核心提要：

一、热门板块地价降了近三成

二、市场为何大幅降温？

好地网8月30日消息（研究员 陈培培）今天，嘉兴市区第二批集中供地7宗涉宅地，总出让面积528.36亩，总建筑面积67.78万方，总成交金额61亿元，成交均价9001元/㎡，平均溢价率7.1%。

与5月20日首批集中供地时相比，今天的市场热度明显大幅下降：

①平均溢价率从第一批的平均29.9%降至7.1%。今天有3宗地低于0.5%溢价率成交，其中2宗地块条件特殊，1宗是乡镇地块；

②第一批13宗全部封顶加竞配人才房，人才房占总建面平均占比为20.9%，最高达38.3%；而今天拍至封顶的只有3宗，人才房面积占比也大幅下降，最高是中海2021南-028号地块（占比12.6%),另2宗分别为中海2021南-029号地块（占比10.9%）、祥生&浙江交投2021嘉秀洲-025号地块（占比1.7%）；

③地价大幅下跌，科技城、秀洲新区、高照街道各板块实际地价基本下跌30%以上。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、热门板块地价降了近三成

除国际商务区有特殊条件的2宗地块（经开2021-16号地块、经开2021-17号地块，定向勾地出让），其他板块的成交地价下降明显。

【科技城板块】

5月20日，首批出让中的荣安地块（2021南-022号地块),封顶楼面价10040元/㎡加人才房占比达34.5%成交，实际楼面价17442元/㎡，而今日出让的相邻的2021南-029号地块，中海以封顶楼面价10040元/㎡加10.9%的人才房占比出价拿下，实际地价11886元/㎡，相比荣安地块，中海地块的实际地价下降31.8%。

首批地块中的佳源2021南-021号地块，封顶10040元/㎡加人才房占比32.9%取得，实际楼面价18304元/㎡；今日西侧中海2021南-028号地块，人才房占比12.6%，实际地价12222元/㎡，实际地价相比下降33.2%。

2021南-028号地块位置图

【高照街道】

5月20日首批出让中的江苏亚纶2021嘉秀洲-014号地块，封顶9119元/㎡成交，人才房占比达23.2%，实际楼面价13074元/㎡；今日华润&嘉兴城投2021嘉秀洲-024号地块，以低溢价率0.46%成交，楼面价8339元/㎡，地价下降36.2%。

2021嘉秀洲-024号地块位置图

【秀洲新区】

区域最高地价为2020年10月30日佳源&中海晟丰地块，以封顶10040元/㎡加人才房占比23.4%成交，实际地价14622元/㎡；今日祥生&浙江交投，以封顶10033元/㎡加人才房占比1.7%取得2021嘉秀洲-025号地块，实际地价10304元/㎡，地价相比最高地块下降29.5%。

2021嘉秀洲-025号地块位置图

二、市场为何大幅降温？

1、地产金融政策不断缩紧，房企下半年拿地谨慎

今年政策调控频出，中央对房住不炒的态度持续强化，地产金融政策亦不断收紧：

对需求端来说，利率上升和贷款额度控制将影响需求，促使房企谨慎判断后市，这点在三、四线城市尤其明显；

同时，拿地自有资金要求，和“三道红线”房企拿地金额不得超过年度销售额40%等政策，从资金口卡住了房企拿地冲动。

在双重影响下，今年下半年房企拿地减少，甚至不拿地，以快速销售为目标回笼资金。

今日，共计15家房企参拍，基本为深耕嘉兴的企业，这降低了竞争程度，增加了合作可能性。

2、集中供地城市政策变化，拿地机会增多

目前，全国各集中供地城市，纷纷调整第二批地块的土拍规则，降低溢价率，通过摇号等方式产生竞得者，热门城市的拿地机会增多，拿地利润率增加，这让不少房企的拿地需求重新回流至核心城市。

3、政策叠加效应显现

上半年，嘉兴政府连发了三次调控：

①3月16日：非本市户籍家庭在市区限购一套（顶尖、高端人才除外）等。

②4月29日：意向购房人数大于开盘销售房源数的，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式，同一项目内同建筑类型每批次销售备案均价不得高于前一批次备案均价。

③5月：为保证装修质量，又出台相关规定，将进一步监管精装商品房的装修质量。

三次调控并未降低第一次拍地热情，但二手房贷款收紧，二手房成交量从3月份成交高峰约4550套，逐月下跌，6月1364套，7月1255套，未来二手价格可能会松动，一、二手倒挂缩小，从而影响新房购买热情。

据了解，8月嘉兴一些乡镇楼盘开盘去化率不足1/3,车位打折，有变冷趋势。

加上前期出台政策将产生叠加效应，让开发商拿地更加理性。