文/好地研究院 徐路加

12月21日，杭州第三批地块将集中出让，共35宗地块，总起价712.9亿元。结合本次地块，好地研究院有2点预判：

1、整体拿地利润率、市场热度将超过第二批。

杭州的上限溢价率在首批及之前为上限溢价率30%，封顶后竞自持；二批次改为上限15%+摇号；本次下降至上限10%，到达后就进行摇号。

上限溢价率的下调同时，房地价差放大，据好地研究院测算，二批次即使底价拿地，平均预期销售利润率也仅5%，而本次宅地即使进入摇号，普遍也在8%以上。

因此市场热度提升并不意味着房企在忍受更低的拿地利润率。在三批次其他集中供地城市普遍调整合理房地差的情况下，更多显示房企对于杭州巨大的新房市场成交量的积极看好。

2、市场或出现明显的冷热分化。仅从预期销售利润率和去化预期角度，本批次可以分为三类：

①预计低溢价率或底价地块，有10宗；前瞻①：这10宗地块会遇冷吗？

②限价提升存在分歧地块，有6宗；前瞻②：6宗有分歧地块，热度如何？

③以上限价销售预期较好，且有一定利润率保障地块，预计竞争相对激烈，有19宗。

今天，好地研究院就杭州第三批次地块中，整体利润预期较好的19宗地块展开分析。

这也是构成本批次供地的核心，是大部分房企关注的重点。此类地块多处于主城区，即使部分板块限价提升，目前仍存在较快去化预期，并且以上限地价拿地仍有一定利润空间。

而除了地块本身外，目前的拿地节点，或也将成为影响本次供地市场热度的重要因素。

尽管近期政策面、资金面偏缓和，但明年美联储进入加息周期、疫情的反复、杭州亚运会的停工……诸多因素将影响明年的项目进度及销售回款，最终预期利润能否实现存在较大不确定性。

因此，这19宗地块可作为本批次地块热度下限的指标地块：

若房企出手谨慎，大部分地块具有较大利润空间的背景下，仍未接近上限或进入摇号，说明市场未有大幅反弹，依然冷。

19宗地块位置分布（来源：好地大数据）

一、上城区3宗宅地，2宗有达上限溢价预期

上城区本次出让有3宗纯宅地：

1、牛田单元R21-12地块，有达上限预期

地块位于艮北新城板块，起价38.7亿元，新房限价44400元/㎡，较此前板块限价上涨2000元/㎡；

板块内在售项目地铁绿城·潮听明月售价42400元/㎡，9月首开中签率10.9%，考虑到周边二手房挂牌价在5万以上，预计地块未来4.44万售价有快销预期；

若达到上限地价，预期销售利润率仍有10%左右。考虑到地块紧靠钱江新城2.0，未来预期向好，即使地块超过40亿、还可能面临限签压力，仍有望进入摇号。

出手房企可重点关注国资企业，如板块内已有布局的绿城、招商、越秀等。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、笕桥单元JG0603-R21-06地块，或为中高溢价

地块位于笕桥板块，起价20.3亿元，新房限价42640元/㎡，较此前板块限价上涨1840元/㎡；

板块内可参考项目为世茂风颂府：售价40800元/㎡，9、10月开盘各一期，中签率为83.72%、61.73%；尽管作为地铁综合体项目，这样的中签率较板块内以往项目有明显提高。

作为改善板块之一，板块客观存在机场的不利因素。限价提升后，对未来销售预期还需谨慎。若达到上限地价，预期销售利润率为8.4%，与申花等版块利润空间差异不大。

考虑到去化速度和限签的双重风险，预计房企报价会相对谨慎，或为中高溢价。

出手房企可重点关注周边拿地的绿城、滨江、万科、金隅等。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、丁桥单元JG0409-03地块，有达上限预期

