核心提要：

一、出现了三个市场现象

二、得主捡到便宜了吗？

三、市场在转向？

好地网9月16日讯（研究员 周吉羊） 今天（9月16日），苏州二批次地块迎来了首日的集中出让，推出相城核心区41、42号、黄桥44号、阳澄湖45号、高新区横塘46号、浒墅关48号，共计6宗地块，总起价175.7亿。

最终的出让结果显示，六宗地块全部底价或接近底价成交，成交总金额176亿元。

成交详情

其中：

苏高新和中国铁建分食相城核心区41、42号两宗地块，成交价分别为20.6、55.8亿，楼面价均为17500元/㎡；

相城城投以38.6亿托底相城区黄桥44号地块，楼面价14000元/㎡；

中建一局以26.1亿竞得高新区浒墅关48号地块，楼面价12929元/㎡，溢价率1.01%，是今天唯一一宗产生溢价的地块。

此外，龙湖、星河也都分别在相城区阳澄湖、高新区横塘底价拿地。

地块分布图（来源：好地大数据）

一、出现了三个市场现象

好地网对今天的出让情况进行分析，发现有三个现象：

1、国企唱主角

今天出让的6宗地块，分别由苏高新、中国铁建、相城城投、龙湖、星河、中建一局等6家房企竞得。

从竞得房企来看，央企和国企依然是拿地主流。央企&国企（苏高新、中国铁建、相城城投、中建一局）拿下了其中2/3的地块，拿地金额占比高达80%。

2、再现城投托底

相城城投在今天底价拿下黄桥44号地块，这也是其2019年9月底价竞得相城黄埭地块后，时隔2年再度托底黄桥。此外，相城城投还曾在2018年2月和2019年1月先后在相城核心区底价拿地。

据悉，该项目后续将与当代置业合作。

3、多家报名也低溢价成交

高新区浒墅关48号地块，共有中建一局、保利、路劲、苏高新等四家房企报名，但最终仅产生2轮报价，以1.01%的低溢价率成交。 

二、得主捡到便宜了吗？

从成交地价来看，清一色的底价或低溢价拿地，让开发商有了更多的获利空间。那么，其预期利润有多少呢？好地研究院对其中不带条件的4宗纯宅地进行了测算：

4宗纯宅地预期利润详情

苏高新和中国铁建竞得的相城区核心区41号、42号两宗地块，位置相邻，成交楼面价17500元/㎡。其周边新房在售有中锐星辰四季，最新精装备案均价24107元/㎡，房地差仅有6600元/㎡左右，需要依靠后续价格上涨来提升利润空间。

相城黄桥44号地块，由相城城投竞得，成交楼面价14000元/㎡，目前周边九龙仓天灏二期在售，最新精装高层备案均价26169元/㎡，房地差12169元/㎡，预期利润率12%。

相城阳澄湖45号地块，由龙湖竞得，成交楼面价13000元/㎡，目前周边鲁能泰山9号毛坯联排均价约22809元/㎡，房地差9809元/㎡，项目未来将以低密产品入市，预期利润率较大。

从上述情况来看，除了起价过高的相城核心区2宗宅地，其余底价成交地块都有着较好的预期利润率。

但需要注意的是，当前市场整体处于下行周期，加之这两宗地块位于乡镇板块，去化支撑弱，因此最终项目利润还要取决于各开发商的实际操盘和区位、市场因素。

三、市场在转向？

今天出让的6宗地块，1宗低溢价成交，5宗底价成交，基本接近于零的溢价率，相较首批的7.3%出现大幅下降。

另外，在苏州首批出让中，除限制性地块外，其余整体利润率在5-8%左右。今天出让的部分地块预期利润率相比之前还要高出不少，市场热度有所降低。

种种迹象表明，土地市场行情已经发生转向：

9月15日，杭州第二批地块中10宗“竞品质”地块，有9宗地块因报名房企数量未达门槛而流拍；

9月10日，济南市第二批地块集中出让，最终底价成交69宗地块，终止出让25宗；

9月8日-10日，青岛第二批集中出让，仅4宗封顶，其余70宗全部底价成交，还有10宗终止出让；

9月8日，福州第二批集中出让19宗涉宅地地块，最终成交13宗（含4宗安置房用地），流拍2宗，终止出让4宗。

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