文/好地研究院 方晓泉

本周，22个集中供地城市中，位于珠三角的深圳和位于长三角的南京、苏州三个城市同时进行了第三批次集中出让，出让结果如下：

深圳出让11宗地块，其中4宗地封顶（地价和配建均拍到上限）经摇号成交，7宗地底价成交，总成交建面187万方，总成交金额368.4亿元，成交楼面均价19699元/㎡，平均溢价率4.7%；

南京出让31宗涉宅地，4宗封顶进入摇号，22宗底价成交，4宗溢价成交，还有1宗因无人报价流拍，总成交建面275.14万方，总成交金额304.1亿，平均成交楼面价11054元/㎡，平均溢价率3.5%；

苏州出让21宗涉宅地，19宗底价成交，2宗溢价成交，总成交建面339.12万方，总成交金额395.5亿元，平均楼面价11663元/㎡，平均溢价率0.6%。

好地研究院观察三个城市的第三批次出让，发现有3个相同点以及各自的不同之处。

相同点：

1、大部分地块底价成交且比例上升

三个城市中，苏州底价成交的比例最高，达到90%，深圳次之，达到64%，南京虽然只有48%的底价成交比例，但如果算上出让前一天撤销的15宗，第三批次共46宗涉宅地流拍比例达到35%。

同时，底价成交地块比例均较二批次均呈现上升趋势，苏州、南京、深圳三个城市的比例分别增加21.7%、6.1%、48.6%。 

苏州、南京、深圳二、三批次底价成交地块占比情况

2、地方平台托底比例高

南京三批次总出让金304.1亿，其中，地方国企和城投公司拿地金额达201亿，占比达到66%。深圳和苏州也分别达到58%和36%。

3、预期利润率升高

据好地研究院测算，深圳三批次地块整体预期利润率在29%，比二批次提高7%左右。

南京以江心洲板块为例，三批次中未摇号的栖霞建设地块预期利润率6.8%，二批次中相邻地块的预期利润仅为1%；

苏州三批次园区湖东地块利润率虽仅1.6%，但也高于二批次中园区车坊地块。

与此同时，三个城市分别呈现各自的市场特点：

1、深圳：首次参拍房企多、深圳地铁一家独大

①除了中海、华润、招商、安居集团等深圳土拍老面孔，不乏一些新面孔首次参与深圳的土拍，包括厦门国贸、厦门万泰、保利里城、河南正弘、敏捷等，均参与到摇号地块争夺中。

②深圳地铁一家独大，共底价拿下5宗地块，拿地总额高达178.5亿元，占比48%。

2、南京：流拍比例高、核心区租赁地块受热捧

①南京31宗地中有1宗流拍，同时，除了31宗出让地块之外，南京在出让前撤销了15宗地块，实际也为流拍，因此，南京第三批次共挂牌46宗商品住宅地块，流拍比例达35%；

②除了35宗商品住宅地块，南京此次还有多宗租赁用地出让，其中位于核心区的一宗拍到上限价，由旭辉拿下。

3、苏州：民企零拿地，外资出手

苏州三批次总出让金395.5亿，央国企拿地金额占比94%，唯一一宗不是由国企摘牌的地块被日系企业大和房屋拿下。

附：深圳、南京、苏州三批次集中供地好地战报