预期较高，不排除溢价进一步上升 。
地块位置图（来源：好地大数据）
三、剩余2宗地块将以底价成交
1、江北区JB12-02-01a、03a-1地块
地块总建筑面积为7.96万㎡（含1.88万㎡保留建筑，0.8万㎡未来社区场景，3.1万㎡回购商业办公，商业回购价16400元/㎡，办公回购价8000元/㎡），起价4.73亿元，新房毛坯限价27900元/㎡。
地块住宅可售部分仅2.1万㎡，若装标按毛坯限价的15%计算，上限精装房价为32085元/㎡，货值约6.7亿元。
若按底价计算，项目土地、建安、税费等成本在7亿左右，且须配建道路、未来社区场景等，实际利润空间相对有限。
好地研究院认为，本地块作为江北区首个未来社区地块，虽然北侧紧邻地铁站点，但建设要求较高，利润有限，且以上限房价销售难度较大，预计将以底价成交。
地块位置图（来源：好地大数据）
2、鄞州区JD13-03-36、JD13-03-40地块
地块总建筑面积为13.89万㎡，含0.4万㎡幼儿园，2.8万㎡租赁用房，起价18.27亿元，新房毛坯限价33000元/㎡。
若装标按毛坯限价的15%计算，上限精装房价为37950元/㎡，地块起始地价下预期销售利润率为8.1%，封顶后利润率为2.1%。
好地研究院认为，地块位于鄞州区仇毕区块，南侧和东侧紧邻高架，且含部分租赁用房，未来销售难度较大，预计将以底价成交。
地块位置图（来源：好地大数据）