文/好地网 邬愉波

今天新出台的限购政策，使“堵漏”的新政再次加码。

之所以称之为“堵漏”新政，是因为新房限价导致的一二手差价较大，其限价红利引发了社会各方人士想尽办法拿到购房资格，通过新房摇号取得此份红利。

而调控政策就是从抬高购房门槛着手，抑制投机炒作。

这已不是首次出台堵漏措施，今年1月，杭州规定落户不满5年限购1套，同时堵上赠与漏洞，赠与人须满3年方可购房，且受赠家庭需符合限购政策；3月，杭州将法拍房纳入限购。

本次则是大幅提高了购房门槛，户口与社保叠加在一起——

落户未满5年的杭州户籍家庭，需在限购范围内连续缴纳2年社保，可在限购范围内买1套房；

非杭州户籍家庭，需在限购范围内连续缴纳社保或个人所得税满4年，可在限购范围内买1套房。

而在此前，这两类购房家庭的限购要求分别是：只要落户杭州，即可购1套房；非杭州户籍，购房前3年连续缴纳社保或个税满2年，可购1套。

业内预计，这一来市场上的房票总量预计将大大减少。“突击式落户房票”和“大学生房票”成为历史。这被认为堵上了此前市场上最大的“炒房”漏洞。

社保缴纳时间长度与落户的时间长度，可以反映出一个市民对城市的贡献度，这是杭州政府对投机炒房者的封堵，意味着真正的自住和改善需求受到重视。

今天的新政，对杭州楼市会有何影响？或许我们的目光不应该仅仅局限在今天的政策内容上，因为稍微将时间线放长一些，就会发现，近期杭州楼市政策频频。

一、23天密集出台5条新政

好地网根据时间线梳理了下，发现从7月13日至今，在23天时间内，与楼市相关的新政，今天已经是第5条。

严格意义上说，5条新政的说法并不是很准确，毕竟有的政策细则未出，还仅在综合文件里露了下脸，具体将如何实施并不确定，有的仅是内部的流传文件，不过即使还只有只言片语，还是可以窥见政策的偏向与预期的。

来看前4条“新政”：

●7月13日，业内流传一份“宅地商业配置管控”的通知，禁止在住宅项目里设置独立商业，由此，房企希望通过设置商墅卖高价来弥补住宅利润的小心思被叫停，这被业内称作“禁墅令”；

●7月14日，杭州发布《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》，内有两个新提法：实行差异化购房政策、积极推进共有产权住房。其中明确，差异化购房政策将选择三江汇等特定区域试点，优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求；

●7月21日，《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》发布，指出共有产权房的申请者，需具有市区户籍一定年限以上，或在市区累计缴纳社保或个税满一定年限，且需符合杭州的限购政策，一定年限内在市区无房；

●7月30日，杭州第二批集中出让地块挂牌，土拍新政出炉，出现“三大变革”：首推需现房销售的竞品质地块；5000万元勾地模式暂停，参拍需缴纳20%保证金；取消竞自持，改竞保障房。

从上面可以看出，此前的4条“新政”，主要是着眼于供应端的调控，而今天的新政，则是需求端购房者着手。

从政策内容上看，调控大网越来越严密。

二、会影响第二批地的土拍热度吗？

9月7-8日，杭州第二批集中供应地块将正式出让，目前，这些地块正在挂牌中，恰是房企们测算投资成本与利润的关键时期。

这个时候，楼市供应端和需求端的政策齐齐落地，有利于稳定市场预期，房企能更好地认清市场形势和预判市场。

那么，今天出台的限购新政会如何影响第二批地的土拍热度？

好地研究院认为，本次限购加码的新政对土拍热度影响不大。

尽管本次新政打掉了不少购房者的资格，但从本次二批地披露的新房限价看，一二手倒挂的新房限价红利依然存在，二批地未来的去化问题不大。

而且，这几年杭州人口持续流入，购房者群体在不断增加。

更为重要的是，7月30日二批地披露之时，人们发现，因为起拍价大幅抬升的缘故，供给端已经发生了很大变化，二批地的土拍不可能像首批地那么有吸引力了——

本次起拍价大幅提升，平均涨价幅度超过20%，但是新房限价基本不动，房地差（新房限价-起始楼面价）进一步缩小，据好地研究院测算，即使以起拍价拿地，这些即将出让的地块的平均销售利润率极低，个别项目按起拍价拿，账都算不过来。

加上“禁墅令”封杀了通过商墅曲线突破限价的道路，降低了房企的预期。

基于此，二批地很可能是近年来溢价率最低，竞争程度最不激烈的一次。

预计，从溢价率水平，报名情况来看，本次土拍热度将明显下降。

但是，地价的实际水平很可能并不会比此前下降。因为房价限价未变。