地块位于丁桥板块，起价10.0亿元，新房限价32900元/㎡，较此前板块限价上涨1400元/㎡。

板块内基本无库存。销售预期可参考地块东侧，今年1月份拿地现已售罄的地铁绿城·沐春明月3.15万，9月、11月中签率12%，快速清盘。

周边二手房挂牌价普遍在4万以上，即使目前限价提升，仍存在快销预期。

地块到达上限地价仍有7.6%的预期销售利润率，并且仅11亿的地价，有望进入摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、滨江区2宗宅地，均有达上限溢价预期

两宗地块新房限价均为5.15万元/㎡，与滨江区原最高限价一致。

地块总价较高、总货值均超过50亿元。其中，滨康襄七房单元FG08-R21-C18(2)地块起价34.38亿元；西兴单元BJ1301-RB-01地块起价29.51亿元。

从周边项目来看，龙湖坤和·滨康天曜城：售价51500元/㎡，11月最新开盘256套，中签率12.49%；保利天汇5.15万，中签率26.6%，10月一次性推盘售罄。二手房价格普遍在6万以上。

从项目利润空间来看，两宗地块进入摇号预期销售利润率均在7%以上。

好地研究院认为，项目预计能快速去化，尽管回款或将受到限签影响，但较高的货值和利润率预期将吸引房企积极参拍，两宗地块均有望达到上限溢价。

出手房企可重点关注在杭市场份额较高的滨江、绿城、万科、保利等；资金面相对宽裕的国企央企也可能会出手。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、西湖区三墩宅地，或以较高溢价率成交

三墩单元XH0303-15地块，起价11.15亿元，新房限价36800元/㎡，较相邻的第二批撤销地块限价上涨800元/㎡

三墩板块多年未出地，板块无库存，周边的二手房项目如中旅紫金名门挂牌价也在5万以上，即使限价提升仍存在较大倒挂。

地块若达上限价，预期销售利润率7.6%。尽管地块周边环境一般，但预计项目仍可快速去化，或以较高溢价率成交。并且，地块地价适中，民企也可能会选择参与。

地块位置图（来源：好地大数据）

四、拱墅区10宗宅地，有9宗地块上限溢价预期

1、文晖单元地块，大概率摇号

文晖单元XC403-36、37地块，起价14.77亿元，新房限价51700元/㎡。

该限价与目前板块内在售的保利滨江和品项目一致，中签率10%并触发顶格社保。尽管本次地块相较位置略逊，但预计仍将快速去化。

考虑到总起价适中，封顶也有9%左右的预期销售利润率，地块大概率进入摇号。

房企可重点关注资金相对宽裕的、品牌力较强的绿城、滨江、建发等企业。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、拱宸桥宅地，大概率摇号

桥西拱宸桥单元GS0609-12地块，起价12.35亿元，新房限价51440元/㎡。

地块为拱宸桥板块首宗双限地，板块内无库存。仅5万出头的新房限价，远低于8万左右的二手房价格，且地块一线运河、1.7的较低容积率，预计为明年红盘。

在达上限地价仍有9%左右的预期销售利润率，大概率将进入摇号。出手房企情况预计与文晖地块有较大重合性。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、申花板块3宗纯宅地，均有望进入摇号

板块内本次供地的庆隆小河单元GS0305-19地块，起价28.71亿元，新房限价55000元/㎡，较周边限价上涨1000元/㎡；

申花单元GS0407-R21-08地块、申花单元GS0407-R21-06地块，位于湖州街南侧，起价分别为42.55亿、25.92亿元，新房限价均为46200元/㎡。

从周边项目来看，如滨融府售价54000元/㎡，两次开盘中签率最高2.92%；荣安春月杭宁府4.5万，中签率6%快速清盘。本次限价虽有提升均能快速去化。

从拿地利润空间来看，即使进入摇号，小河单元地块预期销售利润率为6.7%，申花单元08地块10.2%，申花单元06地块为8%，均较高。

预计3宗地块均有望进入摇号。

考虑到3宗地块总价相对较高、又有限签压力，主要适合不追求高周转、资金实力强的国资企业。

地块位置图（来源：好地大数据）

4、铁路北站3宗地块，有2宗有望进入摇号

铁路北站西翼2宗，新房限价3.6万，与此前一致。其中，铁路北站单元GS1104-08地块起价17.26亿元；铁路北站单元GS1104-R21-05地块起价19.33亿元。

