好地网8月26日消息（研究员 徐路加）今天（8月26日），杭州规划和自然资源局发布第二批重新挂牌公告，计划10月12-13日出让。31宗地块（2873亩）总量不变，但规则迎来重大调整。

其中重大的改变是封顶后取消竞自持，开始执行摇号政策。

至此，杭州从根本上解决了实际地价不设上限的问题。

从2016年9月开始，杭州开始全面设置上限地价，但无论是一开始封顶竞配养老用房，还是2017年4月起封顶竞自持，实际上均没有控制住实际地价。  

特别是2019年7月起开始推行双限政策，新房失去涨价预期，而土地端实际地价仍在推升，导致房企拿地利润率持续走低，且高比例自持资金沉淀。

相较于首次挂牌，其他的调整主要包括：

①竞买条件升级，限马甲、限参拍数量——必须具备一年以上房地产开发资质；同一集团成员企业不得同时竞买（或联合竞买）同一地块，除10宗“竞品质”地块外，最多只能同时参与5宗地块竞买。

②土拍规则调整——上限溢价率由原20%调整为15%（“竞品质”地块由10%下调至5%）；封顶后由竞配建改为摇号。

③严格审查资金来源，严格监管企业信用。

杭州第二批地块两次政策对比

毋庸置疑，一系列规则的调整，这是对自然资源部新要求的响应。

新政下，好地研究院梳理出三个问题，值得冷思考：

1、起拍价有否下调？

2、能否稳地价？

3、房企能否以较高利润率拿地？

一、起拍价有否下调？

除了土拍规则外，市场更关注的是起价是否有下调？

本次重新公告后，仅3宗“竞品质”地块起价下调——

萧山新塘北地块楼面起价下降2273元/㎡，钱塘核心区青西二路东侧地块一下调1457元/㎡，富阳富春湾新城7号地块下调500元/㎡。

3宗地块调整后，竞品质地块中钱塘区核心区青西二路东侧地块一地块较以往起价下调9%，而其他地块起价仍较周边地块有较大涨幅。

3宗竞品质地块实际地价对比

以纯宅地统计（分布于18个板块），其中有14个板块近期有双限地出让，且新房限价基本一致，可作为对比：

本批次地块，名义起价较以往平均上涨2072元/㎡，涨幅12.82%；实际起价（计算配建成本）上涨3360元/㎡，平均涨幅21.24%。

区分竞品质地块和普通宅地来看，差异不大：

①竞品质地块：除三墩无地比外，仅钱塘区起价下降，整体名义楼面均价上涨2181元/㎡，涨幅13.46%；实际名义起价平均上涨3149元/㎡，涨幅19.83%。

②普通宅地：统计城东新城、运河新城、江东新城、经开区、临浦镇、富春、富春湾新城等7个板块，整体名义楼面均价上涨1179元/㎡，涨幅7.08%；实际名义起价平均上涨2905元/㎡，涨幅20.06%。

即，第二批次地块虽有3宗竞品质地块起价下调，实际对比各板块以往成交地块，实际起价涨幅达到20%。

二、能否稳地价？

杭州本次通过封顶摇号的政策，从真正意义上来说，控制住了上限地价，总体上限地价将能严控，避免了首批时的非理性出价。

从实际地价角度来看，考虑到大部分板块新房限价未上涨，在此前高热的背景下，再次创新高的可能性不大。

结合自然资源部新规要求——严格控制城市楼面地价新高。

本批次地块上限楼面价最高的是西湖区翠苑单元商住地（38055元/㎡），远低于2016年绿城拿下凤起潮鸣地块（45368元/㎡），显然城市地价创新高不会出现。

那么上限溢价率下调的情况下，能否控制住各板块楼面价新高呢？

我们对比本次地块所涉及的24个板块历史最高名义地价——

从理论上讲（不考虑上限地价的拿地利润），有3个板块存在新高可能：余杭区北部新城、临平区临平新城西区块、萧山区临浦镇。

西湖区三墩板块则由于近10年未推地，起价即较此前大幅上升。

而其余的如城东新城、笕桥等17个板块，名义地价将低于以往板块最高价。

三、房企能否以较高利润率拿地？

土拍新规下，上限溢价率下调，取消竞自持改为摇号，避免了资金沉淀。媒体普遍认为房企将通过摇号实现较高利润率拿地。

但好地研究院认为，在杭州，房企低利润率拿地的现状仍将维持。

有3点理由：

1、房企拿地饥渴，热度较难下降

相较首批地块出让时2327万方的总库存量，去化周期19.3个月，本次供地时库存将再次下降400多万方，按今年月均新房成交量，去化周期在年底有望降至12个月，房企拿地饥渴。

双限下普遍存在的一二手倒挂，新房的热销，库存骤降，加上规避了自持的资金沉淀，房企补仓压力持续加大，这是市场热度维持的基础。

2、供地稀缺

本次地块或为年内最后一批供地。

从供地量来看，本批地块数量仅为首批的54%，总供应建面仅为首批的62%。如果扣除10宗竞品质地块、6宗特殊要求地块，实际可普遍参与的地块仅15宗。

3、起价上涨20%，已基本对冲上限溢价率下调

据好地研究院测算，今年上半年杭州市区宅地平均溢价率28.9%；不考虑自持，可售部分平均利润率3.5%。

本次非竞品质纯宅地，底价拿地平均利润率仅为5%（算数平均）；起价较以往平均上涨20%，相当于平均溢价率达到7.4%，即达到原封顶价。

据初步测算，即使零利润拿地，也仅能有一半地块进入摇号。

值得注意的是，相比于上半年设置“商墅”来增加货值的策略，本次对非住宅配套严格要求，实际出价能力将降低。

另外，竞品质地块，按推迟2年销售计算土地资金成本（年化利率4.65%），实际最高利润仅10%，一般房企较难参与。

附：杭州第二批31宗地块指标表