文/好地研究院 徐路加

2021年，是房地产市场跌宕起伏的一年。

好地研究院回顾总结，有4个关键词：

①“集中供地”——不仅是列入试点的22个城市，也不止主动跟进城市，对全国各城市的土地供应节奏产生了深远影响。短期来看，加剧了城市和板块间的冷热分化；也对房企城市研判、资金统筹安排提出了更高要求。

②“暴雷”——今年下半年企业的流动性风险危机全面爆发，可以说是地产行业的一次金融危机。头部房企频频暴雷，或许还只是上半场，债务偿还峰值尚未到来。

③“两个转向”——

一是行情的转向，以二批次集中供地为代表，从上半年的持续高涨行情急速冷冻，流拍、撤销频现，新房成交也呈现断崖式下跌；

二是政策的转向，伴随行情的起伏，调控从上半年的“打压”到年末暖风频吹。

④“国进民退”——严格资金监管、行情的快速转冷下，民企普遍躺平；下半年的国央企、地方平台拿地占比大幅提升。

4个关键词背后，反映出的是维持5年多以来的普涨行情趋势已经打破。

而新一年房地产市场，还将面临诸多挑战。

挑战1：何时民企拿地将回暖？

房地产行业具有重资产、大资金的属性，以及土地、房产作为优质抵押品的金融属性，负债经营有其必然性。

为获得更高的投资收益率，房企快周转、高杠杆运营，在过高的价格上涨预期下，风险持续累积，尤其是个别无序扩张而暴雷的民营企业。

监管层采取降热措施、主动收紧资金面，导致价格上涨预期被打破，避险情绪加剧，投资信心明显下降，由此在市场表现为民企全面“躺平”。

据好地研究院统计，以今年全国22个试点集中供地城市来看，民营企业拿地额从首批的48%下降至第二批的21.6%，第三批仍仅有22.5%，Top10排行榜中，民企从首批3席降至仅龙湖一家。

首批集中供地拿地民企拿地占比最高的杭州（79.5%），在第二批下降至仅21.8%，第三批即使参与度反弹，也仅37.5%。都属于近年来罕见的低谷。

尽管第三批地杭州市显著提升拿地利润空间，并且重启了勾地减轻参拍阶段资金压力，但是参拍民企数量还仅首批的1/3；

在此背景下，央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，相关部门也频频表示金融市场将继续为房地产提供融资渠道，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。

挑战2：国企一支独秀能支撑多久？

与民企相反的是，下行期国资企业加快了拿地步伐。仍以22个集中供地城市为例，从第二批起，国资企业拿地额占比均大幅提升。

国资企业拿地可以分为两类：

一类是以中海、中国铁建为代表的央企，由于资金实力强、杠杠率低、融资成本低的优势，主动拿地，比例大幅提升。在集中供地中，中海从首批的115.5亿（占比1.11%），到第二批快速提升至644.7亿（占比10.38%，排名第一）。

而另一类是被迫托底的地方城投类国企。即使在房地产市场高度活跃的苏州，三批次地方平台拿地额占比达到了67%（多为底价）；广州第三批地方平台占比也高达65%。

浙江省内其他如绍兴、温州、湖州等，这些上半年普涨的城市，下半年城投类国资企业也频频出手。

市场若持续下行，除了民企躺平外，国资企业还能继续大规模拿地吗？

城投平台拿地本身就因为避免流拍的无奈行为，是较难持久的，而央企国企则有自己的投资节奏与拿地限度。

2021年三批次拿地金额top10房企

挑战3：土拍市场何时回暖？

全国400万亿的资产规模，每年15万亿的新房成交额，8万亿以上的土地出让金，房地产领域体量巨大，产业链长。而且房地产行业对经济增长、投资增长的贡献率高，给地方财政带来的财力支撑作用强，其平稳健康发展对整个经济与社会都至关重要。

而下半年，流拍、撤销频现，如何保障土地成功出让已是不小难题。

据好地研究院监测——

集中供地的22城，二批次高达34%地块流拍（或撤销），48%地块底价；

浙江来看，三季度涉及总起价366亿的涉宅地未成功出让，为近几年新高；四季度除了杭州、宁波两批次集中供地，浙江的总供应地块数量同比下降了66%，陷入冰冻。

如何重启土地市场景气度？各地方正加快落实“因城施策”：

目前仅极少数城市可以只降地价就解决。比如深圳，第三批降地价，拿地利润率高达20%，吸引了较多外来房企参拍；比如杭州，土地端让利，拿地预期销售利润率提升至8.5%，房企积极参与，参拍房企达到50余家；

但大部分城市，即使大幅降地价，仍在底价成交。即使如南京，房企的关注板块还在持续缩小。

更多城市，在土地端，除了降地价，还在其他方面调整——

比如宁波第三批，启用了预申请制度来防止流拍；另外，供地结构也以主城为主，共15宗涉宅地中，有9宗位于鄞州区；

比如长春，第三批基本就不再供应常规住宅地块。

挑战4：大量三四线城市卖房难，怎么办？

只有退潮时才知道谁在裸游。上半年的“买房热”，正在变为“卖房难”，尤其是三四线城市。

国家统计局公布的11月商品住宅销售额虽小幅反弹，环比上涨15.99%，但仍仅为6月份的6成左右。

即使是人口持续流入的浙江，下半年整体月均成交量平均降幅达38.7%，如嘉兴仅为上半年的一半。

为促进新房销售，比如黑龙江，首个以省级层面提出了多措并举促销、落实购房补贴等优惠政策、积极引导市场预期等的扶持政策出台，尽管快速撤回，仍体现了救市决心；吉林省也提出明年要推动房地产市场运行再稳健一点，包括落实购房补贴和贷款贴息、鼓励各类群体购房等。

目前已有南通海安、广东东莞、河南新乡、广西南宁、河北保定、湖北荆门等10余个城市在11-12月出台人才补贴、限购放松、契税补贴、购房补贴等政策支持楼市发展。

除了以上政策层面吹暖风，从历史来看，刺激购房需求的还包括旧城改造，城区配套建设吸引农村人口进城置业等。

但大量三四线城市的困境在于一方面房价已经处于高位，另一方面人口还在持续流出，市场承接力下降。

挑战5：美联储加息，影响几何？

除了房地产市场调整自身，别忘了我们还身处疫情影响的特殊时期。

当大规模财政刺激和宽松货币政策的短期刺激作用消失之后，全球通胀正愈演愈烈，加拿大央行、新西兰央行、韩国央行已率先宣布加息。

美联储公布2021年度最后一次货币政策例会，承认“通胀超过2%已经有一段日子”。会议公布的资料显示，18位委员均预期将从2022年开始加息，其中有12名委员认为至少将加息三次。

疫情缓解后，全球央行货币政策收紧只是时间问题。

尽管目前中国并未收水，并且在12月降息、降准来释放流动性。

但从历史来看，美国加息，将带来资本外流，投资放缓，货币政策空间将受到束缚，对楼市的支持也不会有想象的那么强。