铁路北站东翼1宗，铁路北站单元GS1105-02-01地块，起价14.58亿元，新房限价34000元/㎡。

从周边项目来看，西翼两宗地块预计能快销，参考项目如星创晶晖里3.6万，上半年中签率4%快速清盘；东翼地块紧靠铁路北站，或受到一定影响。

拿地利润率角度来看，西翼两宗地块封顶拿地预期销售利润率在7.3%左右，东翼地块9.9%。

综合来看，西翼两宗新房限价3.6万的相对市场接受度更高，有望进入摇号；

东翼地块限价3.4万地块存在不利因素影响，但相对利润空间大，有望中高溢价。

地块位置图（来源：好地大数据）

5、运河新城地块，有望进入摇号

运河新城GS1001-15地块，起价8.56亿元，新房限价29500元/㎡。

周边在售项目如保利潮和阅江台轩3.3万11月摇号中签率24%，预计本地块去化压力不大。

若达封顶，预期销售利润率为8.7%。考虑到板块库存低、地块总价也相对较低，有望进入摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

6、灯塔单元地块，有望进入摇号

灯塔单元XC0701-R21-10地块，起价10.42亿元，新房限价33200元/㎡。

主城区内3.5万元限价以下竞品较少。板块内周边可参考项目为滨江·春语蓝庭3.3万，2020年最高中签率20%，快速清盘。

本次地块达到上限地价预期销售利润率为8.7%，并且总价适中、无限签压力，有望进入摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

五、萧山区市北宅地，有望接近上限溢价

萧山经开区本次出让的市北单元XSCQ1309-R2-46地块，起价25.76亿元，新房限价39500元/㎡，较周边地块限价提升2000元/㎡。

从周边项目来看，如滨江望涛月明项目，售价37500元/㎡，10月首开中签率16%。考虑到目前二手房价格在4万元以上，本次限价提升仍有一定快销预期。

从周边成交地块来看，二批次绿城、滨江拿下的两宗地块，预期销售利润率在5%以下，与本次若按照新限价销售，达上限预期利润率基本接近。

考虑到一二手价差仍然存在，仍有快销预期，地块若竞争激烈，仍有接近上限溢价可能。

地块位置图（来源：好地大数据）

六、余杭区未来科技城宅地，有望接近上限溢价

未来科技城YH02-I-06-1地块，起价15.68亿元，总体量8.86万方，新房限价30500元/㎡。

本次地块周边，去年杭语蓝庭项目，售价2.9万，中签率仅4-9%；板块内二手房价格今年有所下降，但仍在4万元左右。

拿地利润空间来看，底价拿地预期销售利润率为9.8%，封顶为5.2%，稍低于主城区地块，预计竞争烈度与萧山市北相似，有望接近上限溢价。

出手房企可重点关注周边已有布局的绿城、滨江、西房、保亿、金成等。

地块位置图（来源：好地大数据）

七、钱塘区下沙元成地块，有望接近上限溢价

下沙元成单元JS02-03-R21-02地块，总建面9.72万方，起价11.37亿元，新房限价27500元/㎡。

地块处于金沙湖板块北侧，周边已多年未出让涉宅地，无库存。

地块优势在于未来售价较低，与金沙湖价差达到1万元；并且地块设置较大利润空间，即使封顶拿地预期销售利润率也超过10%。

但劣势在于德胜以北目前交通配套不足，主要以地面道路为主，无地铁配套。

好地研究院认为，尽管周边无销售项目可作为参考，但地块处于医药港周边，存在较强置业需求，未来去化压力不大。加上总价适中，仍有望接近上限溢价。

地块或主要吸引有一定产品力、对利润预期较高的房企。

地块位置图（来源：好地大数据）