编者按：
今天（9.17），温州瑞安成交2宗涉宅地，溢价率分别达到9.93%和15.09%（分别由百盛控股、兴悦控股&市轩泰商贸竞得），这在时下底价、低溢价甚至流拍频现的市场行情下，有点异类。
值得一提的是，溢价率9.93%的地块仅报价2轮，首轮底价，第二轮直接跳高至9.93%。发生了什么？
好地研究院研究发现，瑞安这2宗地的报价乾坤，藏在其房地价联动新模式中，相比于一刀切的限价，显得更市场化，值得关注。
文/好地研究院 徐路加
温州瑞安这两宗涉宅地的限房价方式，不失为目前市场下行过程中土地起价定价难、流拍频发的破局方式。
这两宗地块有两点独特性：
①均采用了创新的限房价方式，是真正意义上的房地价联动。
新房毛坯销售均价根据该宗地实际成交楼面价溢价率确定，销售均价=成交楼面价+溢价率*2000/30%+8000（上限溢价率为30%），同时规定罗凤片区地块最高不超过13000元/㎡，站前片区地块不超过14500元/㎡。
②瑞安罗凤片区地块，在预报价阶段仅一轮底价的情况下，百盛控股在正式报价时直接溢价至9.93%并最终成交，在没有快销预期的地块，这样的操作按以往来说是不小的投资事故，但好地研究院认为这是最合理的报价，合理利用了规则。
地块成交情况
地块位置分布图（来源：好地大数据）
具体规则和市场解读如下：
一、温州瑞安房地联动新模式解读
作为温州的县级市，瑞安的土拍规则制定，可以说是远远走在温州，甚至是浙江前列。
从去年年底开始，瑞安已经在出让文件中明确开始限房价，而温州市区到今年7月才执行。
而今天出让的两宗地块，在常规双限的基础上，又有了更大创新——
●罗凤片区地块，毛坯销售均价=成交楼面价+溢价率*2000/30%+8000，最高限价为13000元/㎡；
●站前片区地块，毛坯销售均价=成交楼面价+溢价率*2000/30%+8000，最高限价为14500元/㎡；
也就是说，除了规定最高限价外，不同的地价拿地，未来的新房限价是不一致的！
这样的模式，是真正意义上的房地价联动。当然类似的模式其他城市也有，比如福州，是在限房价后的突破（住宅项目底价成交的，备案均价原则按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.1%确定）。
实际上这与一些非限价城市按成本地价审批预售价的逻辑是一致的，但是更为前置、透明化。
目前全国大多城市都在提及“房地价联动”，解决方案往往是根据板块周边房价一刀切地进行新房限价，甚至部分地块不考虑容积率影响来调整，更多的是“房房联动”，只是从后端控制房价来影响地价，但跟成交地价没有关联。
瑞安模式，不同的地价，对应的是不同的限价，又限制了最高房价。好地研究院认为，这种模式或是一种较好的创新方式，特别是存在较大分歧的城市地块中。
对于政府来说：
①一定程度上可以减少和谐事件发生。
一般的限房价下，地价的高低对房价没有影响，拿到最低价的地就可以获取最高的利润，这也是房企违规的动力。但瑞安模式，底价拿地意味着低限价，高地价房企也能从中受益。
②降低定价难度。
如最近温州市区流拍地块中，不乏由于起价高所致。在瑞安模式下，可以适当降低起拍价，即使市场预期最差的地也能有更高的出让成功率；市场预期较好的地块，房企出于利润考虑也会自发抬高地价。
对于房企来说：
①保障合理利润
按照今天两宗地块的限房价方式，只要不封顶竞配建，若能按对应的上限限价销售，房地差均维持在8000元/㎡左右，存在较大利润空间。
②更精准获取土地，激发做好产品动力
在限价偏高、市场预期存在分歧的区域，房企若对后市积极看好，可通过更高的报价获得相应更高限价，由于房地价联动，取地更容易；对应的，更高售价的实现，倒逼房企做出更好的产品。
同时，好地研究院认为瑞安模式对于整个房地产市场的健康发展也有促进作用。由于房地价联动，保障利润的同时暴利不再，有利于防止市场大起大落，市场更趋稳定。
二、市场解读
下半年，温州土地市场降温较快。8月以来，温州已临时撤销地块8宗，流拍2宗，成交地块平均溢价率也仅4.8%。
今天瑞安两宗地块突然以较高溢价率成交（分别为9.93%和15.09%），尤其是百盛控股竞得的罗凤片区地块，第二轮报价直接溢价9.93%，是市场突然转热了？
好地研究院认为，恰恰相反！代表的是热度仍然较低，且跳价后直接成交反映的是房企的理性行为。
因为经测算，两宗地的拿地价格，正是房地差最大时。
对两宗地块各溢价率房地差测算如下图：
百盛控股竞得的罗凤片区地块，在溢价10%左右时，房地差最大，为8637元/㎡，最终成交溢价率为9.93%；
兴悦控股&市轩泰商贸竞得的站前单元地块，在溢价率14%左右时，为最大房地差8933元/㎡，最终溢价率为15.07%。
也就是说，两宗地块均在最高房地差时拿地，不论溢价率更低或者更高，利润空间均将减小。
恰在最高投资收益率时拿地，正说明市场的理性。