文/好地研究院 徐路加
今天（10.11），杭州市规划和自然资源局发布公告，有17宗地块终止出让，包含原定于明日出让的7宗地块和后天出让的10宗竞品质地块。
至此，仅剩余14宗，总出让面积1213亩，总建面174万方，总起价246.2亿元。仅相当于原挂牌31宗地块总数量的45%，总出让面积的42%，总建面的37%，总起价的39%。
实际上，剔除2宗地铁上盖、1宗定向销售、1宗租赁用地，一般房企可参与的地块仅10宗，总建面仅112.5万方，总起价194.6亿元，仅为首批的1/5。
好地研究院认为，杭州超半数地块终止，已经远超全国已成交二批次的15个城市流拍+撤销地块数量平均值（30%）。核心原因有两点：
①自然资源部新规下，对自有资金严格审查，房企合规资金普遍紧张；
②本批次地块起价有了大幅度提高，利润空间小，房企用脚投票；资金金贵下，房企更愿意投向有较高利润率地块。
如本网昨日前瞻预测（10.12前瞻：近期流拍频现，杭州能幸免吗？），剩余的14宗地块中总体竞争仍然有限，预计将有较多地块仅能底价成交。
好地研究院认为，在10宗竞品质地块流拍的基础上，今天再次有7宗普通地块撤销来看，对于低利润率地块，房企用脚投票弃权，进一步证明土拍市场在急剧降温。
从拿地房企分析，全国层面来看，第二批地块在严苛的资金监管下，民企参与度降低，拿地占比大幅下降，而国资企业已经拿地金额占比已由首批的49%上升到71%（各城市算数平均）。
预计明日出让地块中，国资企业拿地占比也将大幅上升，近期拿地较多的中海等房企拿地可能性较高。但本土深耕企业预计仍将保持一定规模，如滨江、绿城等仍将积极出手。
10月12日出让地块指标
注：背景灰色的为撤销出让地块
待出让14宗地块位置分布
一、全国二批次出让情况对比
好地研究院对全国二批次已成交的15个城市对比，总体来看，杭州的未成功出让地块比例已经处于第一梯队。
目前15个二批次已完成出让城市，挂牌地块中，未成功出让的（撤销+流拍）的地块数量平均比例为30%，杭州仅终止比例已经达到54.8%，远超平均水平，已经接近沈阳的56.8%，也高于广州的52.1%。
而回顾首批，杭州是全国土拍最热的城市之一，平均溢价率达到26.1%，封顶地块比例高达8成。除了特殊的租赁和地铁上盖地块，全部地块均超过本次上限溢价率（15%）。
全国二批次地块成交宗数统计
杭州缘何从首批全国最热的城市，到第二批成为全国终止比例最高的城市之一？
究其原因，好地网此前文章已有分析（用脚投票 杭州9宗竞品质地块流拍 为何频频出状况？、好地研究院：三问二批地重新挂牌）。
总结来看有两点：
①自然资源部新规下，对自有资金严格审查，房企合规资金普遍紧张；
②本批次地块起价有了大幅度提高，利润空间小，房企用脚投票；资金金贵下，房企更愿意投向有较高利润率地块。
具体来看下原定于明天出让，临时终止的这7宗非竞品质地块：
1、翠苑商住地
地块处于城市核心区域，但风险在于能否设置大平层，若按照保守的商办写字楼规划，售价低，起价过高。
2、良渚城市客厅地块
流拍原因在于：
一是可快速销售实现资金回流的住宅部分，占比仅25%，短期面临大量的资金沉淀；
二是有强监管协议，短期介入可能性不高。
3、天目医药港地块
商业商务占比30%，住宅部分去化速度有进一步放缓压力，存在一定流拍风险。
4、银湖商住地
地块尚有2.47万方的商务写字楼，这部分销售难度较大，或将吞噬住宅部分利润。
5、江东新城青西二路以东地块
主要是基于起价过高而导致流拍，即使底价拿地利润率也仅0.41%。
6、杭腾未来社区地块
地块处于城西科创大走廊核心区域，区位优质，但地块起价达93亿，仅保证金达27.9亿，并且一半建面为非住宅，一般房企较难参与。
7、富阳富春湾新城地块
如昨日分析，板块目前新房中签率明显提高，并且前期有较大供地量，房企或更偏谨慎。
另外，除了以上两点外，杭州还有一个不利因素：明年亚运会或面临停工。由于第二批规则调整延期供地，即使能快销的项目，或也将面临延期销售，回款周期将进一步延长。
截止发稿（10月11日23点）时地块报价情况
二、谁还将出手？
那么，仅剩的10宗可公开竞争的地块中，面对资金短缺，谁还将出手？
在二批地中，除了市场热度大降以外，国资企业拿地占比上升也是显著特征。好地研究院对目前二批次已完成出让城市进行统计——
二批地已成交的15个城市，国资企业平均拿地金额占比71.2%（各城市算数平均），较首批的49.1%，提升了21个百分点。
以与杭州市场规模相当的南京为例，二批次国资企业占比也达77.2%，远高于首批的49.4%。
具体来看杭州——
从近几年来看，民营企业占比高是显著特征。除了2018年4-7月现房销售阶段，民企占比较低（38.1%），其他均超过55%，今年达到70.5%，首批更是高达82%。
杭州民企拿地比例高，一方面是因竞争激烈，尤其是双限以后，利润率持续走低，较难符合国企的投资要求；另一方面，杭州本土房企以深耕为主，特别是滨江集团、宋都、兴耀等，成本控制能力强、出价坚决。
但本次集中供地，对于自有资金的严格审查，合规资金的稀缺性下，预计民企的比例将大幅下降。而国资企业得益于杠杠率低、资金规模大，或将有明显优势。
那么哪些企业在杭出手可能性更大？以全国二批地拿地top10房企来看——
中海的出手可能性最大。其在全国二批地中拿地额已达528.4亿元，占了整个出让金约12%。虽然近几年在杭拿地较少，但一直积极关注并参拍。
绿城在首批空缺后，本次也有望积极参与。参与的更可能是货值较高、限价较高的彭埠、萧山市北等地块。
Top10榜单中的华发、保利等，近年来在杭州也有所斩获，可能进一步加仓。
全国二批地拿地金额top10(截止9月30日）
在双限以来杭州拿地额较多的房企中——
滨江集团在深耕的钱江新城、萧山城区预计将继续出手，从近期在浙江三四线城市仍积极拿地来看，可能出手。
华润作为央企，在首批获得百亿绿汀路站综合体后，也有望加仓；
当然，在杭州深耕的的如中天、大家、兴耀、杭房等房企，不排除在局部地块中仍将参拍。